关于中国房地产问题，应该说是比较热闹的一个话题。我更希望讨论的是商品住宅，不是房地产。因为对中国来讲，房地产分做两块，一块房产，一块地产，可是中国实际上没有地产市场。房产当中既包含住宅也包含非住宅部分，这样讲也太大。住宅当中又分做商品住宅和非商品住宅，我们非商品住宅占整个住宅的每年新增住宅量接近40％。把这些东西都揉在一块儿没法谈，太乱。所以我缩小到只谈商品住宅。强调这一条得先讲一句话，千万不要把外国的东西简单的套用到中国。比如说外国有房地产，他的房子跟地合在一块的，中国房子和地是分开的，这两者不能混合。在商品住宅这个背景下，现在大家讨论的话题很多主要的是集中在三个方面：

一个是关于价格高低的问题；一个是关于投资以及供给多少的问题；第三个是关于开发商的品性问题。我想从另一个角度提出一个供大家进一步探讨的事。我们大家都知道中国现在有着相对严重的产能过剩或者即将发生产能过剩的一些行业。比如说，有人认为钢铁、铝铜、煤炭、玻璃、水泥等等以及后面电力、汽车都将发生过剩。另一方面，我们又发现，中国有着大量的相对过剩资金，在这个背景下，我们现在实际上处于一个非常为难的状态。如果我们用相对过剩的资金去促进相对过剩的产能，不就把产能过剩问题解决了吗，不也把资金问题解决了吗？但是我们不能这么做，因为有人问，如果你把相对过剩资金投入到经济运行中去，它必然发生两个最基本的现象。一方面是GDP肯定比现在要高，人们认为会发生经济过热；第二，投下去一定会发生投资过热。

大家知道我们第一季度，我们的GDP是10.2％，投资增长率是27.7％，实际上意味着，我们为了保持所谓相对不那么热的GDP和投资增长率，我们必须让产能过剩状况继续延续下去，让资金过剩状况继续延续下去。我不懂得这是否符合我们所讲的节约型社会的要求。如果要把这些产能和资金结合起来，要找一个基点让它发挥作用，我认为恐怕非常重要的一个就是商品住宅。面对着中国出口商品在国际上遭受的种种责难的状况，我们提出要扩大内需，商品住宅既具有消费的性质，也具有投资的性质，是不是这个增长了以后能够属于扩大内需的范畴呢？这是我们需要认真思考的一个问题。我想说我们大家都在把中国的商品住宅市场跟发达国家的商品住宅市场做这样或者那样的理解。但是我想说有四个事实是需要我们特别注意的。

第一个，中国商品住宅市场严格说起来是2003年以后才逐步展开的。众所周知，中国1999－2001年进行了公房改革。在这个改革完成之前，谈不上中国有商品住宅市场。2002年，这一改革还处于收尾状态，还有不少人持币在观望，是否能够重复过去的体制。这样中国到现在为止不过三年多的商品住宅市场能够能跟发达国家已经有了上百年的住宅商品市场做一个简单的对比。

第二个，中国正处于城镇化过程中，我们到今天为止还不能够确定，在未来20年中国城镇人口究竟有多少。那么我们怎么能确定城镇里面究竟有多少人需要用房？我们怎么能用现有的城市人口来简单的界定我们的用房规模，这个和发达国家也是有着极大的差别。

第三个，发达国家的城市相对已经成熟，大家可以看到，几年乃至二三十年，一个城市不做大规模的建设。而中国几乎每一个城市都在进行大规模的建设。这句话什么含义呢？实际上我们城市里面土地的级差地租II并没有怎么的展示出来。在这样一个背景下由级差地租II所导致的土地价值转移到房价，从而导致房价的上升，这样一种状况我们并没有完成。

第四个，在奔向小康社会的过程中，中国几乎每一个家庭都有着改善自己生活包括居住条件在内的这样一种迫切要求。这四个条件决定着不能够把中国的住宅商品市场简单的同发达国家和其他国家的住宅商品市场做一个比较。关于工业商品住宅市场的政策和认识，我们认为有五个问题必须弄清。

第一，中国今天商品住宅市场的价格上涨，其根本原因是什么。是某些人购房进行投机，是开发商炒作还是供给远远小于需求。

我们大家都觉得，北京的房价够高了，但是我不清楚的事情是，当2003年、2004年大家在北京买房的时候，还有很多的现房可供挑选。但是2005年以来，北京的商品住宅期房销售超过了90％，现有的现房，开一个楼盘出来，购房者和套数相比可以达到1：8，1套房子有8个人准备买。我不清楚这是不是也属于开发商的炒作，但我清楚，购房者他们已经到了几乎没有选择余地的地步。想想看，90％的期房是什么概念，买房的人根本不知道他的那套房子实感是什么，站在二层楼看到些什么，不知道，只知道图纸。在这种背景下，我们的着力点还在打那些开发商，那些投机者上，不赶紧增加商品住宅的供给恐怕是要有问题。

