城镇化扩内需思路的强化成为当前房地产市场开发方向。从城市化水平的角度来讲,发达国家的城市化水平已达到80%左右,全世界平均的城市化水平也达到了48%左右,目前我国的城市化水平仅为37%,落后于世界平均的城市化水平,中小城市的城市化水平更只在30%左右。

城市化进程的启动,最直观的就是城市规模的扩大,城市各类基础设施的建设和完善。比如很多中小城市现在已开始进行新城区开发、旧城改造以及高科技产业园区的建设,这些城市形象工程的建设必将激活当地的房地产市场,同时开发商也很容易拿到打包的优惠政策,包括土地政策、税收政策和人文政策等。另一方面,户籍政策放宽,将推动大量农村人口向城市的转移,对住房提出更高的要求。

目前中国区域经济的发展不平衡导致了房地产业在各地区城市的发展不平衡。一线大城市房价地价的高涨,热点城市热点区域的房地产成为政府政策关注和调控的重点。要在这些区域,房地产企业不仅需要高成本的投入,相应的风险也大增。以广州市场为例,随着近年来广州房地产市场的不断成熟,市场竞争日趋加剧。尤其是目前市中心区土地资源日趋稀缺,企业拿地难度越来越大,位于市中心的好地块,往往在竞拍市场上创出“地王价”,没有雄厚资金实力的企业,往往只能望地兴叹。同时,通过“招拍挂”获得的土地价格也越来越高,而市场走势和政策变化的不明朗,在地产开发利润备受“挤压”的同时,也大大增加了开发风险。一些地王地块由于拿地成本过高,最终无法开发而被收回,也已见怪不怪。

因此,近年来,众多一直致力于广州市场的房地产企业尤其是大型品牌房地产企业例如富力地产、中海地产、合生创展、祈福集团等等,出于自身生存和未来发展需要,纷纷将企业拓展战略向土地资源相对丰裕,经济发达而政策管制相对宽松的国内二三线城市转移。

与一线大型城市的房地产市场相比,中小城市的房地产市场正处在快速启动和快速增长期,伴随着市场化脚步的加快,加上中央有力政策推动和支持,中小城市房地产市场将迎来新的发展机遇和发展空间。

李广军