下半年预期房价下降 楼市或将打破僵局

专家分析认为，调控政策的持续发力将促使更多开发商加入降价行列，成交量将进一步回升，楼市可能将打破此前“零成交”的僵局。

广发证券房地产业首席分析师赵强说，“楼市新政后地产类股票的变化可分为两个阶段：从4月17日开始持续下跌，市场恐慌情绪严重，关于房产税的传言四起；5月20日左右，股价在震荡中逐渐回升，包括万科、保利、万保招金等表现超过大盘。市场对地产类股票重新估值。”

“股价超前反映了市场对于房价的预期。”赵强表示，第一阶段房价还未下跌，地产类股价已经跌去了40%。第二阶段的股价回升表明，部分投资者认可房地产企业的中长期价值，市场情绪不再悲观。当然这种认识在投资者中存在分歧。

赵强说，根据市场数据，个人判断6月份房地产成交量已经跌到了谷底。预计由于房价下降导致刚性需求进场，7、8、9月成交量都将持续以10%的环比增速上升，但由于国家调控政策的效应，估计只能恢复到2009年70%的数量。

黎文江认为，下半年楼市将打破僵持，朝向价跌量升的趋势移动。交易量大幅的回升将发生在“金九银十”的9月、10月。

“广州房地产市场一手房存量有2万多套，下半年新增3万多套，预计下半年的供给接近6万套，而需求只有3万套左右，开发商只能通过降价促销。预计广州花都、番禺等周边地区将降价20%，全市降价幅度达到10%。而亚运城将在下半年释放5千套的供给，将带动整个房地产市场的回升。”黎文江说。

陈晟则认为，预计下半年各个城市的楼价下降幅度不一。二三线城市泡沫不多，主要由刚性需求拉动，因此只要每平方米降价500元到1000元就可以显著提升成交量。而泡沫较大的城市和楼盘，比如北京通州，相对于2010年4月的楼价顶峰将下调10%到30%。

专家普遍认为，楼市调控政策的稳定性至关重要。暨南大学经济学院博导、教授杜金岷说，房地产调控已经不仅是一个经济问题，它是百姓高度关注的社会问题。调控的成败关系政府的公信力，在真正达到调控目的前不能轻言放松。

开发商何去何从保障房能否成避风港？

调控冷风习习，然而从已披露的中期财报看，房地产企业似乎业绩不错。其中率先喊出降价的恒大地产上半年销售收入209 .8亿元，同比增长104.90%。

广州房地产专家韩世同表示，由于统计滞后，不少销售额是去年完成放在今年上半年结算，2009年下半年房地产销售旺盛，翘尾因素造成了2010年上半年房地产企业业绩不错的“假象”。而2009年上半年房地产企业普遍业绩不佳，也成为同比增速较快的原因。

韩世同认为，从部分城市成交量骤降70%可以看出，房地产企业上半年业绩并没有表面那样光鲜，而下半年形势依然不容乐观。在国家坚持调控政策保持稳定的状况下，房地产企业只有通过降价的措施来挽救成交量。

中国指数研究院陈晟表示，如果楼价下调10%至20%，只相当于地价下降7%，而现在部分地段地价已经下降20%至30%，不少开发商急于售出楼盘回笼资金拿地，已经开始布局全国进行价格调整。

除了降价促销、加大二三线城市开发力度外，原来越多的开发商开始关注保障房建设。远洋地产、万科、绿地、保利等企业先后把目光投向了保障性住房建设领域。不少开发商表示，保障性住房建设将是下半年工作重点。

一向重利的房地产企业为什么会关注利润不高的保障房领域呢？韩世同认为，以往保障性住房建设开发商参与积极性不高，主要是因为利润率低。不过，在惨淡的市况下，为了保证资金周转速度，以及机器和人员不闲置，目前开发商选择余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周转速度快的保障房成为吸引开发商的“蓝海”。

今年以来，多个城市宣布要加大保障性住房的建设力度。广州国土房管局方面宣布，将力争开工建设约300万平方米的保障性住房，其中廉租房月2 .3万套，经济适用房1 .7万套。

随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度，参建保障房项目正成为房地产企业避险的好去处。同时，开发商加大力度参与保障房建设，也有利于房地产市场健康稳定发展。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声说，更多民间资本介入保障性住房建设，一是能带动更多的社会力量和资源参与，二是可借助房地产企业成熟的市场开发经验，提高保障性住房建设的效率。（记者　黄玫　付航 实习生刘春兰）