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下载安装Flash播放器2010-10-11 11:15:25
郑新立: 下面各位可以向以上发表演讲的嘉宾提出问题。
2010-10-11 11:15:40
新京报记者: 请问聂老师两个问题。刚才你也提到“国十条”部分效果被消化掉了，另外“国五条”又很像限购令，所谓高度需求被抑制住了。会不会有报复性增长的风险？其次，四季度如果我们对房地产市场加大调控，会不会加大滞胀的风险？尤其是在节能减排等多种因素作用之下。
2010-10-11 11:21:22
聂梅生: 其实这两个问题都不是保障房的问题。因为今天的主题是保障性住房的事，大家还是多关注这方面。关于报复性反弹的问题，我认为，不管是“国十条”还是“国五条”，针对购房群体的遏制还是投资和炒房部分，尤其是“国五条”更加清楚，关于第二套房、第三套房的限制，报复性反弹的问题，如果这次主要是针对投资和炒房的部分，我认为是不会出现的。这个之后，在“国五条”当中就明确提出来，要推房产税，从个别城市的试点逐渐向全国推开。发改委早就说了，在“十二五”计划当中，税制改革当中，房产税是重要的。如果是对投资炒房的坚决遏制打击，再加大房产税的推出，我认为房地产市场出现报复性反弹的可能性是没有的。
2010-10-11 11:22:57
聂梅生: 关于滞胀的问题，首先还是在于胀。我听了国际经济研究中心的一些数据，因为我很期望知道这样一些宏观的数据。如果消费指数全年控制在3，我们PPI指数恐怕也涨不到哪儿去，这种情况下就没有通货膨胀的事。至于滞，就看最后GDP能落到哪儿，同时看出口的四季度下滑和人民币升值会不会引起很大的经济上的下滑，如果没有，全年保持适当的GDP增长范围之内。从房地产投资来讲并不担心，房地产投资现在不会大幅下降，因为很多楼盘在建，尤其是资金率充裕度是比较高的，8月份就是1.2了，9月份卖得很好，应该说资金的充裕率比较强的情况下，建一半的楼盘不会不建，再加上政府不许土地囤积，一年以后收回，等等这样一些政策促使房地产投资不会大幅下滑，这种情况下滞胀的可能性，只是在经济界当中说，如果是通货膨胀上去，如果GDP大幅下滑，出口出不去，房地产崩盘。
目前我们在中国，会回到一个比较平稳的状态。
2010-10-11 11:23:55
经济观察报记者: 请问聂会长，您刚才提到2009年保障性住房只完成了40%，为什么没有百分之百完成或者更多比例的完成？原因是什么？今年保障性住房投入四千亿，不知道这四千亿是否已经落实？这四千亿的来源是什么样的资金构成的？地方政府这方面的资金是否已经到位？我听到财政部说，在保障性住房的建设，如果从土地出让金里提取很少一部分比例就能实现，不知道这种情况落实的怎么样？
2010-10-11 11:27:40
聂梅生: 您说的这些问题我都难以回答，因为我现在的职务是全国工商联房地产商会的会长，恰恰站在民营企业的角度分析市场，因为全国工商联是民企的总商会。你说的问题数据都是哪儿来的，都是正式公开数据。我只是根据数据分析，去年是没有完成的，因为去年年初报过一次，我记得保障性住房是要投入四万亿的10%，也就是四千亿，去年就是这个数，是国家发改委当时提出来的，我记得很清楚是四万亿的10%，到了9月份的时候，大概只完成了一千多亿。这个数字是正式公布的，9月份才一千多亿，到年底会怎么样？但是去年的情况是情有可原的，因为去年是拉动经济嘛，所以去年是有欠帐的。今年又提出来占房地产总投资的10%，580万套。如果“国五条”能够大力推动，到四季度能够促使，这之前我看到一个数据，起码开工量要达到60%，如果开工量达到60%的话，大部分的钱就要投进去，因为要开工建设嘛，我的理解，恐怕不是竣工580万套，而是指今年要推出这些，在强力推动下应该是有望完成的，因为“国五条”很大一部分是在社会保障性住房，从各方面给予支持，土地、财政，使得地方政府的军令状，都要促使完成，会好过去年，580万套能够更多地在建开工。
