奥运经济报告大胆预测2008后京城房地产走向

随着2008年北京奥运的临近，奥运建设的推进，北京奥运场地周边的房价热涨，奥运投资刺激北京市房地产开发投资迅猛增长，奥运利好效应使人们对北京房地产市场的整体预期加大。但近日由北京奥运经济研究会发布的“2008北京奥运经济报告”认为，2008年以后北京房价将处于价值回归的跌势。

该报告分析，奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。住房制度改革和北京市申奥成功，是刺激北京市房地产开发投资快速增长的两大关键因素。而当前北京市房地产存在着严重的开发投资过热和价格泡沫问题。

该报告以一组数据说明，虽然北京市房地产开发活动在申奥成功之后如火如荼，但投资过热的问题非常突出。报告中分析，北京市常住人口增长基本上归因于外部地区人员的流入。按照2005年北京市户均人口2.8计算，到2012年平均每年增加20万户左右，需要新增2000万平方米的住房需求，远远低于近年来的实际商品房屋竣工面积。该报告确认，当前北京市已经出现了严重的房地产开发过热问题。

该报告推断，近年来北京市房地产开发增长速度远远快于人口增长速度和居民扩大住房消费的实际需求，房屋过剩呈逐年加重的趋势。该报告认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房供给的严重过剩。

尽管住房供给远远大于需求，但北京市商品房销售价格不仅没有下降，近年来反而呈加速上升的趋势。目前北京市的房价存在严重的虚高问题，远远超过了居民所能承受的能力。

同时，该报告认为，无论是作为消费品还是投资品，当前北京房价均处于过高水平。而房价过高缘于政府为增加收入的目的土地竞拍；投机性购房日益增多以及开发商囤积住房、虚假按揭和过度炒作。

该报告认为，2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的理由，但房地产业的发展则在很大程度上偏离了正确的方向。该报告预计2008年以后，北京房价将处于价值回归的跌势。购房实名制有可能与开征物业税同步进行，对投机性购房将产生大幅度抑制；基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，中央银行大幅度升息的可能性同时存在；人民币升值将使包括北京在内的国内房地产处于全球的高位，刺激大量获利回吐和价格下降；另外，落实“住宅禁商”、廉租房、经济适用房和限价房从扩大供给和市场类比两个方面将压低过高的北京房价。（来源:中华工商时报　陆昀）