这是全世界最发达国家最大规模的金融拯救行动。

美国东部时间9月7日,美国财政部长保尔森宣布,美国政府正式接管和注资房利美与房地美两家联邦房贷公司(“两房”)。美国政府出手援助“两房”,源于在目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中,有42%来自这两家美国政府支持的从事住房抵押贷款融资的机构。更由于“两房”的资产规模庞大,并与金融系统有着紧密和错综复杂的关系,以致于其中任何一家一旦崩盘,都将导致美国以及全球金融市场的大混乱。毕竟,全球投资者大约持有市场价值高达5.2万亿美元“两房”发行的债券。一旦投资者对它的信心得不到恢复,将导致债券持有者面临市值重估的压力与信用违约的风险。因此,肇始于美国楼市持续走弱,蔓延至全球金融机构的危机似乎“一触即发”。

迄今,美国金融史上的最大手笔拯救计划的金额尚未公布,但几乎所有人都认为,这将是一个创纪录的惊人数字。

在世界经济中举足轻重的美国祭出如此“重拳”,对经济的影响备受全球关注。尤其房地产与金融的“血肉相连”,尽管中国与美国的情况不同,但是,美国政府接管“两房”,提醒了我国的房地产金融风险值得持续关注。

拯救“两房”的中国影响:美元泛滥,出口增速减缓

过去一年,“两房”股价缩水近90%。房利美股价从一年前的70美元降至5.5美元左右,房地美的股价则从1年前的45美元降至最低4美元左右。早在7月初的数个交易日内,房利美与房地美两家公司的股票跌幅均超过50%。

可以说,假若不拯救“两房”,那么整个房屋市场和金融市场面临崩溃的危险,但拯救之后,对金融市场和实体经济的影响也不可低估,也就是说,会有拯救的“后遗症”。

光大证券首席宏观分析师潘向东认为,美国政府出手援助“两房”后,首先,会加剧美元的泛滥。因为美国金融市场危机的化解就是采用扩张性的货币政策,包括降低利率或不断向市场注资,其结果将导致美元泛滥,这将加剧我国外部输入通胀的压力,从而抑制国内拉动内需政策的实施。同时引发的全球衰退将导致出口的下降,将使我们在未来面对“全球化红利”衰退所带来的“通胀较高,增长放低”的格局。

其次,美国财政部增持两家企业的股权,与美国私有化、市场化、自由化的精神相背离。同时“两房”的资产组合部分或全部纳入美国政府的资产负债表,这会恶化美国政府当前的债务状况。

第三,还会加剧全球对美国经济和国债的担心,这会弱化投资者对美国国债和机构债券的热情,从另一侧面危及美国的金融市场。

最后,所引起金融市场的波动必将传导到实体经济,泡沫后的“去杠杆化”,即解除杠杆融资的操作,将加剧美国经济衰退的压力。

综合专家的分析,“两房”危机对中国的冲击,首先是美元的泛滥将造成大宗商品不断上涨、直接推动中国物价上涨；此外,美国对其金融市场的拯救带来的是全球衰退,这也将使中国出口增速出现下降。同时,由于“两房”发行的债券信誉仅次于美国政府国债,中国介入的程度相对于次级债而言要严重得多,中国外汇储备和各商业银行都大量购买了“两房”所发的债券,投资债券的收益缩水将导致央行和各商业银行资产负债的变化。

拯救“两房”的中国启示:中国银行业警钟响起

目前,从国内各家银行披露的信息及表态来看,其持有的“两房”债券规模和受到的影响要好于预期,但这并不意味着中国的银行业可以高枕无忧。

昨天,在美国政府接管“两房”的消息传出后不久,中国人民银行行长周小川表示,中国投资者欢迎美国政府援助“两房”的举措。而中国规模最大的商业银行工商银行表示,欢迎美国援助房利美和房地美的计划。截至6月底,工行持有价值27.2亿美元的房利美和房地美相关债券。此前,该行董事长姜建清曾表示,截至8月21日,工行已将其所持房利美和房地美相关债券账面价值减至21.7亿美元,占总资产的0.15%。

