四、 应对和化解我国金融地产风险的对策建议

次贷新风暴让我们再次领略到其凸显出来的现代金融风险的本质、影响及其所应采取全新风险控制对策的重要性。目前全球经济和中国经济正面临一个深刻的调整周期，我们面临的将是更持久的金融风险考验，因此必须未雨绸缪，在牢牢控制本国金融命脉的前提下，通过透明完善的制度安排确保国家金融房地产体系安全。

（一）力求房地产与金融 “双稳”，维护国家经济金融安全

房市动荡与金融动荡形成相互强化的恶性循环，房地产与金融一定要“双稳”，才能维护经济稳定的全局。

首先，必须关注中国式次贷的隐忧。房地产贷款是我国银行的重要资产之一，其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响。尽管我国当前并没有典型的住房次级贷款市场，但中国住房按揭贷款风险并不低：我国房地产贷款增长快、规模大；房地产信贷中也存在着一些“假按揭贷款”、“自我证明贷款”和“零首付贷款”；住房贷款证券化已开闸试航，一些创新类信贷产品如“加按揭”、“转按揭”、“循环贷”、“气球贷”和房屋“净值”贷款等不断面市。

此外，我国住房发展处于高速发展时期， 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。如果以7月底人民币贷款余额29万多亿元，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有14万亿元以上的贷款处于房价下降的风险中。我国个人住房按揭贷款以及房地产金融市场面临的风险不可小视，必须警惕由此引发的金融资产质量风险，建立应急机制，对存在的结构性问题防微杜渐。

其次，必须关注房地产价格风险。国家统计局8月份国房景气指数显示，101.78点的指数环比同比去年回落2.70点。这已是国房景气指数环比第9个月下滑，之所以出现下滑趋势是因为：

个人住房抵押贷款有其独特的特点，其抵押品的价值与贷款发放量一定程度上存在正相关关系。自去年第四季度信贷收缩以来,金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰,面临资金困局,这是行业景气度下降的主要因素,而同时,房地产市场因之前涨幅过度,透支了行业景气度,故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面。因此，必须进一步密切关注房地产市场走势，防止房地产市场大幅震荡，重视保护住房信贷市场个体消费者的利益是保障房地产市场需求，防止市场进入恶性循环的重要措施。

（二）标本兼治，构建科学合理的中国房地产金融体系和住房消费模式

短期来看，要科学评估和防范房地产市场对金融体系产生的潜在风险。深入调查研究房地产行业资金链、交易量和开发投资方面的情况，密切关注并及时分析房地产市场走势，稳定和调整调控政策，合理引导住房消费预期。

中长期来看，要在房地产政策与住房政策之间把握平衡，积极推进政策性金融。房地产政策是经济政策，主要着眼于市场效率；住房政策则是社会公共政策，更注重社会福利和社会公平，要保障国民基本的住房需求。

因此从防范房地产泡沫的角度出发，我国必须对土地金融、商业房产金融、住宅金融统筹考虑，建立住房政策性金融和商业性金融相结合的体制，国家现在可以考虑建立政策性的住房金融机构。所以，我国特别需要政策性的住房金融机构，通过政策性金融弥补金融市场外的市场失灵和金融市场固有的不完备性。日本有住宅金融公库，新加坡有中央公积金局，德国有住房储蓄银行，美国有两“房”（尽管两“房”由于盲目膨胀和疏于监管而出现重大危机，但是其推动公共住房福利和房屋自有率的经验还是值得借鉴的）。虽然我国仿效新加坡实行了住房公积金制度，但目前存在的问题还不少，今后要改革住房公积金制度，综合运用财政政策、金融政策、住房政策鼓励住房储蓄，设立专业的住房金融机构，适度发展购房保障。

（三）建立有效的金融风险监管框架，推进金融体系的结构性变革

防范危机最好的办法是加强危机管理，完善金融体制建设和金融监管改革，及早地主动地进行调整。在远近结合、标本兼治的原则指导下，建立涵盖制度监管、市场监管、全程监管、协同监管等形式的监管框架，承担维持金融稳定的重任。

国家金融监管的框架目标是致力于建立符合现代金融风险特征的金融监管结构、提供监管的系统性、科学性和有效性。随着市场发展变化，金融监管的不断调整和市场规则的不断完善将成为一种常态。监管体系有必要从过去强调针对机构进行监管的模式向功能监管模式过渡，即对各类金融机构的同类型的业务进行统一监管和统一标准的监管，以减少监管盲区，提高监管效率。同时监管者在事前的监管中，应当对创新产品有更深入的研究，并在此基础上形成有效的产品风险评估，尤其是对可能引起系统风险性的产品，应当将其相应的监管环节前移，深入分析评估金融产品可能给监管体系带来的隐患。

（四）信用为本，完善国家征信体系建设，从根本上化解金融风险

信用危机是最大的经济危机。本质上来讲，次贷风暴不断升级的根源凸显的是美国出现了整体性的信用垮塌。他律不如自律，必须尽快建立以个人信用为基础、企业信用为核心、政府信用为保障的国家征信体系，从源头上杜绝风险的滋生。

在个体信用层面，目前大型商业银行都归国家所有,使信贷变为个人和国家之间的信用关系,不仅容易导致呆坏账,还会将政府陷入一般信用关系中,加大监管成本。因此,中国应该规范和发展最基本的私人之间的产权和信用关系。

在企业层面，今后应该在金融体系的制度设计、政策制定、机制构建等方面将信用建设摆在首要位置上，加强企业内部治理和负债规模的控制机制，完善担保和抵押制度，建立严格的法律体系和惩戒机制，控制各个环节的道德风险

在国家层面，当前混乱的国际金融市场形势下，仅仅依靠市场监管和内部严控也是不够的，应建立一个国家乃至全球信用档案，全球所有较大的信贷活动都应记录在案以便追踪风险。（国家信息中心预测部世界经济研究室  张茉楠）