与当前热议的房价、空置率相同，刚性需求和房屋自有率也是讨论房地产市场避不开的话题。刚性需求本应是支撑楼市的主力军。然而在房价过快上涨的喧嚣中，刚性需求经常被淹没在投资或投机性需求之中。刚需“奶酪”究竟能支撑楼市走多远？中国住房自有率究竟有多高？

就此话题，中国证券报分别采访了社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞、国家行政学院决策咨询部研究员王小广、社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉、国金证券首席经济学家金岩石。

绝对刚需难以撬动房价

中国证券报：您如何理解楼市的刚性需求？近年来部分城市房价高涨，在多大程度上是源于刚需？

王小广：目前我国真正以自住为目的的刚需并不是主流，超过半数购房行为都是非刚性需求，也就是投资性需求。如果房价上涨过快，一定是投资需求过热导致的。因此在楼市调控政策出台后，我们会看到比较明显的成交量萎缩。

在房地产供需市场中，投资性需求维持在10%至20%之间比较合理，目前我国显然已经远远超过这个比例。在居高不下的房价之下，中国真实的刚需已经逐渐被忽略。高比例的投资性购房，导致了至少80%的刚需被排除在市场之外。

金岩石：我认为刚性需求应该被分为三个层次区别对待。第一个层次是我国城市化进程带来的致富型刚需。在没有补偿性政策体系的情况下，农村经济整体贬值不可避免。城市房产刚需的根源就是致富需求，也就是所谓的“小富进城，大富进京”。

第二个层次是对城市高端消费的刚需，具体表现在教育、文化、医疗、卫生等城市特有的消费市场上。目前而言这种需求愈发明显，各种投资也大幅向城市倾斜。

第三个层次才是目前公众意义的刚需，就是改善性住房需求。具体可以分为三类，一类是从没房到有房的改善；二类是由小房换大房的改善；三类是一种隐性的改善，从自己有房到帮助家人有房。因此，很多时候“购买二套房”不一定是投资性需求。

牛凤瑞：按照我的计算和研究，我国每年至少应该有10亿平方米的购买需求，这里面当然包括一部分投资需求。目前我国每年出售的7至8亿平方米的房产中，至少有5亿平方米是源于自住型的刚性需求。投资性需求必须考虑地区差异因素，我国一线城市的投资性购房比例很高，但不能认为楼市的整体需求是投资需求。

刘霞辉：我认为应该狭义看待刚需，即是自然人为了获得生存权利所必须有的居住条件的才能称作刚性需求。在快速城市化的过程中，人均房屋面积低于10平米时的购房行为，才能算是改善性的刚需。目前许多城市人均房屋面积远远超过这个数字。因此在当前房地产市场中，几乎没有真正的刚需。

我们应该正确认识刚性需求、意愿需求、实际需求三者之间的联系。目前中国房地产市场中的刚需是三者中所占比例最低的。实际需求则与收入水平相关，我国实际需求远远小于意愿需求。意愿需求是每个人内心对于房产的渴望，这一方面是中国人的意愿十分强烈。

中国房屋自有率其实很低

中国证券报：有观点认为目前我国的房屋自有率已经很高，这是否从侧面印证了未来刚需增长空间已经不大？

金岩石：我认为中国房屋自有率过高的观点是很片面的，而且目前我国实质的房屋自有率是非常低的。中国很大一部分人无法真正“自有”房产，这恰恰造成了社会上的一些不公平现象。

合理的房地产市场应该分为三层的市场，一层是租房市场，满足了城市50%以上人口的工作生活需求，租金低才说明市场合理；二层是普通住宅市场，其价格同时受制于收入水平和投资水平；三层是豪宅市场，这也体现了城市房产的整体估值。如果仅仅通过货币政策和贷款来打压第二个层次的需求，房价不可能下跌到预期的水平。

牛凤瑞：房屋的自有率只能反映中国居民的房屋自给水平。严格来说，自有率的计算应以居住舒适、配套完善的房屋为计算样本。就中国现实国情而言，一旦剔除平房、危旧房等因素，中国的房屋自有率不会很高。自有率高不利于人口的流动、城市的发展，当前我国的住房问题之所以成为民生问题，和房屋自有率无关，其根源是房屋的供需矛盾。

刘霞辉：我认为房屋自有率的高低不能说明任何问题。一个国家的房屋自有率与其民族性格、经济发展、特殊机遇等多方面因素都有关。考虑到中国的特殊历史因素，中国的房屋自有率达到100%都十分合理。房屋自有率是由中国老百姓的意愿决定的，但是房价高低却无法由老百姓的意愿决定。实际上老百姓在购房行为中根本没有“讨价还价”的能力。

调控政策会不会误伤

中国证券报：今年国家出台的楼市调控政策，对刚需购房者有何影响？

金岩石：目前的调控政策确实可能影响到部分刚性需求。一旦运用货币杠杆调控经济，最有可能受影响的一定是穷人而绝非富人。因为穷人本来可以通过金融杠杆提前实现的购房需求，在调控后变得越来越难。然而当这部分刚需消失以后，房价还是没有大幅下跌，就说明现阶段市场上的大部分需求是带有投资属性的需求。

牛凤瑞：调控政策对富人的影响肯定较小，即使政策主要针对投机性购房，然而投机者在信息、财力等方面都远优于普通购房者。任何一种政策都存在正负效应冲抵后的比较效益问题，相关部门应该全面考虑政策的执行效应、条件和成本。本报记者 陈莹莹 韩晓东