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下载安装Flash播放器陈淮: 第三个层次的保障，也是保障体系中的应有之义，最典型的就是公积金，我们把它称为互助型的保障。老百姓互相帮助和政府有什么关系？怎么就成了政策了呢？公积金显而易见是一个重要的政策性工具，比如政府规定，每个雇主都得给雇员建立公积金账户，是强制的，尽管我们现在的覆盖面还远达不到，是三分之一略强。但是政策和行政性规定是有的，并且我从网上经常看到，有位小白领说我是房奴，我的工资里扣除税费、个人所得税、公积金以后所剩无几。这个说法中有一个重要的瑕疵，扣公积金不是扣掉了，而是得到了，每从你的工资中缴随一块钱公积金，你实际上得到了两块钱。因为你的雇主还得给你配缴百分之百，而且，这两部分配缴是免个人所得税的。假定你这五千块钱交12%的公积金的话，你除了1600块钱免交个人所得税，实际上还有另外1200块钱也是免交个人所得税的。这部分相当于政府补贴15%到20%。鼓励这种互助型的政策性工具，也是我们今后完善住房保障体系的一个重要方面。住房公积金是一个好工具，只是我们现在还存在着比较多的不足和缺陷，需要进一步完善。比如覆盖面不充分，代际互助，比如说正主任以上的社会层次的官员，工资很高，累计很多，但是他不需要贷款和买房，但是刚刚参加工作的“夹心层”年轻人需要利用这种政策贷款工具，但是他所能贷的额度是非常低或者有限的，叫贷记互助功能不充分。另外，缴存和使用的规定也存在一些问题，比如有些地方公积金缴存额大量贷不出去，由于条件过于苛刻，我们进一步完善的问题。但是这个框架、这个层次的工具我们是有了的。
2010-10-11 09:56:58
陈淮: 第四个层次的保障，我们略为生疏，但是很可能是今后一个长期发展过程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己帮自己，还要你政府干吗？你的政策体现在哪儿？其实这种保障体系是将来更符合中国国情也符合客观规律和国际经验的。什么样的政策工具叫自助型的政策保障体系呢？比如说住宅储蓄银行，或者住宅储蓄账户。与公积金账户的区别在于，它不是强制缴存的，是自愿缴存的，但是你往这个账户里存钱可以享受减或者免个人所得税。一方面，通过这种政府暗补的方式，给需要保障的人群提供了一个新的出口，另一个，也鼓励和促进人们对自己解决自己的住房需求负起更大的责任。你就是不存，自己自然在解决住房问题上，要比别人更多困难，如果你愿意对自己将来娶了媳妇以后还要生孩子，生了孩子以后还要赡养父母，这些问题考虑在先，政府给予你减或者免个人所得税等诸多优惠。这个储蓄的账户可能只有一个出口，就是用于住房消费，而不能唱卡拉OK或者干别的。这种政策性工具，应该说值得我们调查研究，更有普及的机会。
2010-10-11 09:59:08
陈淮: 我顺便再说几句创新。在发达国家，除了低端的救助型保障是一个相对稳定的比例和相对稳定的品种之外，因为市场经济发展比较充分了，城市化任务基本完成了，人口向城市的迁徙已经结束了，人口在城和乡的分布已经稳定了。这个保障体系中，更多的主要集中于，除了我刚才说的相对稳定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如说美国有退伍军人基金、公务员基金、教师基金等等，实际上这都是政策参与其中的互助型加自助型保障为主。而且这种保障，跟刚才讲到的公共租赁住房，也是我们最近研究的。我们说公共租赁住房不由政府出钱，那由谁出钱呢？我们说可以由企业承担，政府贴租就可以了。我们最近也在做一个研究，企业说，政府只要给我贴租，我愿意承担，我也不求厚利，但是我不亏本，略有薄利就可以了。问题是怎么退出，政府说你长期持有，保证你不亏本就行了，每年给你贴息，或者贴租就行，你从银行贷款建公租房，政府给你贴租的租金略高于利息不就行了吗？那也不行。因为企业的财务报表上，他的负债资产就变得很庞大，对企业经营来说也是一种很不利的风险，就需要市场参与时的退出机制。谁当这个债务人的问题，借银行的钱建公租房，谁当债务人的问题，和住房储蓄账户和公积金相配合，就可以想社会发行债券的方式投资基金，就可以承担债务人长期负担这个债务，通过政府政策贴租，持有这个资产的问题。这些都是我们在不断的社会发展中面对的新问题。我想，以中国人的聪明，不难解决这些问题。
