二、2007年住房制度改革进展情况评估

2007年，不论是住房的制度建设还是实施效果，都取得了重大进展和突破。

（一）住房供应与分配制度日趋势完善

2007年,在一系列宏观调控政策指导下,根据房地产市场发展形势和供需特点，逐步形成了根据不同阶层住房消费能力的住房供应体系和制度。

住房供应制度与居民住房消费能力密切相关。依据家庭收入和住房能力之间的关系，可以将城镇家庭分为无住房支付能力、住房支付能力不完全和有完全住房支付能力三大类，在此分类下，又进一步分为特困、困难、租房能力不足、购房能力不足和购房能力充分五小类。

(1)对于无住房支付能力的家庭以廉租住房供应为主。无住房能力支付能力的家庭包括特困和困难家庭两类。住房特困家庭是指城镇中享受“低保”，且人均居住面积在当地平均水平60％以下的家庭；这部分家庭通常为残疾、无人赡养的老人等丧失劳动能力的人群，这部分人群不可能拥有任何自我改善的能力。住房困难家庭是指家庭主要劳动力月收入只能在当地最低工资标准线上20％～30％以内，且人均居住面积在当地平均水平60％以下的家庭；由于最低工资通常只以满足基本吃、穿、用为标准，不包含或基本不不含住房消费的部分，这部分人群也基本没有自我改善的能力。因此，特困和困难家庭为完全没有或者基本没有住房支付能力的家庭。

(2)有完全住房支付能力家庭以商品房供应为主。家庭月收入水平在当时当地平均商品房价1平方米以上的家庭为有完全住房支付能力的家庭。其基本依据是，家庭月收入在1平方米水平房价以上时，这个家庭5～7年的总收入约可相当于60～80平方米的一套普通住房总价，也即房价收入比为5～7倍。由于我国还是一个发展中国家，而且是一个资源严重不足的国家；又由于与发达国家相比，我国还是一个土地资源的稀缺性程度高而劳动力的稀缺程度低的国家，把购买一套满足基本生活需求的60～80平方米普通住房、房价收入比为5～7年作为判定有完全支付能力的标准是符合实际的。

(3)住房支付能力不完全家庭以政策性保障性住房为主，包括经济适用住房和限价商品房。居于无住房支付能力和有完全能力的家庭之间的，均为住房支付能力不完全的家庭。这类家庭的特点是，有一定的住房支付能力，但尚不充分，需要依靠一定的社会保障支持才能满足自己住房需求。这类家庭又可分为租房支付能力不足的家庭和购房支付能力不足的家庭。

家庭两个月的收入相当于当时当地平均商品房价1平方米为租房支付能力不足和购房支付能力不足的分界线。即，在购买一套满足基本生活需求的60～80平方米的普通住房时，房价收入比10～12年为租房支付能力不足和购房支付能力不足的分界线。低于这个标准的为租房能力不足家庭，包括部分从“租”向“购”过渡的家庭；高于这个标准的为购房能力不足的家庭，包括部分自愿以租赁方式满足自身住房需求的家庭。

2007年，在城镇住房供应体系中，根据救助性（救济性）保障、援助性保障和互助性三类保障需求，确立了与此相对应的廉租住房、经济适用住房、限价商品房和普通商品住宅供应体系与制度建设。

2土地供应制度向保障性住房倾斜

土地使用制度是住房与房地产其他制度的基础性制度，土地市场是房地产市场的重要组成部分。2007年，在国家的一系列调控政策中，受国情国力制约，土地供应一直是适度从紧的供应政策。各个地方落实住房发展规划时，针对房价的快速上涨，保障性住房供需矛盾突出等问题，适时调整了供应结构，加大了保障性住房占土地供应总量的比例。但是，由于土地供应主体的单一性和垄断性，需求主体的无限制性，导致土地出让价格增幅较快。一些城市的黄金地段甚至出现了房地价格倒挂现象。地价的持续走高，极大地影响了未来市场预期，进一步促进了房价的上涨趋势。

3住房金融、税收制度体现宏观调控政策导向

建立了支持住宅建设和保护以自住需求为主的金融和税收支持政策，充分体现了宏观调控的政策导向。

在商业银行的居民住房抵押贷款政策中，对于购买经济适用住房、限价商品房和自住的第一套普通商品住宅，实行优惠贷款利率和低首付款比例政策。而对于投资、投机、购买第二套住房的消费行为，则实行上浮或无优惠的贷款利率和提高首付款比例等办法，调整旺盛的市场需求。性住房金融制度。对第二套住房实行更严格的贷款审批政策，对于抑制非自住的、投资性住房需求产生较大调控作用。

在房地产税收调控制度中，通过实行差别化的契税、营业税、所得税政策，体现对普通商品住宅、自住为主的住房消费的支持政策和对投机性购房、奢侈性住房消费的抑制政策导向。税收政策对于抑制投机行为产生了较大作用。

4住房公积金制度有待进一步创新

住房公积金作为一项具有立法保证和税收优惠政策的强制性住房储蓄制度，是住房实物分配向货币化分配机制转换的重要形式，实现了职工住房资金的长期积累，提高了住房消费能力。但是，由于住房公积金对中低收入家庭的购房支持力度不突出，特别是对低收入家庭缺乏政策性住房金融的应有作用，表现为与商业银行的利率差距较小，贷款期限优惠不多，贷款额度有限，再加上一些开发商抵制办理公积金贷款，导致住房公积金的作用未能充分发挥。有些地方房价较高，公积金贷款不足，需要与商业银行办理混合贷款，有些地方则利用率较低，大部分资金沉淀。[中国（海南）改革发展研究院《新阶段改革的起点与趋势——2008' 中国改革评估报告》]