今年两会期间，有代表委员提出，通过建立“三三制”住房制度，解决中等收入家庭的住房问题，“二次房改”再度成为社会热词。这种呼声的出现，是否意味着从1998年开始的城镇住房制度改革出现了一些突出的问题？房改的下一步，应该怎么走？

房改要不要大幅调整

对话人：编辑苗苗 记者 王炜 李刚

宋嵩绘

一问：

“二次房改”呼声起，说明什么？

编辑：1998年，以国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，我国开始了以住房商品化、社会化为目标，以停止实物分房、实行住房分配货币化为主要手段的城镇住房制度改革。时至今日，为什么会出现深化房改、甚至“二次房改”的呼声呢？

王炜：这种呼声的出现，显示了我国房地产市场在快速发展中出现了一些突出的矛盾和问题。国务院发展研究中心有关专家指出，目前房改主要存在以下一些问题：

在房地产市场方面，首先，部分城市地价、房价上涨过快。特别是在北京、上海等大城市，房价涨幅过大和房价收入比上升过快，让居民普遍感到房价难以承受。第二，住房供求结构矛盾突出。尽管我国一直鼓励建设适合普通家庭的中低价位、中小户型的普通商品房，但这类住房供给严重不足。供应结构不合理不仅直接影响了中低收入居民的购房需求，而且进一步加剧了房价上涨给普通居民带来的压力。第三，二手房市场和租赁市场长期发育缓慢，导致庞大的存量房难以盘活，住房需求过度依赖新房市场，也推高了房价。第四，房地产市场秩序混乱。捂盘惜售、囤积房源、发布虚假信息等侵害消费者利益的现象屡禁不止。

在住房保障方面，尽管近几年保障性住房建设进度有所加快，但目前覆盖面仍然较小，与广大群众的需求相比仍有很大差距。住房保障制度设计不完善、不合理。

同时，房地产市场的宏观调控也是困难重重。专家认为，近年来住房调控政策没有能达到“促进市场平稳健康发展”的预期目标，房地产市场投资增长过快的势头没有得到根本遏制，市场秩序仍然有许多问题。

正是在这些因素的作用下，通过深化房改来改变现存问题的呼声才不断出现。

二问：

十年房改回头看，如何评价？

编辑：为什么会出现这种种问题，是房改的市场化思路错了吗？应该如何评价十多年的房改？

李刚：应该说，房改10多年来，不仅有效解决了计划经济模式资源配置效率低下的矛盾，大幅改善了城乡居民的居住质量，而且拉动了内需消费的释放，促进了经济平稳。实践证明，住房制度改革市场化方向顺应了市场经济规律。

王炜：的确。经过十几年的房改实践，房改取得了巨大成就。

首先，城镇居民住房水平显著提高。到2009年底，全国城镇人均住房面积已经接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同时，居民自有住房数量大幅度提高，住房自有率达到80%以上。住房占居民家庭全部财产的平均比重已经超过50%，是居民家庭财产增长最快的部分。

同时，住房市场机制的作用日益显现。目前，房地产市场已经成为实现居民住房需求的主要载体，新房、二手房、租赁市场组成的多层次的住房市场体系初具规模。在市场发育成熟的同时，住房保障体系的框架也初步形成。

因此，尽管出现了种种问题，但从短短十几年房改取得的成就看，我国住房制度市场化改革的方向是正确的、符合国情的，必须继续坚持。

编辑：既然方向是正确的，那么出现这些问题的原因何在？

李刚：从本质上来看，房价问题的实质是在市场化条件下住房资源公平、合理分配的问题，是效率和公平如何兼顾的问题。广州市市长张广宁指出，由于市场主体存在逐利的天然属性，难以在释放效率的基础上做到公平。目前，住房问题上出现的一些不和谐、不合理的现象，需要“有形之手”去干预、去调控，以弥补市场机制的缺陷，健康发展。

王炜：应该理性分析房改面临问题的原因。首先，城镇居民住房需求集中释放，使得住房供求矛盾凸显。国务院发展研究中心专家认为，“十五”以来，由于消费结构快速升级，引发了居民住房消费的快速增长、城市化快速推进带动了城市特别是大中型城市住房需求的快速增长，这都导致了住房需求集中快速释放。这些因素交织叠加，加速了现阶段房价上涨、供求不平衡的矛盾。

其次，住房市场发育时间短、水平低。我国住房制度全面改革仅10余年时间，市场体系尚不完善，市场规则不健全，相关的法律法规体系也不健全。

因此，目前房改遇到的问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，需要一个中长期的过程来解决。