2010-10-11 10:01:07
陈淮: 除此之外，在住房保障体系中还有很多值得探索的创新层面。我们创新层面是只停留在理论探讨，离实际操作还有一定距离，但是理论框架是存在的，比如说可交易的房价指数。我们为什么在过去两三年中，房价起伏不定，而且过快上涨总是不断出现呢？因为有一些明年、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。为什么提前入呢？他规避价格上涨的风险。如果我们有交易的政策性住房指数，老百姓就可以通过购买指数来规避价格上涨的风险，而不必非得储备一个实物房。他儿子才上高中，把他将来娶媳妇的房子都预备好了。这种需求就可以在时间上合理地配置。
2010-10-11 10:03:36
陈淮: 另外，投资性的需求并非都是不合理的需求，投资也是中国老百姓从总体的逐步的小康走向全面小康的一个重要体现。社会的利益诉求已经从增加收入发展为增加收入和加速个人资产累积并重的发展阶段，这叫全面小康。但是如果我们有这种虚拟的指数交易方式，如果你认为房价会涨，你无需购买实物住房，只需要买指数就够了。我们可以把这种需求从实物型住房市场中合理地分离出来。这些实际上都是人们在市场经济发展过程中，在各个领域有过不同实践和操作的。我们是一个发展中国家，我们是一个对市场经济认识还不充分、了解还不多的经济体，我想，随着社会的发展，随着类似我们今天这样的论坛的举办，我们的认识和我们的经验，会不断地提高与充分。
仅供参考，谢谢大家。
2010-10-11 10:04:24
郑新立: 感谢陈淮同志的发言，他讲了四种类型的住房保障可以采取的模式。听了以后，给予启发。下一位演讲者是全国工商联房地产商会的聂梅生会长。聂会长原来曾经担任建设部科学技术司司长，她长期从事房地产行业的工作和研究，相信她今天的演讲一定能够给我们带来很多启发。大家欢迎。
2010-10-11 10:05:44
聂梅生: 大家早上好，非常感谢这次会议邀请我来做关于房地产方面的演讲。这次主题是保障性住房，刚才两位已经切入主题进行保障性住房的一些分析。我认为保障性住房实际上和房地产市场密不可分的。我从另外一个角度，来分析一下当前房地产市场和它的政策，以及保障性住房的一些关系。
今年有两次政策出台，那就是宏观调控。在宏观调控的政策当中，不管是“国十条”还是最近出台的“国五条”，都有大量篇幅是关于市场调控的，也有大量篇幅是关于保障性住房。但是调控本身就是双刃剑，怎么减少振荡平稳发展是我们的目标。这次调控与以往不同的在于，市场无形的手反作用力是非常强的。所以，局面就比较复杂。
2010-10-11 10:10:05
聂梅生: 我们看一下，“国十条”当时出台的背景。国十条是在4月份出台的，那时候对中国经济的分析和现在的分析是不太一样的，那时候认为经济进入热区，GDP在一季度高达11.9的增速，房地产投资特别快；那时候出台是怎么样使中国的经济不要继续热去，房地产不要过热，CPI不要过快上涨。这样的背景出台了这些。一个是GDP的问题，流动性，去年放了将近10来亿，形成的金融风险，资产价格上升，房地产泡沫和调结构。今年重要的问题就是调结构，调结构就必须腾地方、腾空间，就需要房地产适当退出，给调结构腾空间。促改革，今年关于土地制度、房产税、农村土地流转，小产权这些问题都密集到今年。这是经济层面的问题。
2010-10-11 10:11:18
