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下载安装Flash播放器聂梅生: 这次调控解决了大问题。一是解决了开发商资金杠杆率。原来去年曾经到过1：10倍，现在降到5倍以下，这是成绩。但是，1-8月，土地购置比去年同比增长了37.9%，土地购置费用同比增加了84%。刚才那条线上投资很高，实际上是去买地了。尤其是国有一些大的央企，购地的积极性非常大。这里面出现一个什么问题，我同意贺主席的一些观点，现在租金快速上涨，房价，没怎么太降，也没怎么太涨，但是租金大幅上涨，政府的良苦用心是房子通胀。但是实际上，我们看一下一个数据，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住类是3.9，房价是没有进CPI的，但是房租和抵押贷款是进去的，它已经超过了CPI的平均值2.6，这还是上半年。下半年涨了那么多，远远高于除了食品类的其他大类，怎么看房子的涨，以北京为例，今年上半年涨了18%，这可不是小数，环比是2%。如果CPI环比是2%，那是什么样的？房地产就是这样涨。而且我们居住类的权重是算得比较低的，我们是14.69%，美国居住类是42%，加拿大为36%，国际控制值30%，国家统计局说要调，但是调得到30%吗？如果从14.69%调到30%，我们租金上涨推动CPI，那就不是3.5、3.6的问题了，我们也在底下算了一下，可能是相当可观的CPI的上涨。这种情况下，大家会不买房吗？如果再不调利率，就会出现房价猛涨。现在北京租金平均2700元一个月，占了工资收入的绝对在30%以上，绝对超过猪肉、绿豆的涨价。所以，这个事情要特别注意，就是CPI的上涨挤压了中低收入的消费，针对中等收入的公租房应该出来。
2010-10-11 10:26:19
聂梅生: 最后我想谈一下，和保障性住房住房有关的，比较担心的就是房地产调控本来有一定的空间给产业结构调整，但是产业结构的调整需要时间。最近中央的一些都是坚持产业结构调整，否则的话，我们出口这一块，如果受汇率影响，我们竞争力就会下降。但是，因为9月份的数据没有出来，上半年我们原材料、燃料、动力价格的上涨是比较大的，人力成本上涨也是比较高的，现在要求工资要提高，燃气、天然气、电力、水都要涨价。这种情况下，如果我们CPI和PPI上涨都不够的话，说明生产企业的利润下降了，因为成本上升了。如果这样的话，调结构的动力就不够，因为利润不够。这种情况下，利润不够，就要往房地产投资，看股市，出了“国五条”以后反而上去了，突破了2700点，房地产板块还在涨价。对比下，到底哪个产业是可以形成利润的？所以，调结构当中，有一个和房地产调控相衔接的问题。
2010-10-11 10:28:04
聂梅生: 大力加大保障性住房建设，这是房地产两个板块。我觉得缺位的是恰恰是这一块，那一块是过度发展了，怎么样补上？我觉得，资金不容乐观，可能会形成青黄不接的情况。今年说是保障性住房和改造棚户区580万套，农村危房120万户，去年有非常大的增加，而且住建部分析，这一块的投资要占房地产投资的10%，原来估计房地产投资会下降，因为调控会下降，这一块补上。实际上没怎么下降，但是如果是10%的话，大概就是四千亿，因为我们每个月大概投进去三千甚至到五千亿，一年是四万亿左右。我觉得，保障性住房这一块青黄不接是有可能的，去年我们只完成了三成，欠帐六成。今年又下来这么多，到底怎么样？由于留给地方政府的时间不多，住建部强力推这件事情，而且跟地方签保障书。我觉得四季度是很有起色的。地方政府的招数就是让开发商再建，建一个小区，其中20%就建保障性住房。实际上我觉得这不是很好的办法，必须从根本上解决资金来源。如果让开发商从土地环节进入以后，他们来代建，最终开发商还是会在剩余的商品房上找回来，那一块的调控又会被消化掉。
2010-10-11 10:30:06
聂梅生: 最近有一个比较好的事情，就是关于公租房的事情。我最近跟很多开发商在讨论这个事，已经有相当多的开发企业愿意介入国家的公租房建设。他们也认为，如果二套房、三套房控制住，尤其是出台物业税的话，大家就不会去买二套房、三套房，整个商品房市场，增量型的、扩张型的可能就会走到头。其实，我是这样认为，中国的租房市场是C2C的市场，个人对个人，这不是一个正常的市场。国外关于租赁这一块都是机构出面，但是持有这一块的是物业，然后出租。这样就形成B2C的模式，而这个B是需要政府推动的，需要基金来介入的。所以最近我们和建行、和很多单位，由我们商会发起，可能会报到全国工商联，通过工商联向主管部门说。就是公租房由大型的开发商出面出钱形成基金，而不是说万科盖这个小区一块。租赁也一块，不是这样的，形成一个公租房基金，由政府监管，来解决B的问题，来解决公租房投资的问题。因为他们是不差钱的，尤其是9月份，房子贷疯了，根本不差钱。这个钱应该引导到保障性住房里去。把现在这套组合拳进一步加大力度并不取，应该有一些新的出路。“十二五”期间，应该及早释放这样一些改革的信号，给市场指明方向，比如现在释放物业税的信号，稳定人心。物业税的事情，我不太同意在原来八十年代出台的物业税的基础上修修改改，要是搞物业税，就要涉及到农村土地流转，招拍挂、小产权等问题。物业税涉及到土地出让金，如果光是给买、住大房的交税，同样解决不了刚才说的经济上的关联，要解决土地出让金，解决地方财政和国民财富，不能让国民财富受损，不能让房子不值钱。所以，这都涉及到根本的改革问题，需要时间，但是必须要走。
