城市出现 "挤出效应" 谁在助推居住区贫富分割?

近日，《北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》发布，其中指出，未来五年，北京将加快构筑经济适用房、定向安置房、廉租房、标准租房、老年公寓等构成的多层次住房保障体系，规范发展经济适用住房，加快廉租住房制度建设，通过政府投资、收购等方式扩大廉租房供给，真正解决低收入家庭的住房需要；研究将住房保障纳入社会保障体系的办法，在土地、资金方面给予保障。

这很可能是在政府的固定资产规划中，第一次明确提出“住房保障体系”的概念。翻看2001年4月份公布的《北京市十五时期固定资产投资规划》，其中关于民众的住房保障问题写道，“按照与危旧房改造相结合、与重大项目拆迁相结合、与住房制度改革相结合原则，在合理确定户型标准、规范购房对象的前提下，调整经济适用房建设布局，充分满足中低收入群众对经济适用房需求。”

应当说，原来的住房保障体系是不完善的。在这背后反映的，是地方政府对房地产市场的认知偏差，结果导致经济适用房供应不足。经济适用房成为近乎惟一的福利性住房产品，而随着商品房价格上涨，大量民众试图进入经济适用房市场，供应不足的问题更加突出。而经济适用房的较低价格与市场价格之间的差距，也诱发了大量寻租活动。

其实，就其性质而言，经济适用房对解决最贫困人口的住房问题，不会有太大帮助。因为，哪怕政府给予其最为优惠的贷款，这部分人口肯定还是连经济适用房也买不起，因而，他们最终享受不起政府的住房保障产品。而按照政府的基本职能，在住房问题上，恰恰最应当帮助这个群体。

因此，要尽到对民众的住房福利责任，政府就需要另行设计。近两年来，学界及政府有关部门已经形成了住宅保障体系的基本构想，即以廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三类住宅为主，组成实物型的住宅保障体系，其中，廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭，租赁型经济适用房面向低收入家庭，限价商品房将面向拆迁户或无房户。有关部门曾透露，租赁型经济适用房将是未来发展方向。

北京未来的住房福利保障体系究竟是什么样的，当然并不是这个规划所能详细规定的，不过，有关部门在设计这一体系时，似应仔细考虑三项原则：

政府的住房保障体系，必须优先致力于让最贫困的人口有房可住，随后才是解决相对贫困的群体的住房问题。这是公共财政的基本原则。据此，政府应当确保对廉租房的供应。但根据前不久公布的《北京市住房建设规划》，未来5年，经济适用房建设规模约达到1500万平方米，约21万套，占未来5年新建住房的18.75%；用于实物配租的廉租房建设规模约47万～60万平方米，约1万套，连1%都不到。这一规模能否满足最贫困民众的需求，尚待验证。

政府向民众提供住房福利保障，并不意味着这些房屋都要由政府建设。住宅市场应当尽可能市场化，所有人的住房问题都应当通过市场解决，不管是购买还是租赁。但是，贫困人口可以从政府那里获得补贴，这既可以体现为贷款利率优惠，也可以体现为购买补贴或租赁补贴。否则，政府直接建设某类住宅或人为压低销售或租赁价格，将导致严重的寻租现象，或者可能导致供应萎缩。

政府应将目前从土地上所获得的收入，优先用于向民众提供住房保障。目前，地方政府从土地上获得的收入，主要被用于城市基础设施建设等，用于民众住房福利保障的资金则过少。由地方人大确定土地收入用于住房福利保障的比例或者建立这方面的基金，可能会为住房福利保障体系建设奠定坚实的财政基础。