聂梅生: 房地产从来都是一头挑着经济，一头挑着社会。在社会方面稳定社会，保民生和城乡一体化协调发展。最近很多关于城镇化，甚至于认为城镇化这种提法是不太合适的，或者有关于新的城镇化发展方向，都在最近说了很多各种不同的意见。在社会层面和经济层面都要求房地产在今年做出一些大的动作。我认为，去年保增长、保民生这样经济救援和经济刺激的前提下，必然有很多问题留到今年。不管是经济问题还是社会问题，都在今年集中爆发。这是第一次国十条的背景。
2010-10-11 10:13:39
聂梅生: 最近又进一步出台了国五条，国五条在国庆节之前出台的。我自己认为大概是这样一些背景需要说一下，据说国家统计局要到21号出来9月份的数据，但是可以感觉到交易量和交易额双双恢复。8月份就已经恢复了，9月份的数字比8月份高得多，房价在热点城市有上升的动力，交易量恢复，房价就有上升的动力。第二，调控的效果被这次市场的反弹消化掉，8月份数字出来以后我就比较担心，我就觉得比较麻烦，可能9月份还要上。如果是这样继续反弹，调控的效果，国十条对市场反弹消化。今年的目标可能就是稳定房价等等。CPI指数在上升，上升以后在通胀预期又一次的跟一季度一样，又出现了一次通胀预期，就使选择保值增值这种投资性的购房就会选择在CPI有上升的情况下推动房价走高。同时人民币汇率问题最近闹得比较热，最近周行长已经讲了，进入了上升通道。在这种情况下，热钱进入中国，进一步就会炒高房价。这是当前“国五条”的背景。为了坚决堵住投机性的做法，出台暂时性的媒体说是限购令，“国十条”并没有什么限购。但是“国五条”里面更明确，各个地方出台了很多关于二套房，建购一套房，各个城市陆续出台细则，以使后期长远性的政策要有个接续。刚才贺主席讲应该出台房产税，我一直主张要出台房产税，这是一个根本。但是出台房产税必须有时段，另外做一些接续，哪怕是强制的稳定也是必须的。
2010-10-11 10:14:19
聂梅生: 同时，我们继续要为今年的调结构，尤其是保民生腾出空间。保民生就是保住房问题。我一直认为在中国房地产市场上，商品房这块是过度发展了，但是在保障性住房，这十年中是缺位的，而且缺位的不少。现在这两大块哪一块是缺的，我认为保障性住房在中国整个住房体系当中，由于政策的不稳定性，一会儿保障性住房，一会儿经济适用房，由商品房来解决。我在住建部呆了很多年，当时房改以后是这么一个调子，后来慢慢改过来改过去。最后这个政策是比较清楚的，尤其是“国十条”、“国五条”。保障性住房就是在中国的房地产市场中解决中低收入、一部分中等收入的住房问题。
2010-10-11 10:16:14
聂梅生: 所以我觉得，“国十条”和“国五条”的出台，除了要解决经济性问题之外，很多是保障性住房的问题。但是在大家的关注点上，尤其在传媒的关注点上，都放到经济领域说。而且“国十条”和“国五条”都把经济领域的一些问题最后浓缩到一点，两个字就是“房价”。
现在调控以后，效果已经显现，房价并没有过快上涨。这就是环比，环比连续几个月持平，稳住了。当然这是到七月份。八月份的环比会不会上？我觉得，同比有可能还是在下，去年四季度涨得很厉害，反正现在房价没有过快上涨。房地产开发指数实际上是在缓慢地回落，三月份以后，整个房地产的经济指数一直在回落，调控是有效果的。
但是，大家是不满意的。为什么不满意？八月份整个的房价，国家统计局报出来，全国平均房价已经到了七八千，超过两万的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概这样四个城市，杭州一会儿高一会儿低，一万九千八是将近两万，是相当高的态势。在这种情况下，整个宏观调控的满意度大家认为没有达到预期。
2010-10-11 10:17:54