2010-10-11 11:28:21
路透社记者: 请问聂会长，“国五条”是房产税尽快出台，首次明确房产税物业税了，您预计有没有大概的时间表？另外房产税是对增量还是对存量？
2010-10-11 11:29:49
聂梅生: 我注意到“国五条”当中房产税，它是从试点推向全国，第一步还是试点。我觉得大家更应该关注的是试点。试点的模式，通过各地方的媒体慢慢出来比较看得清楚的试点，而这个试点各个城市是不一样的。比如说当时提到中央有上海，有重庆，还有其他的城市。但是，并不是完全一个模式，这样才会出现试点。至于国税局的，有一次机会跟他们正面讨论过这个问题，这三种在我的脑子里都不是完全一样的房产税的模式，也可能有的执行国税局的这个，有的是上海的，有的是重庆的模式，一段时间以后，才可能更好地总结，因为现在是试点，然后才能推向全国。发改委的说法，“十二五”是放在税制改革当中。一是“国五条”说要试点，发改委说“十二五”要改革。我认为明年就是“十二五”，这个事就是论月数。原来论年数，之前有“三年不出台”等等，闹了很长时间，现在不是论年数了。根据这个角度，我个人认为是论月数。
2010-10-11 11:31:39
每日经济新闻记者: 您刚才演讲中提到“国五条”三成首付是一种常态，当然可以用一些政策，三成首付执行以后，会不会挤出一部分刚性需求，并且使未来的成交量会受到影响？
2010-10-11 11:33:59
陈淮: 连首付都不要最好。我们研究要按照客观规律，而不是我们主观的愿望，哪怕是最善良的愿望。没有什么挤出刚性需求，我稍微把你的问题扩大一点说，“国五条”不是仅仅限制投资性、投机性需求，另外这个限制不仅仅是短期的限制，务必要弄明白，是抑制四种需求，一是投机性、投资性需求，这是大家注意到的，第三套房就不卖你，在一些大城市最好不这样。二是抑制奢侈性需求，住房需求层次有四个层次，满足基本住房需求、适度改善性需求、享受性需求和奢侈性需求，对过度占有优质资源的需求坚决抑制，这是已经明确的。显然，不管是第几套房，凡是买大别墅，优质景区买的，一定不是第一套。三是抑制那些不具备购房风险防范承受能力的需求，这就是你说的三套房是国际惯例，也是正常的住房按揭贷款的贷款利率。两成首付是一个短期的优惠，打折恢复到常态，这不是一个短期的政策，将来十年当中，绝大部分时间不低于三成首付，把那些风险承受能力不够的需求抑制住。这些人应该怎么办呢？我们今天讨论的主题就是保障性的方式，包括保障性住房和援助型的保障，公租房过渡，三成首付付不起，公租房过渡到你能付得起三成首付的时候为止。四是过度超前的需求。你刚结婚娶媳妇，儿子还不知道在哪儿呢，你买一百六十平米干吗呢？无非是加大你自己的持有成本，加大了你的还贷压力，也加大了社会运行的风险，也导致了社会配置资源的浪费。逐步循序渐进地根据你的实际需要，现在你还没到郑会长这样的级别，你买那么多西服干什么呀？过度超前的需求。请注意，首先不仅仅是针对投机性、投资性，把所有不合理的需求都从市场中退出去。
2010-10-11 11:35:31
陈淮: 另外，这次的抑制，绝不是今天才抑制，将来作为一种制度发展，也必定对他们采取合理的抑制措施，才能保证房地产市场的健康发展。但是人们说，我没有这个风险承受能力，我就不该住房子吗？那您叫抬杆，那是用另外一种办法来保障的，另外一种办法来满足你的住房需求的。谢谢。
2010-10-11 11:37:53
