“你看没看网上的房地产市场崩盘时间表？”“我这看了一年多的房子,房价是越看越高,一年前能买大卧室的钱现在只够买个小卫生间了!”“房价到底会不会降,什么时候能降？”最近一段时间,蜗居的人们频繁发出类似的“天问”。

尽管国家频频就过热的房地产市场出台调控政策,但房地产市场还是似乎难以冷静,而且大有“踏着春天的脚步再上层楼”的冲动。那么,中国的房地产市场会否迎来一个拐点？频繁上涨的房价是否确属刚性需求拉动,难以掉头？

《证券日报》记者就此问题向部分房地产公司、中介公司询问,多数公司打起“太极”,表示长期看房地产行业向好趋势不会改变。而对于房价何时会降、降幅是多少等问题三缄其口。只有安居客CEO梁伟平先生预测2011年下半年房价能够回归理性,但这“理性”的房价又是个迷。

动用祖辈积蓄 还是透支孙辈购买力？

随着2009年房地产市场回暖并持续高温运行至今,中国楼市“泡沫论”再次漫天飞扬。在世联地产(002285,股吧)首席分析师王海斌看来,按照泡沫价格超过价值的定义来判断住宅价格并不准确,毕竟住宅定价不同于一般商品的“成本+品牌”的定价模式。住宅的定价还包含周边的配套设施,涉及经济、文化、绿化、交通等方面。如今大城市周边郊区的房价已经先于这些设施涨起来了,这在一定程度上透支了未来的上涨空间。

金地集团(600383,股吧)表示,部分城市的房地产市场确实呈现出过热的发展态势,但是否出现泡沫还有待进一步观察。现在刚性需求正在慢慢释放,过热的状态会导致整个市场发展不健康。政策的出台也是为了让一线城市的房地产市场降降温、减减速,使发展趋于平缓,防止泡沫出现。

相比于王海斌和金地集团对泡沫的和缓态度,梁伟平显得十分坚决,他认为一线城市肯定存在泡沫。去年这些城市的房价涨幅全年超过了30%,这是一个十分明显的泡沫迅速吹大的过程。其次,这些城市的投资购房比例超过30%,部分楼盘甚至达到五成。投资客忽略了房产的真实价值,这是房产泡沫的集中体现。第三,传统的房价收入比和租金回报年限等指标已经不能再用来衡量目前的房价,房价已经背离其价值。

不过有人说我国的房价收入比不能参照国际惯例,因为我们可能是6个人供一套房子,有些甚至还动用了祖辈的积蓄。此言一出,随声附和者有之,嗤之以鼻者有之。反对者认为,如果购房者动用了祖辈的积蓄,自己还要辛辛苦苦一辈子给银行打工的话,按照现在的购买方式,这一代人就透支了他们孙辈的购买力。

调控终将见效 明年下半年房价回归理性

金地集团董事会办公室一位工作人员听到记者有关“房价何时迎来拐点”的提问,表示中国高速推进的城市化进程和日益增长的居民收入所催生的庞大市场需求,将长期推动我国房地产行业向好发展;但在过程中不可避免会出现波动,这属于正常情况。可见,作为一家依靠房地产市场吃饭的企业,这样的回答表明金地集团是“坚定看好派”。

安居客CEO梁伟平也对中国城市化进程津津乐道,认为房地产市场在未来很长一段时间内会有不错的发展。他认为,现在房价虽然比较高,但只要政府调控得力,能够实现房价软着陆。他预计,大概在明年下半年的时候,房价能够实现理性回归。

新一轮房地产市场宏观调控历时已4个多月,力度之强前所未有。越来越多的部委加入这场调控的“战斗”中。继国土部、住建部、财政部等之后,近日,国家发改委也发出了调控声音。发改委称,要大规模推进保障性安居工程建设,进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。

“目前房地产'生态系统’确实有些太热了,”王海斌称,“一系列调控政策的出台就是为了让它回到正常温度。”

上述金地集团工作人员也表示,房价过快上涨意味着市场不是在以稳定的状态运行,可能蕴涵较大的风险。政府从去年末以来,陆续出台了相关调控政策,就是要把市场调整到稳定健康的发展轨道;随着相关政策的进一步落实,房地产市场最终会回归到理性。

三地方政府各出“妙计” 抑制投机炒作

对于房地产市场调控,中央令出,地方相继跟随。国资委要求78户央企退出房地产行业。日前,这78户企业已经全部上交了退出方案,比原定时间提前了两天。

住建部副部长仇保兴近日表示,要求房地产企业加快普通商品房的建设,增加中低价位、中小套型普通商品房供应,同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。

“国十一条”中明确指出,此次房地产市场调控要“落实地方各级人民政府责任”,要求地方政府加大工作力度,促进房地产市场健康发展。

现在,地方政府已经积极行动起来了。

在保障性住房建设上,成都市的承诺分量十分重。该市近日向社会承诺:敞开供应廉租房、经济适用房等保障性住房,并不断提高廉租房租金补贴标准,降低保障性住房准入门槛,以实现“应保尽保”。

广州市则在今年重新推出限价房用地,计划至少供应用地40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价房约10000套。

天津市今年将建设650万平方米、8.5万套保障性住房,其中包括限价商品住房150万平方米、2万套。

房地产生病 药方打架

加税还是减税？

近几日,市场风传,京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是,按照购房时合同价的七折,再按1.2%至1.5%征收,对存量房和增量房一并征收,但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求——若自住需求,则可免税。此举被认为是开征物业税的先声,也是为了抑制房地产投资、投机需求,有利于房市退烧。

加税药方不是始于此时。多年前,一些研究人员就提出,可以通过物业税来调控房价。其机理是,物业税增加投机、投资购房者的持有成本,进而遏制这部分购房需求。此外,物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义,消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天,早征早主动,早征早见效。同理,今年全国两会期间,有政协委员提出,国家应该征住房空置税。

对此,建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示,住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三:一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置;二,调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入,国际上大多如此,对于分税制下的中国财政有特别意义;三,有利于社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整—富人占优质资源也可以,多缴税。

“唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说,如果开征物业税等,短期内对房价会造成波动,但那是预言的“自我实现”而已,并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了,甚至下跌了,我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下,有资产就要征税。做好准备吧。”

任志强则认为,要想降房价,非但不能加税,反而应该减税。他说,如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本,恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障,不如用减息、减租、减税和加大供给的方式,让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时,又怎么会有天价地出现呢,谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。”

这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出,物业税也好,空置税也好,在当前的市场都是失灵的,因为现行市场格局下,房地产的各项税费均由购房者承担,开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本,但也使房价水涨船高,根本达不到调控的目的。

令人惊讶的是,潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上,他宣称,从长远来看,要适当地出台物业税,可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税,持有这个物业都有成本,就会挤压出一部分的房子丢到市场去,另外没有房子的人可以买到房子。

“我了解其他国家的政策都是物业税,英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收,就从第二、第三套房子收。还有一个好处是,增收物业税可以减少贫富两级深化,比如说两个人10年前是一样的,他买了房子,另外一个没买房子,他越来越有钱了。”

在博鳌地产专场论坛上,潘石屹称,这几年北京市两会期间,他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说,政府把钱赚了一道,开放商赚了一道,现在又要收钱,不签。问题是,不搞物业税,房价怎么降下来？”

主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说:“潘总,SOHO去年毛利高达52%,如果你们开发商少赚一点,也可以将房价降下来。”

潘石屹:“那我就说到这,不说了。” （作者： 李木子）