把投资房地产当作生意来做

温州炒房团闻名天下，不过更多时候神龙见首不见尾。

在温州媒体同行的帮助下，记者找到了温州炒房圈的名人———黄东升，这个颇具传奇色彩的人物在他位于温州市区一栋占地一亩的别墅里接待了记者。

投资要具备3个条件

时间倒回到11年前，当时的温州作坊式工业发达，一个偶然的机会，黄东升开始从新疆置办牛皮，然后运回温州卖给鞋厂。

1996年，黄东升攒下了40万元，遂买了两套房子。不过这和如今被外界广泛关注的炒房不同，黄东升当时不过是希望有安身立命之所。

时间一晃到了1998年，当牛皮生意利润下降时，黄东升惊奇地发现，他的那两套房子直线升值。他在做传统生意的同时开始投资房产，谁也没想到，从此走上炒房路，从住宅、商铺、写字楼到工业用地，都成了他的投资对象。

黄东升给自己总结了一套买房的经验，投资房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息；第二是出手要快；第三个才是增值。“3个必须符合两个，要么出手慢一点，租金抵了银行利息；要么就是出手方便、增值快。”

专业、专业、专业

黄东升与其他投资者的不同之处在于专业，“就是把投资房地产当作生意来经营。”

黄东升经常参加一些讲座，和多数投资者参加的理念教育讲座不同，黄东升经常参加那些两三千元，讲规划和土建的课程。事实上，黄东升投资房产都会先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再做出决断。

黄东升曾带领一拨人到北京炒房。在北京，他主要是投资写字楼，然后出租。2001年，他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼，专门出租给刚毕业的大学生。

此前，他花了10万元钱专门委托了一家公司做市场调查。调查结果是北大和清华的学生毕业出来创业有5000块钱的收入，但是却不得不花1000元钱租房子，1000元块钱租写字楼。

黄东升把这些写字楼隔成8平方米左右的小间，配备好生活和工作设施，专门出租给刚毕业的大学生，结果，在许多写字楼都租不出去的情况下，他的写字楼被排队抢租。

要找到“接棒人”

对于投资房产来说，不要根据自己的喜好买房，而是根据投资前景来买。换句话说，既然是“炒”，你就要想到“接棒人”，谁来买这个房子！

在黄东升的炒房生涯中，1998年拿下温州市西南郊一个镇中心地带的房产算得上典型。这处房产是当年黄东升从政府的竞拍中买下的，底楼租出去做了一个小超市，楼上则租给人家做了服装厂。他当年买下时才900块钱一平米，一共才花了80多万。看房时，黄东升认为，即使不能很快卖掉，但租出去就能很快赚钱，由于位置好，可以做超市和厂房。

果不出所料，“超市从2万开始租，租到去年3万7。”楼上服装厂的租金开始是7万5，后来涨到了9万。“决定投资以前，必须确定投资策略，以防被套牢”，黄东升认为，之所以温州人能炒房，在于这个市场有一大批人想买房，“下一步，我也许会到成都炒茶楼和洗脚房！”

黄东升炒房到底赚了多少钱？他自己都不清楚，不过他那栋豪宅、两辆奥迪、开办10多家企业的资金大多来自炒房。最近，黄东升有些担心国内的房价，开始进军英国房地产市场！