加强立法可操作性和执行力是关键

“通过中介买房租房想做到物美价廉本来就是一件不可能的事情。”刘烨直言，“中介接触信息多，速度快，好房源当然自己就先收购了。”但他也承认，这个行业亟待立法规范和管理，“说实话，我也想买房，也租着房，将心比心我也不想挨‘坑’，但中介不被信任现在已经是一种常态。”

现实状况表明，房地产中介市场存在的许多问题，是由于政策或法律上的空白造成的。这一方面表现在面对迅速发展的房地产市场及房地产中介活动，立法缺乏前瞻性导致“无法可依”的窘境；另一方面，现有的一些政策或法规严重滞后于房地产市场及房地产中介活动的实际。

“进行房地产中介市场管理立法，首先必须增强可操作性和执行力。要在充分掌握房地产市场及中介活动运行规律的基础上，对其运行和发展的各个环节，进行明确规定。”北京市聚合律师事务所律师宋通说，“比如大多数房屋租赁纠纷涉及金额较少，可能只有1000元的租金，投诉成本高了，消费者维权的可能性当然就会降低，除非法院能用简易程序或者多样化的处理渠道处理此类案件。”

同时他还提出，立法还应注意各个层级、各个地方房地产中介市场的统一、衔接和配套。“一是同一层级立法之间的规定要互相衔接，处理好与公司法、民法通则、合同法、消费者权益保护法等普通法之间的关系；二是不同层级的立法应当和谐一致，不能冲突；三是各地方的立法或规范性文件应当符合法制统一的原则。”

“目前，房地产中介服务业不仅是缺‘紧箍咒’，也缺念‘紧箍咒’的人。”有专家指出，我国的房地产经纪业急切需要从“游击散漫型”走向职业化、正规化，从“零星分散型”走向社会化、集团化，从“粗放经营型”走向专业化、精细化。

有人提出房地产经纪机构应该设有保证金，从业人员应有责任保险制度。另外，也有专家提出，房地产中介行业协会要积极制订行业规范，发挥行业组织作用，制定行业自律公约，加大自律的力度。

面对现实存在的种种问题，房屋中介行业的规范化运行成了一个巨大的挑战，市场经济很重要的一方面是要有健全的法律法规体系作保障，房地产经纪行业也迫切需要完善的法律制度约束市场的不规范行为。（杜榕 崔昊）

美日及我国港台地区的规定(法规链接)

美国

美国的房地产经纪监管主要通过立法进行规制，对经纪机构以及经纪人员规定了一定的资格、条件。由于房地产业具有明显的地域性特征，因此美国的房地产经纪监管主要由各州对房地产经纪资格取得的条件与方式、执照更新、不动产复原基金等制度进行规定。这也是美国区别于其他国家和地区的特征。

日本

日本的房地产经纪监管是通过对整个不动产交易进行规范而实现的，日本于1952年制定的《不动产交易业法》是房地产经纪监管的主要法律依据。该法律对房地产经纪人的资格认证、经纪机构营业保证金、经纪业务行为规范以及合同形式、佣金制度等进行了规定，并明确发布虚假广告或虚假信息、索取高额报酬等禁止性行为，以及要求经纪人订立书面合同、公开收费标准等限制性行为。

香港

我国香港地区采取英美法系传统，房地产经纪活动表现为房屋与土地的代理。香港地区于1997年颁布《地产代理条例》，建立了地产代理监管制度，规定地产代理人(公司)牌照制度、注册制度、佣金制度，并且设立了专门的监管机关“地产代理监管局”负责具体制度的执行。

台湾

我国台湾地区的《不动产经纪业管理条例》是对整个台湾地区房地产经纪行业进行管理的基本法律文件，建立了房地产经纪人考试、注册、换证等制度并规定了奖惩办法，对房地产经纪人的执业资格进行了有效管理，具有行政管理特别法性质和专门职业法性质。该条例又规定：如果房地产经纪企业或经纪人员违反有关规定，除受处罚外，还应追究其民事责任；非房地产经纪企业经营中介或代销业务的公司，行政主管机关有权禁止其营业，并处以罚款直至追究该企业负责人的刑事责任。　(杜榕整理)