“临泽经验”是廉租住房“共有产权”管理革新的缩影

张掖市临泽县及时将“共有产权”引入廉租住房保障工作中，鼓励符合廉租住房保障条件的城市低收入家庭购买廉租住房。临泽县的具体做法是：

一是明确销售对象。临泽县将廉租住房销售对象确定为：家庭成员具有本县城市常住户口且实际居住，并至少有一人取得本县城市常住居民户口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面积低于15平方米；取得了民政部门核发的《最低生活保障金领取证》。

二是严格销售程序。临泽县规定，购房申请人凭所在社区加注意见的书面申请到县房产管理局领取《临泽县廉租住房申购审核表》，填写完毕后，由所在社区进行初审，初审合格的，在申请人居住地进行公示。经公示无异议的，加盖社区意见后报县房管局审批，县房管局进行最后审核，并进行公示，公示期为15天。经公示无异议的，由县房管局在《临泽县廉租住房申购审核表》加注审批意见，申请人持通过审批的《临泽县廉租住房申购审核表》到银行办理付款手续，凭银行进账单到县房管局领取选号表，按选号表先后顺序依次选房。

三是合理确定价格。临泽县建成的廉租住房经县物价部门核定，成本价格为1442元/平方米，销售平均价格为975元/平方米，楼层差价按整幢增减代数和为零的原则确定，一、六楼下浮8%，三、四楼上浮8%，二、五楼为均价。

四是采取不同的付款方式。在售房过程中，充分考虑了低收入家庭经济因素，采取一次性付款和分期付款相结合的方式，对于一次性付款的给予优先选择楼层、套型等优惠措施，对于确因经济困难，暂时无力一次性付款的，通过签订分期付款协议，分期分批付款，极大地为低收入家庭购房提供了方便。

临泽县房管局介绍，目前通过实施“共有产权”管理方式，已售出廉租住房52套，筹集资金约250万元，有效缓解了建设资金不足的压力。

经适房“共有产权”压缩牟利空间

□记者 叶锋 上海报道

正在起草的《住房保障法》中，经济适用房“共有产权”的提法备受关注。鉴于经济适用房建设长期滞后、破题乏术的现实，业内人士对“共有产权”颇多期待。据分析，这一概念的引进，有望确保经适房配售和退出的公平公正，抑制利用经适房进行投机投资的空间；有望为地方政府建设经适房建立合理的激励机制，并带动更多的制度创新。

“共有产权”压缩经适房牟利空间

在《物权法》中，共有产权是指：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

长期研究经济适用房制度的南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙认为，在“共有产权”制度下，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准，经济适用房可在市场公开出售、出租，双方按产权比例分配收益，体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

近年来，一些地方的经济适用房发挥了住房保障的积极作用，但也暴露出诸多问题。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面临居住困难，一方面却是本该用于住房保障的经济适用房成为投资投机客名下的不动产，一旦转手便获利丰厚。住房保障制度的制定和实施之间存在巨大偏差，一个重要的原因是：一旦申购成功，经济适用房往往成为个人实际上的“恒产”，且经济适用房的配售和退出都缺乏合理的机制，导致问题丛生。

《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说，此次立法的一大亮点是：通过共有产权来压缩牟利者的利润空间，惠及真正需要保障的人。

经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权，共有产权的房屋在5年后可以上市出售，出售后的资金按出资比例进行分配。“如果政府按比例享有经适房的产权，经适房上市时就要按比例将利润分配给政府，这样会挤压获利空间，从而抑制违规购买经适房的现象”。

上海于去年11月启动的首批经济适用房申购中，虽没有明确使用“共有产权”之名，但已经在“行其实”。这首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区，其每平方米销售基准价在4800元-5200元之间，相当于目前同一区位普通商品房价格的四、五成左右。但享受低价 的 购 房 者 获 得 的 是 “ 有 限 产权”：三处房源取得房地产权证5年后，购房家庭转让经济适用住房的，转让的总价款将由个人和政府“三七开”：个人拿70%，其余30%上缴政府。

上海经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预(出)售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。

上海市房管局住房保障处处长李东说，上海经适房制度的核心内容之一就是“共有产权”，对个人来说，“有限产权”的住房将使投资获利的空间大为减少。