根据上市银行披露的中报,我国银行类上市公司除个别中小银行外,均持有不同规模的“两房”债券,其中,中国银行以172.86亿美元列各家商业银行之首。中行表示,截至6月30日,共持有“两房”发行的账面价值106.37亿美元的债券,“两房”担保的账面价值66.49亿美元的住房贷款抵押债券,合计折合人民币1185.66亿元；但从6月底到8月底中国银行共计减少46.12亿美元债券,大部分为主动到期,一小部分根据市场价格出售,这些交易没有给中国银行增加损失,基本按原价收回。

其他银行中,建设银行表示,截至7月底其持有“两房”债券账面价值略高于20亿美元,预计对建行的资产质量和盈利能力不会产生很大影响；中信银行则表示共持有约15亿美元,折合100亿元人民币“两房”债券,占债券投资总量的1.11%；此外,招商银行和民生银行分别持有约2.55亿美元和2.27亿美元“两房”债券,交通银行在7月份已将其持有的2700万美元的“两房”债券尽数抛售。

“在国内,一些商业银行对个人住房按揭放松市场准入而制造短期繁荣的情况,与美国相比有过之无不及。”昨天,在接受本报记者采访时,中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,“两房”危机已经向中国银行业及政府敲响了警钟,住房按揭贷款并不是天然的优质资产,这种想法的前提是房地产市场价格永远只涨不跌。“如果房地产市场的价格出现调整,住房按揭贷款的风险也就自然显露出来。”

易宪容表示,“两房”危机大爆发的原因在于美国商业银行降低标准将按揭贷款提供给次级信用的贷款人,同时金融机构为了短期利益也放松对贷款人市场准入的审查,在房地产市场快速发展、房价上涨的情况下,抵押机构和商业银行获利颇丰,但一旦市场价格转向,巨大的金融风险也随之出现。

因此,尽管中国住房按揭贷款所占整个贷款的比重还不高,目前这些住房按揭贷款风险也不会危及中国银行体系,但如果不能够对此有足够的警惕,如果商业银行不能够严格遵守准入标准,而是为了短期利益尽量规避政策规定,放宽住房按揭的准入标准,那么中国银行业也会步美国“两房”危机的后尘。

拯救“两房”的中国激辩:政府是否应该救楼市

在我国,随着房价的持续调整,此前发生了是否要对房地产“救市”的各方激辩。现在,美国、欧洲都出现了政府干预“救市”的情况,那么,类似的情况会否发生在中国呢?

“中国远远还没到需要‘救市’的地步。”广东中原地产项目部总经理黄韬向本报记者表示,对于国内楼市,起码还要观察很长时间才适合考虑是否需要“救市”。他认为,政府出手“救市”需要考察的一个重要指标是楼市的成交量,例如,美国楼市的成交量在10年里减少得只有正常水平的10%—20%,“成交量持续大幅萎缩才是‘救市’的依据”。

黄韬表示,从广州的情况来看,广州楼市正常的月成交量为50万—60万平方米,也就是说,只有当广州房地产成交量萎缩到10万平方米/月,那才是“救市”的时候。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则表示,从近期数据看,广州楼市成交量回归平稳,维持在月成交60万平方米左右,这意味着地产开发商资金回笼更快,“因此,广州楼市的‘金九银十’还是值得期待的”。

不过,从上周全国大中城市房地产交易情况来看,“金九”未见开门红。数据显示,8月31日至年9月6日,深圳楼市成交量小幅下降,成交量环比此前一周下降4%,成交均价也略有回落；东莞、惠州上周成交量均有下降,环比降幅分别为28%、4%、10%。上海市场上周成交量环比此前一周小幅下降,环比下降8%,苏州、无锡和合肥环比降幅分别为36%、9%和15%。不过,北京市场上周认购成交量环比增长60%,日均成交144套,签约套数则在此前一周大幅增长的基础上有所回落,环比下降44%。而天津上周成交量有所下降,环比下降18%。

资金链紧张还在困扰房地产开发商。数据显示,今年上半年,房地产行业净债务率为48.13%,高于去年上半年的44%和去年底的36.75%,实际负债在上升。可以说,行业资金紧张并且高度依赖外部融资。

同时,房地产行业周转速度出现下降迹象。上半年,地产行业存货余额同比增长47.46%,存货周转率则从2007年中期的0.19下降至0.14。分析人士认为,上半年销售不畅、存货结转速度下降以及不少开发商放慢开发速度是主要原因。(骆海涛 杨小亮)