中央人民广播电台记者: 郑主任，今天我们专家们提了很多好的政策建议，相信他们当中肯定有一部分会成为国家政策当局出台的一些政策和措施。事实上关于房地产出台的政策措施并不少，但是执行力度往往是大打折扣的。我们想知道的是，是不是房地产目前的建设并不是在于政策多少，而是在于执行力度。刚才您强调了，马博士提出的，强化地方政府的责任是非常好的建议，但是怎么样强化他们的责任呢？怎么才能把执行力度执行到位呢？阻力到底在哪儿呢？谢谢。
2010-10-11 11:38:37
郑新立: 本来我主持会议，没有回答的义务，既然提给我了，我就说一下。制度建设和制度的执行，目前在我们稳定城市住房价格、保证房地产业健康发展的过程当中都是需要的。一方面，我们现在有一些制度还不完善。刚才介绍了，国外都有住宅方面的立法、房地产方面的立法，我们这方面的立法还很欠缺，所以要完善法制，完善制度。该出台的法律要尽快研究制定。第二个，现有的政策、现有的一些法规，要严格地执行，特别是有些法规缺乏操作性，要提高它的操作性。比如说，国务院前几年出台了一个关于稳定城市住房价格的若干意见。我认为是一个非常好的意见。如果那个文件不折不扣地、百分之百地执行了，可能我们的“国十条”、“国五条”也就没有必要出来了。正是因为执行得不够，我们“国十条”出来了，然后到三季度又出来了“国五条”。所以，执行也是非常重要的，这两方面当前都要同时并重。
2010-10-11 11:40:19
新华社记者: 请问陈淮老师，刚才您提到了市场归市场，保障归保障，这句话本身是准确的，如果保障不是您所说的四个层面的广义的保障，仅仅是狭义，只是针对中低阶层的保障这种说法是不是有其准确性呢？您怎么看？
2010-10-11 11:42:02
陈淮: 你自己就提了一个非常不准确的中低收入阶层，救助性的保障只对困难群体和特困群体，是有严格明确的，没有什么中低收入。特困群体是指领低保的，困难群体是指他有劳动能力，有工作，有收入来源，但是工资收入只能在最低工资线上不久的群体。所以，首先是实物保障的部分，理论上说是针对低端群体，没有什么“中低收入”这么一说，你本身就模糊了。
第二，这个保障部分也并非不可以由市场化的方式参与的，比如说我们把这种专门持有商业地产的基金也可以一定程度上移植到包括廉租房的建设，因为国外有很多规模巨大的基金，将来国内也会有很多这样，他们在自己的资产组合中希望持有一部分优质的，不会通过技术过时、加速折旧会磨损的优质资产，并且获得长期稳定回报的资产，廉租房可以通过政府贴租的方式，就变成这些机构投资者，比如说基金持有的办法，它本身就是有市场化的办法来贯彻政策的落实。
2010-10-11 11:43:20
陈淮: 我们现在由于包括公共舆论环节当中的混淆，实际上并不是所有的保障房都落实不到位或者没完成。所以，我不赞成把这个保障扩大到“中”这一说。谢谢。
2010-10-11 11:44:27
国经中心: 我向马博士提一个问题。您刚才强调要加强地方政府的责任。但是，刚才聂会长提到一个数据，580万套，四千亿，但是我看到中央电视台新闻频道播的一个数据，一个月之前，中央政府划拨六百亿，这是什么概念呢？一套一万两千块钱，中央政府提供的资金是一万两千块钱，地方政府要提供剩下85%的钱，这个配套资金是非常大的问题。就是说，地方政府一年拿一万多亿的土地出让金，要出三千多亿做保障性住房建设。我个人认为，这是问题的根源所在，地方政府之所以没有积极性做这个事，中央不出钱，地方来出钱，但是，中央和地方的财政收入基本上是1：1，地方政府还包括土地出让金的时候才是1：1，刚才贺铿主任说把土地出让金收回来，地方政府肯定是更不干了。我个人认为，中央政府在中央性住房里的定位和作用，应该怎么看这个问题。
2010-10-11 11:46:14