2010-10-11 10:32:04
聂梅生: 拓宽房地产融资渠道，不能光从银行一家出，应该开放房地产私募基金、投资基金。这样钱就不会炒房，而是通过更高层次的平台来解决银根和地根，银根和地根的改革应该是将来房地产的一个方向。还有一个支持我们产业结构的调整，应该让房地产搞绿色低碳的房地产，提高性价比，不能盖那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而应该用新能源、保温材料来充实房地产，除了买土地以外。所以我觉得，中国经济转型的大买家，实际上是在房地产这个产业，应该是公共建筑、商业建筑、民用建筑和保障性住房，都应该走向绿色低碳。所以我想，从另外一个角度考虑这个问题。谢谢。
2010-10-11 10:35:10
郑新立: 非常感谢聂会长的发言。她用大量的数据、图表，非常科学、精确地对“国十条”、“国五条”出台的背景和效果进行了解读，同时跟下一步怎么样完善房地产的宏观调控，也提出了治本之策的思路。她的发言给我们很多启发。下面请国研中心的副研究员马庆斌同志介绍国外房地产情况。
2010-10-11 10:36:21
马庆斌: 很荣幸有这样一个机会和我十分敬仰的郑主任和在座的各位领导能够探讨这样一个问题。刚才听了很多专家的演讲，我很受启发。实际上，接到这个题目以后，最近一直很激动。激动的更多的原因就是因为保障性住房和房地产对于而这个年龄的人来讲更有切身利益。很多时候很多专家谈的很多问题，应该说让我和我周边很多人都有这样的体会，就是房地产应该稳定，同样保障性住房应该更多供应。我想以“他山之石”来回答一下这个问题，看看别的国家是怎么做的，因为时间问题，我只能以粗线条的方式来探讨这个问题。
2010-10-11 10:37:04
马庆斌: 实际上，保障性住房不仅是自古有之，就像大家熟悉的杜甫诗词，“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱开颜”。他在他的破房子里面考虑的不是自己改善住房的问题，考虑的是其他的事情，道德还是比较高尚的。我们国家有很多国有企业在争当地王的同时，也考虑更多的责任的话，也许保障性住忙的问题会解决得好一些。
实际上发展到今天，发达国家如何处理保障性住房和房地产问题上也存在很多问题。今天主要有三点，第一，梳理其它国家的做法。在这个基础上归纳几点经验，我提出一些不成熟的建议，供大家参考。我讲到美国的时候，大家可能会感到十分不舒服，正因为美国的做法，导致全球的次贷危机，美国有很多做法还是值得借鉴的。我总结叫政策的介入和市场的主导。上世纪六十年代以后，美国政府不再直接建设保障性住房，美国和新加坡是两个比较典型的特例，美国的保障性住房是零，而新加坡是85%以上。今天我们要专门讲一下，作为美国来讲，我认为有三点，在六十年代以前，完全是靠市场提供保障性住房。在他失败以后，作为一个资本主义国家，又走向另外一个极端，完全靠市场，总结为“成也市场，败也市场”，关键是政府和市场的问题上，边界在哪里？
2010-10-11 10:37:53
马庆斌: 美国在不同的经济发展阶段，制定和修订的住房保障法规，通过法律的形式保证住房和房地产的发展。但是它有一个很大的变化，上世纪七十年代以后，基本上停止了补贴私人发展商，而是补贴中低收入家庭，变化很大。92年以后依托“两房”帮助中低收入家庭住房问题。美国1980年以后，保障范围从中低收入逐步缩小到低收入，由于经济的发展，规模越来越缩小。
2010-10-11 10:40:37
马庆斌: 德国是一个比较成功的案例，有八千多万人，但是全国住房有四千多万套。实际上，很多人在考察德国经验时更多是从体制上。事实上，从其他角度来考察的话，你会发现，德国的房价之所以稳定，不仅仅是因为有一套完美的体制，更重要的原因是它的发展模式。中国未来解决房地产问题时，不仅仅是从政府和财政的角度以外，更多的要考虑未来中国城镇化走什么道路的问题。这一是从宏观层面上解决保障性住房和房地产发展的问题。作为德国来讲，可以总结为，它分类实施培育多元化建房主体，它对福利性建房和个人建房、购房是一个鼓励的态度。从财政或者税收的角度，对于住房买卖则给予高额的交易费用。它是完善而严格的租房法律体系。在德国，自有住房是42%，租赁住房率为58%。德国法律规定，如果你的房租超过20%就违法，50%就是犯罪。对于低收入群体的补贴，不仅仅是补贴穷困的人，更关键的是对租房人通过补贴或者贴息的方式，让租房人和承租人都能够得到他应该得到的东西，因为是对各个利益体的保护，而不是简单的保护弱势群体。德国建立了鼓励制度稳定价格的住房金融体系。德国实际上是先存后贷、合同储蓄的模式，和公积金的模式不同，强调的是合作而不是盈利。现在合同储蓄占到德国房贷的总额一半，德国强调的是住房与消费品的属性，而弱化了资产的属性。如果去德国小城镇转转，发现德国的小房子非常漂亮，环境也很优美。
2010-10-11 10:43:03
马庆斌: 新加坡也是中国借鉴比较多的国家，它和美国利益相反的方向，政府是住房市场的主角，85%的人居住在保障性住房以内。它的成功主要有：第一，它成立了专门的机构来运作；第二，它有强大的金融支持；第三，政府扶持和严谨的住房分配和管理制度，进入和退出标准都相当完善。而且再分配上也根据不同的发展阶段，经历了由廉租房向廉价房的过渡。所以，不同的阶段不同的国家采取了不同的政策。
具体来讲，新加坡专门成立了一个半官方的主管机构，建屋局来进行管理，资金是贷款和政府补贴。
2010-10-11 10:45:23