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“保有税”能否抑制投资？

要看税率能否跑赢房价增幅

3月份以来，对房价走高的预期吸引了大批投资客杀入楼市。最近南京一些楼盘开盘时，就出现了不少持温州身份证登记的买房人。南京大学经济系副主任葛扬教授认为，开征房产保有税，增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，“以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。”

姚玲珍教授认为，开征房产保有税对抑制投资会有作用，但效果多大还要看税率多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是比较低的，如果房价每年涨幅能达到10%，保有税也很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。

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征税会不会出现“反效果”？

保有税是长期征收，效果不会立竿见影

从市场反应来看，房地产交易成本的增加，却往往被卖房人转嫁到买房人头上，抑制房价的效果并不明显。那么，房产保有税会不会也产生“反效果”？葛扬教授表示，房产保有税和交易环节的税种不同，它是长期征收、逐渐增加的房产持有成本，所以不会出现立竿见影转嫁成本的问题。

姚玲珍教授指出，决定房价的根本还在于供求关系，如果在商品房供不应求的情况下，不管开征多少税，都很难把房价控制住。所以房产保有税如果要开征，税率的确定很重要。同时，她也介绍说，目前上海商品房空置现象比较突出，转让的二手房中20%是毛坯房，也即一直空置的房产，房主买房就是为了等升值后赚取差价的。而房产保有税如果征收，这部分房主考虑到持有成本的增加，会将空置的房子出租来获得收益，会丰富租赁市场房源，也会对住房需求起到一个平衡作用。本报记者 王烨 徐晓风

上海证券报等媒体昨报道称，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。

早在近一个月前，上海证券报就独家获悉，中央财经领导小组办公室在两会后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施，讨论重点之一是在上海实际征收物业税的可行性。当时，专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。

昨日，中国社科院金融所专家向记者透露，因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

昨天18时左右，上海市住房保障和房屋管理局官方网站登出一篇名为《上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应》的通告。称：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年，今年的全国‘两会’上也引起热议。在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策，坚持‘三个为主’的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”

上海证券报、上海房管局官网