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下载安装Flash播放器马庆斌: 建立完善的进入标准和退出机制来讲，这是一个值得借鉴的地方。按照家庭收入和家庭人口的规模，来进行优惠，比如说买一居补贴三分之一，三居是百分之五，四居以上在成本上加百分之五。这和我们很多做法可能有所区别。采取分级优惠的方式，买的房子越小，得到的优惠越多。分配的优先权，按照你申报的次序来决定，应该说还是比较公开透明的模式。限制炒房，对于租屋的家庭套数有严格规定。这里面最大的问题就在于，租房信息的透明化和公开化的问题，如果信息不是透明的，不知道对方到底有多少套房子。印象中比较普遍的就是，当你去买限价房或者经济适用房的时候，或者银行贷款的时候，都是你的公司或者企业给你开一个工资证明，如果买经济适用房，基本上自己开一个数额很低的工资证明，盖个章就完了。如果去银行贷款，需要把收入写得很高，中国在这种基本的信息方面不是太科学。为了防止租屋的衰退，一个很大的问题就是在国际上很多租屋或者廉租房容易退化为贫民窟。为了防止这点，必须进行定期的教育或者基础设施的改善，这是我们需要借鉴的一点。
2010-10-11 10:46:18
马庆斌: 因为时间问题，我对上面一些国家进行简单梳理，认为有几个政策的启示。
一是政府应该尽快介入，并设立专门机构，必须采取市场化的运作。
二是通过建立和完善住房的保障法规，在美、日、新加坡这些国家，保障性住房法都是大法，但是我们国家还没有一部专门涉及住房保障的法律，这一点需要在具体工作中进行完善。
三是以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。目前完全靠政府财政解决没有成功的案例，光靠市场，像美国，也是失败的案例，如何在这两者之间找到一个比较好的界限，我们看一下英国的发展历程，你会发现很有意思。英国在二战以后，它的保障性住房曾经一度高达60%、70%，随着经济发展，人们住房问题基本解决以后，保障性住房逐步下降到20%左右，说明不同时期保障性住房的比重应该是不同的。而且据一些研究机构研究发现，当你的保障性住房低于50%的时候，对房价中长期的影响是很小的。当然这个数据还有待遇验证。但是说明一个问题，如果我们简单地靠一定的保障性住房来影响房价的话，我认为还是有难度的。
2010-10-11 10:47:39
马庆斌: 四是所有成功的关键在于，完善保障性住房供应和退出机制。哪些人该买，哪些人不该买，应该买多少，新加坡做得比较完善，更关键的问题是他如何退出。有的人买了廉价房以后，或者我租了廉租房以后，我是不是永远租下去，如果我拥有了廉租房或者廉价房，我就转租给别人，对有些人来讲是另外的收入，但是他侵占了一种公共资源。所以退出机制就相对重要。最近英国政府也在讨论一个问题，就是廉租房退出的问题。这是世界上所有国家都关心的问题。让老百姓住进一个房子比较容易，再搬出来难度比较大，尤其是大规模的。所以，这里面应该先行一个政策的设计。
2010-10-11 10:49:28
马庆斌: 再有，保障性住房应该有阶段性。通过梳理一些西方的保障性住房，发现他们的政策有很强的阶段性特点。一般保障性住房有三个阶段。一是供需矛盾比较突出的总量供需矛盾，比如中国目前来讲很明显这一点，城镇化快速发展，每年一两千万人口进入城市，特别是大城市，矛盾主要体现在总量的供需上面。当大家的总量问题逐步缓解以后。下一个矛盾就会转变为第二个阶段，也就是结构性矛盾阶段，户型大小的问题，不仅要吃饱，要吃得更好，更高的阶段是吃饭不是为了吃了，还要为了好看。三是公平和效率的阶段。像美国，历史上没有遇到太多的，一、二阶段很少，他们的缺点是市场上程度太高了。二战以后，特别是二战到六十年代，日本在快速城镇化阶段，它的保障性住房曾经高达40%、50%。到目前为止，日本的保障性住房比例是在44%左右。应该说，在不同的阶段应该制定不同的保障性住房的比重，以及不同的政府和市场的边界。通过前面的例子可以知道，随着矛盾的转化，你会发现政府补贴方式也不一样，首先从实物建房到补贴，所谓私人的企业建廉价房，再到后来直接补贴老百姓或者中低收入者，在不同的阶段应该有不同的财政方式和补贴方式，中国应该尽快制定中长期的保障性住房的战略规划，而不是简单地说今年市场有问题了，我就建保障性住房。未来的十年二十年，是中国城镇化快速发展的十年二十年，相对来讲应该体现在总量供需矛盾和结构性矛盾上。
2010-10-11 10:50:48
马庆斌: 保障性住房的供给方式也发生变化，供给的对象应该是越来越小的。随着经济发展水平越来越高，从中低收入者逐渐专项低收入者，保障的范围越来越小。这与经济发展水平是有密切关系的。基于上面的分析，我们提出一些政策建议，从宏观方面来讲，研究和探索更加符合中国实际的城镇化道路。前几天，郑主任交给我一个任务，专门探讨中国城镇化的问题。德国的房地产稳定，不是简单地建一个法律制度，最关键的问题在于，德国走了一条比较特殊的城镇化的道路。你会发现，在1910年德国已经完成了城镇化，有65%的人住在小城镇和乡村，到目前也是60%以上的人住在小城镇中，而不是大城市。中国大城市的房价飞涨，很大的问题也是中国需要反思一下我国目前城镇化发展道路的问题。目前农民工流动方向来讲，应该说一半以上的农民工流到县级以上的中等城市和大城市。这说明一个问题，大城市的就业机会多。但是也说明一个问题，农民工为什么不愿意回到家乡？就是小城镇和农村的生活环境还有待于改善。