聂梅生: 看一下调控之后的交易量。实际上，4月份调控，5月份就下降，下到七千万平方米以下，6月份就上升到9千万平方米，我们一年大概是十亿左右。6月份完了以后，7月份下降。大家认为，可能会下来，结果8月份又上涨，交易量上来进入销售面积上来了。我认为，9月份的数据出来以后，一定是超过七千万平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多调查，9月份才出台这个“国五条”。换句话说，今年的商品房销售面积，如果全年来看，并没有很大的下跌。我们从昨天万科的交易量可以看得出来，万科9月份总结完之后，他今年卖了七百亿，每年是六百多亿，已经超过去年全年售房的销售额。可以看得出来，前面一些大的龙头企业今年的房子是卖得不错的。
再看一下大家关心的开发商的自有资金率到底怎么样？开发商的资金充裕度和房企资金来源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，从来没有断链。很多开发企业认为，今年不会出现房地产紧绷、断链，加大力度对整个市场没有太大的问题。
2010-10-11 10:19:53
聂梅生: 从国家来讲，固定资产投资一月份开始下，房地产投资跟固定资产投资反向，所以对房地产进行调控。但是，调控以后，房地产投资也是在高位，和固定资产投资一起在高位。这应该说是大家的预期。
这里我想强调几个数字。房地产的经济和社会当中，同样非常重要，我们要改变把房地产这样的行业改到以保民生为主，需要做很多经济上和体制上的手术。房地产投资每年大概是三千亿到四千亿，最高的时候，六月份提高到五千八百亿，固定资产投资大概是两万到三万亿。它的占比，在今年这样调控的情况下，都在20%，房地产投资占固定资产投资的20%，占贷款的比例大概是30%。这也是央行报出来的数，每个月都做统计，就没下来过。到最后央行的数据和统计局的数据差很多，后来央行就不报房地产的信贷，只报个人的消费信贷，这里面主要是房地产，占比是30%。在经济中就是这样的比重。由于这样大的比重，土地银行税收对房地产高度关联。我并不认为这个合理，我认为很不合理，但是要动这一块“大手术”，比如说去年全国土地收入是一万多亿，拆迁补给农民的只有5000多亿，政府的土地成本和土地收入是1：3，你让地方政府的土地收入没有，他怎么办？经济和社会怎么稳定？
2010-10-11 10:21:34
聂梅生: 另外，国土资源部的公告，去年全国84个城市土地抵押贷款是两万多亿，拿到土地只有再抵押贷款，比2008年上升到40%多。由于这样的关系，你地卖给了开发商，开发商拿到土地征以后就进行银行抵押贷款，银行就要出来那么多钱，支付土地的抵押贷款。这种情况之下，土地、房地产相关的税收占了中国税收的贡献超过35%，这样大的数字。所以，我们去年的企业营业税增长了41%，房地产行业税增长了118%。所以，土地、银行、税收，从经济上分析这个问题，跟房地产是高度关联的，除非我们有一些根本的改革性的措施，逐步地使我们的银行和税收不高度依赖房地产。这样才能调回去。
2010-10-11 10:23:39
聂梅生: 调控以后，大概出现这样一个资金市场的变化。很多人跟我要这张图，觉得能研究点什么问题。底下是国内银行贷款，实际上并没有怎么减，银行还是仍然追捧房地产这一块，那就是银行贷款。各贷每个月都是六七百亿，加上开发贷，是一千多亿。蓝线是销售金额，房地产到底卖了多少钱出去，4月份调控以后变化不太大，8月份销售额上升，9月份销售额肯定要上去。现在政府比较关心房地产开发投资，希望开发投资不要降。如果降得太多的话，现在汇率上升、出口困难的情况下，投资如果下降，房地产开发投资，开发商很会稳住他的资金链。永远是在这两个之间，不会太多的。银行给他多少贷款，他卖多少房子，这是他的资金来源，他有多少钱投多少。你看这条线，这就是市场的一种自我保护，市场一种无形的手在调控房地产市场，最终形成这样的局面。9月份，我认为这个肯定会上去的，银行这一块拉平，投资到后面会进行调整。
2010-10-11 10:24:34