马庆斌: 实际上你刚才已经回答了这个问题。我个人认为，有时候就像大人管孩子一样，为什么孩子不听话，肯定孩子有孩子的理由。地方政府之所以执行力度有难度，一个很大的问题，也许就是因为他有他的理由，而且理由就是经济的原因，涉及到下一步的财政改革的问题。
实际上，陈部长，现在也有人在探讨一个问题，一个好的制度，不在于你简单地惩罚一个坏人，比如说投机者，而是让坏人干好事，那就是好的政策。从经济学的角度来讲，也许将来最好的模式就是发展限价房，因为解决了土地出让的经验，更好地弥补建房成本的问题。但是如果没有一个好的制度约束的话，限价房又容易流失成为福利房。就像刚才郑主任讲的，建立一个好的体制制度，可能有更好的信息披露等等。如果讲政府地方的责任，应该更宏观的角度还要谈一下财政体制改革的问题。刚才郑主任谈到很多好的一点，城市的环境并没有很大的变化。我前段时间去了一趟长沙，长沙的房价比较稳定，路过了杭州，杭州的房价就一路飙升，这里面可能是多种原因。这个问题你刚才已经回答得不错了，我就简单地从别的角度讲一下了。
2010-10-11 11:48:10
建设银行: 请问陈淮老师两个问题。第一，刚才陈淮老师讲了住房保障体系的层次，是不是这样？低收入群体如果租的话就租廉租房，如果买房的话就是经适房，如果是中等偏下的群体，他租的话是公租房，买的话是限价房，是不是这样的层次？第二，前两天有一起经济适用房项目检出混凝土不达标的情况出现，被责令拆除重建，您认为这是普遍问题还是个案？谢谢。
2010-10-11 11:50:38
陈淮: 第二个问题，我刚才实际上已经回答过一次，这需要政务性信息的发布。
第一个问题，住房保障体系中是多元多层的相互交叉的，没有截然分开的。有些人在一生中永远停留在一个社会层次，有些人是不断提升过渡的，有些变化是代际之间的，现在他的收入可能就能住到公租房，但是他很快三年之后儿子当了房地产开发商的副总了。这样的情况是比较复杂的，没有说张三就是副科级、李四就是正局级，没有这样的区分，本身就是动态的。另外，社会本身也是不断发展的，包括最基本的住房需求也是随着社会发展变化而不断变化的。二十年前，户有一间房就叫脱困了，九十年代初，就是在北京的重点大学，中国科学院，双讲师能分到一间筒子楼，还是需要领导特批的。现在，最低保障也必须是户有一套房才叫脱困，才叫满足基本住房需求，包括廉租房也必须是成套住宅，这是一个重要的变化。所以，我们把人贴上标签，谁是贫下中农，谁是富裕中农，这是办不到的事，只能通过市场和实践的发展。另外，中国是发展严重不平衡的国家，在西部贫困地区，在欠发达地区，中小城镇不一定缺廉租房，在上海、北京这样的特大城市，有可能反而很缺这种低端保障住房，所以，这个事是复杂的、多元的概念。
2010-10-11 11:52:05
陈淮: 最后，刚才有人问到郑主任一个问题，地方政府负责制。我想补充一句，实际上“国五条”核心问题，一个是抑制一些不合理的需求，再一个重点就是地方政府问责制。这个问责制已经明确无误了。所以，关于地方政府问责有这样几个，第一个，必须有细则，“国十条”出了以后，很多地方没有实施细则，或者有了细则也是语焉不详。第二个，加大保障性住房的供应。第三个，对房价上涨过快和过高都负有责任。如果大家关心最近的地方政府出台的细则，地方政府有的是招。再者，地方政府有千奇百怪七十二变的办法保证开发商不能涨价。只要涨价，我总有断你口粮的办法。所以，实际上核心问题是两个，一是强力地抑制一些需求，二是地方政府问责制落到实处。
2010-10-11 11:54:24
郑新立: 我非常赞成陈淮对我的问题的补充，实施地方政府问责制非常重要。感谢各位的参与，今天上午经济每月谈到此结束，谢谢。
2010-10-11 11:56:55