猜想三：

中央和地方财权重新划分

由于物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源，而目前已收入地方财政囊中的土地出让金，其归属是否要发生变化，值得关注。

1994年进行的分税制改革，使得地方政府的财权减少，地方财政收入占比下降了30%；相反地，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，地方政府面临着资金短缺的困扰。于是，我国从1994年进行分税制改革后，土地出让金全部划归了地方政府，成为名副其实的“土地财政”。

“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，土地收入是地方财政的主要“口粮”之一。在国内不少一、二线城市中，第二财政早已超过第一财政，成为经营城市发展的重要法宝。

相关资料显示，2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160%，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%～45%。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。业内人士据此认为，由于受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。

“经济危机下，土地出让金的拍卖不断创新高，说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字，以维持原有的支出规模和上项目的财政收入来源。在这种情况下，地价的上升，势必让房价上升成为预期。” 中国社科院价格与税收研究室副主任张斌向《中国经济周刊》分析说。

现在如果把土地出让金收归中央，在张斌看来是一个一劳永逸的办法，“因为即便地方政府收了钱，也不归地方政府所有，这样地方政府就没有积极性了。”

但是把土地出让金收归中央，不仅仅涉及土地管理制度的变化，同时还牵扯到中央和地方的财权划分。

“土地出让金由地方所有改变为中央、甚至省一级政府所有，这是一项非常大的改革。如果划归中央管，全国这么多地，中央管得过来吗？除非又垂直出一个土地管理体系，但这项改革不比财政体制改革的动作小，牵涉到财权的重新划分，所以说是一个更长远的规划，目前还不可能涉及。”张斌说。

尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但是土地出让金的缴纳方式和分配比例已经提上议事日程。日前，有媒体报道，中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，比较可能的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。

猜想四：

打击囤地出新规

“地王”的称呼由来已久。2007年，“地王”开始在全国四起，到了2008年金融危机时，却是流拍满地，到了2009年，各地“地王”又重振雄风。2010年，政府的调控之手终于指向了“囤地”的“地王”。

其实，自2004年以来，国土资源部就安排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理。国土资源部副部长贠小苏在1月13日国新办举行的“促进房地产市场平稳健康发展”新闻发布会上透露，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，“我们正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。”

从2009年8月份开始至今的近半年时间，政府加大了从严治理开发商囤地现象的打击力度，充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。

2009年11月10日，国土资源部印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》两项通知，对商品住宅项目用地出让面积的上限作出了明确规定。

一个月后的12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

针对上述政策措施，一位银行业资深人士向《中国经济周刊》表示，房地产首次缴款不得低于50%，并没有说明是否可以用贷款缴纳，所以，这个政策对地方政府和开发商“合谋”起不了多大作用，“地方政府可以先借给开发商一部分钱，这50%的资金就给补上去了。”

为了更进一步打击开发商囤地等违规现象，1月10日出台的《通知》，在针对“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

国务院发展研究中心研究员廖英敏对此评论说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

对此项政策实际作用的发挥，也有业内人士提出改进的方法。中国房地产业协会副会长朱中一认为：“需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”