不清楚大家知道不知道，我们2005年底城乡居民储蓄存款超过了14万，这意味着2005年当年城乡居民储蓄存款净增额2万1千亿。今年第一季度，城乡居民储蓄存款又增加了1万亿，现在突破了15万。你们可以随便怎么设想这15万亿中有多少钱是准备用于购房的。比如说，你可以设想有百分之十是用于购房的，那么有1万5千亿。1万5千亿是什么意思呢？我们2004年商品住宅的销售额是8千亿，也就是可以加进来两倍的2千零4个亿。那么如果把这些钱用做首付按揭20％的首付，大致上可以买8年的2004年。80年代以来，中国的商品市场的发展告诉我们，什么东西短缺，什么东西就有人投机，什么东西质量都会受到影响，什么东西就会被炒作。所以，在这个过程中，必须很理智的看到，目前商品住宅市场上所发生的这种事，根子在于严重供不应求，解决的方案在加速扩大供给。

第二个，是关于所谓的居者有其屋，现在形成了一个不太好的舆论，一些人认为，现在在买房的是没有房子住的人，但是至少我到现在为止没有发现哪一个买房者是没有房子住的，是在比如说长安街或者天安门广场住上三个月，现在提出来买房的在露天住，好像我现在没发现。所以，应该肯定的说，所有来买房的人都已经有房子住了。买房只是改善住房的条件，而不是有和没有的问题。其次，好像来买房就是唯一解决住房的路径，我们造成的一系列的舆论，好像所有人都得买一手房，都得有私人产权的房才叫居者有其屋。买二手房，租房不叫居者有其屋，我不知道这个定义是从何而来的。全世界到现在为止没有一个国家所有人都靠买房居住，想想看，三年多前公房改革还没有完成之前，我们大家不都租了几十年的房住过吗，怎么到了商品房之后整个就变了呢？好像房价不降到人人都能买的程度的话就是不关心这些低收入群体的疾苦似的。

第三个，需要把市场问题和财政问题做严格的区分。中国在改革开放前大量的商品采取用财政补贴，那么，在20多年改革中，一项很大的成就就是把原来财政由暗补变成明补。现在又有人提出要用财政的机制来为低收入者解决他们购房的那个便宜价格。我不清楚对低收入者的定义，是不是2005年当某个家庭处于低收入的时候，我们可以定义他到2020年仍然是低收入呢？当某个房子，他的每平米价格为六千块钱的商品房时候，我们把这样的房价以三千块钱所谓经济适用房卖给了某个低收入家庭，过了两年这个低收入家庭的收入已经不那么低了，他不从这里面白赚了一大块的房价收入。你可以随便假定这套房子有100平米，原来是每平米六千块钱，现在是做经济适用房每平米三千块钱，他从这里面有了三千块钱的便宜，请问这种事谁不要？这公平吗？如果这也属于公平的话，那我们恐怕得回到过去。所以，别把财政机制和市场机制相混。

第四个，关于空置房的问题。我们从去年开始就在炒作空置房，我到今天为止不知道为什么我们空置房的计算方法，已经明明知道错了，和其他国家的概念根本不是一回事，但到现在为止不改过来。比如说，在分子上，人家讲的是，某个楼盘开了以后，经过一年销售没销售完的房子进行空置，而我们是什么？每年以12月31号为标准，把它计算空置，如果是12月开的楼盘，那么12月末几乎全部进入空置楼盘。人家用的是全部住宅存量计算，而我们用的是当年竣工的商品房计算，这两者不知差哪里去了。我不清楚的事情是这样一个事，是不是今天晚上九点钟北京所有的商店没卖掉的东西有属于滞销商品。我所清楚的，按照美国的方法计算我们的空置率不足1％，按中国的方法计划我们的空置率超过20％。然后我们一些人就拿这所谓超过20％国际警戒标准10％大幅炒作。

第五个，是关于所谓的房价收入比，房价收入比，联合国的人居中心至少发表过几个数据，1990年发的时候，主要是对发达国家说的，讲的是3到6倍。1998年分地区，亚洲地区是11.3倍。我不清楚我们的商品住宅市场刚刚起步为什么我们乐于用发达国家的指标来衡量中国。那么房价收入比当中的收入的含义是什么？包括了五项内容，可我们只讲其中一项。五项的含义是薪津收入、养老金收入、商业收入，出租房收入和实物收入。这个指的是在一个国家内中位收入水平的群体，是用这个来衡量的。可我们有一些人炒到认为低收入群体他们三年或者五年的工薪收入就应该能够买一套房。我在一个场合问一个公司的人，你们的老总，总经理、副总经理，和你们一般职员的工资收入差距有多少倍？他告诉我说，至少有十倍。那我要讲，五倍的收入买一套房，就是说最低一个人五年买一套房，意味着你的老总每年可以买两套房。如果这样一种状况能够存在，跟大家讲一个最简单的问题，全世界不存在按揭贷款。（社科院金融所副所长王国刚）