确保地方政府分享经适房产权和升值收益

多年来一些地方政府对经适房并不热衷，经适房的建设屡屡滞后。供地方面，现有的权威数据显示，去年1至11月，我国保障性住房用地供应27 .54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。投资方面，全国人大财政经济委员会的调研报告显示，截止2009年8月底，当年全国保障性住房建设完成率只有23 .6%。2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，“但落实困难”。记者调查也发现，虽然近年来先后规定一定比例的土地出让金、闲置公积金等均需用于保障性住房建设，但由于执行“盘子大小”等因素，承担经济适用房建设“大头”的地方政府普遍“叫穷”。

另有一些地方政府建设的经济适用房，“经济”了但却无法“适用”。在“土地财政”之下，地方政府用于经济适用房建设的往往是低价格、较偏远的土地，大多远离主城区，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会也少。而经适房的“目标家庭”本就普遍面临收入低、就业难、就学难、就医难等问题。这样的经济适用房自然不适合中低收入家庭的居住需求。

之所以出现上述问题，一个原因是没有解决地方政府的动力和激励问题。陆玉龙说，由于政府以往用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障“有去无回”，即使受助人变成“百万富翁”，也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

专家认为，在“共有产权”制度之下，政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利，政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利，并分享经济适用房的升值收益。

“共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。一些地方已关注到这一点。李东介绍，如申购的经济适用房5年后用于转让并有获利，政府同样有权利获得约定比例的增值收益，政府获得这部分转让收益后，将投入后续的住房保障工作“形成一个资金上的循环”。

有望带动更多经适房制度创新

“共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如，在权责进一步明确之后，起草中的《住房保障法》还将凸现政府问责，也就是说，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说，其中的具体要求包括，政府要落实土地、建设和预算等规划；在政府工作报告上单独列出，以形成压力；在理论上要划定比例；还要对负责人采取问责制等。

“如果是共有产权，能不能将经济适用房用地由行政划拨转变为公开的‘招拍挂’综合评标方式供应，让更多民营开发商也有机会参与经济适用房建设？”上海一民营房企负责人说。

陆玉龙等专家还建议，在“共有产权”制度下，在经济适用房的“受助者”条件改善，不再符合受助标准时，应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让，由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出资收购产权，收回经济适用房的占用和使用权；还可向受助者出让政府产权，政府收回现金，再投入经济适用房建设，“经济适用房交易时间越早越好，次数越多越好”。

此外，还可以改变补贴方式，由减免土地出让金及税费的单一补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。比如，根据“中低收入者”的具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件。