2010-10-11 10:52:28
马庆斌: 我曾经到上海和浙江工作，发现很多经济发达地区，在解决住房问题上有很多成熟的办法，比如说浙江，为了解决农民工住房的问题，可以用政府统一规划，农民在自己的建设用地上建房的方式，政府规划，农民自建，解决农民工住房的问题。北京前段时间采取了一个方式，在集体建设用地方面建设廉租房的方式，为农民工和刚毕业的大学生解决廉租房的问题，这都是好的探索。我曾经也到过北京密云的蔡家洼，原来是很贫穷的地方，一个小山村用几年的时间快速发展起来，而且老百姓就在当地打工。这种模式远比你让他盲目地进入城市好得多，这种模式已经超出了中国改革开放初期那种所谓的乡镇企业型的村的发展模式，而是一种更高级的方式。这还有待于研究。城镇化发展到一定水平以后，农民先进大城市，折返到乡村以后一种创业模式，更加符合中国当今城镇化的模式。我个人也比较推崇这种方式，就是就地城镇化，便于保护中国的文化，而不是简单地涌入大城市。
2010-10-11 10:53:58
马庆斌: 建立完善而成熟的房地产市场。简单讲，保障性住房稳定房地产市场，难度是很大的。实际上保障性住房的本还是在于城市的房地产市场里，如果一个国家的房地产一路飞涨，让老百姓不知所措，这时候也就是说，被保障人越来越多，这是最可怕的。如果你的房地产处于稳定的上升的趋势，这是经济发展的需要，但是如果过快上涨，买房上午一个价下午一个价的时候，被保障人就会越来越多，无形地增加了政府的财政负担，这是一种恶性循环。现在中央政府推出一系列政策，来稳定房地产，这是一个互动的过程。应该实行“双轨制”住房制度。很多国家经验表明，政府应该为中低收入者和低收入群体建设保障性住房，市场应该向高收入者提供住房，提供可行的道路。应该强化廉租房，而且要封闭运行经济适用房和限价房。现在很多城市在经济适用房和限价房方面，更多的是今年买了，五年内卖给市场，现在也在探索封闭运行的问题，体现了公用资源的公平性的问题，它应该给予那些应该给予的人。这是最重要的。用农村的集体建设用地解决农民工住房的问题，用农民的地解决农民的问题，这方面在北京探讨得比较好。财政引导拉动民间资本进入保障性住房建设，这是老生常谈的问题，我就不说太多了。把保障性住房的问题纳入政绩考核体系，因为保障性住房最关键的还是地方政府。如果他们有积极性的话，会找到百个理由告诉你。
2010-10-11 10:55:19
马庆斌: 保障性住房里的社会问题。2005年以及在最近，法国的巴黎等等很多地方发生了骚乱，一个很大的问题在于所谓的贫民窟，贫民住在穷人的地方，富人住在富人的地方，就会引起很多新的问题，所谓的仇富心理，等等一系列的问题。为了避免，应该形成良性的，提倡混合居住，让大家都有互相的文化的交融。这也是下一步需要在保障性住房建设方面需要关注的一点。谢谢各位！
2010-10-11 10:56:57
郑新立: 马庆斌同志收集了大量国外的案例，给我们开阔了眼界。我们怎么借鉴国外经验呢？九十年代，我在国家计委政策研究室工作的时候，我是国务院住房改革领导小组的成员，所以有机会去刚才他说的几个国家考察过，专门考察了新加坡的、德国的、荷兰的、日本的、美国的房地产市场。我的评价是，美国的房地产制度过于市场化，对我们有可以借鉴的地方，但是它的过度市场化也不是我们不能参照的。新加坡过于行政化，保障的面过大。我是很推崇德国的住房制度，它是把政府的帮助和市场的手段结合起来，特别是用住房金融的方式，用互助基金，住宅银行。住宅银行运行了四、五十年了，欧洲各个国家里，德国的住房问题解决得是最好的，而且德国住房价格是很稳定的，从五十年代价格到现在基本上没有大的变化，德国老百姓买房子的收入是三个三分之一，一个是自有资金的三分之一，银行贷款三分之一，另外获得互助基金的支持占三分之一。由于住房价格的稳定，带来了整个德国的市场价格的稳定和整个市场的稳定，以及社会的稳定。所以，这个经验还是很值得研究和借鉴的。
2010-10-11 10:58:07
郑新立: 还有一个不成功的典型，刚才马庆斌没讲，就是日本。日本我觉得是失败的典型，我去考察过，它把房地产当成一种金融手段，房地产商抬高价格，用房地产高价资产作为抵押，向银行贷款，形成一种恶性循环。最后价格高得出奇，在东京市市区最繁华的地段，一平方米土地最高能够达到七千万日元，高得不能再高了。泡沫破裂以后，二十年都不能爬出房地产泡沫破裂的陷阱。所以，日本应该作为反面教员，我们不能走这个路子。马庆斌刚才还讲了一个退出机制，也很重要。到纽约看，市中心盖了很多紫红色的几十层的大楼，都是廉租房或者保障性住房。它的制度也很简单，家庭年收入三万美元以下的，都可以申请廉租房，包括我们留学生到那儿也可以申请。三万到五万美元是一个弹性区间，还可以继续住，但是家庭年收入超过五万美元了就出去，自己找房子去。它的政策很简单，操作也非常方便。
2010-10-11 10:59:36