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"地王"频陷退地传言 开发商难抑"割肉"冲动
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2008 年 08 月 13 日 
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    第一演播室

    中国证券网

    活动策划:柯鹏唐文祺

    主持/整理:唐文祺

    嘉宾:上海北孚地产研究所副所长刘光东

    重庆“地王”、长沙“地王”、上海“地王”……曾几何时,被开发商们竞相追捧的天价土地,如今却成了“烫手山芋”。土地市场出让价格不断刷新的盛况已不复再现,取而代之的却是开发商频频退地的消息流传。虽然深陷退地传言漩涡的开发商们或不置可否,或断然否认,但在今年的楼市困局之下,这究竟反映出怎样的市场现状?未来土地市场的走向将会如何?上证第一演播室就该话题请来业内人士做解答。

    现状:市场弥漫观望气氛

    主持人:近期“地王”频频出现退地传言,这是由哪些因素造成的?

    刘光东:简单来看,开发商对一个房地产项目的运作有三个阶段。第一个阶段是围绕着“拿地”进行的,这个阶段的主要工作是决策分析。启动这个阶段通常是开发商的自有资金,也就是需要预先准备“真金白银”的。目前的市场形势下,通过项目合作、企业合资解决这一问题的也不在少数。

    第二阶段是建设施工阶段,这一阶段伊始,通常也需要少部分的自有资金,其余启动资金常常可能有建筑商代垫,到项目建设一定程度,即可顺利办理银行贷款进行建设。

    第三阶段是预售或现售,目前多为预售,即项目尚未建成封顶即开始销售,这个阶段是收获季节,若销售顺利,则支出成本包括银行利息等相对较少。总的来说,“真金白银”多发生在前期,不考虑时间价值,其占投资总额比例为30%至40%。

    “地王”频频出现退地传言,我认为应该是两方面共同作用的结果:一方面这些地块的成本确实太高;另一方面,在目前市场形势的影响下,信贷偏紧、房地产价格大涨不再,从而导致“割肉”或“想割肉”的企业产生,以免更大损失。

    实质:“囤地”行为恢复理性

    主持人:去年是“地王”频出的时期,今年却是频频面临流拍或底价出让,“地王”现象也不复再现,这种情形对于房地产市场来说,是利还是弊?

    刘光东:这种现象目前多发生在一、二线城市,在土地供应偏紧的情况下,即出让地块尚不多的情况下,是否已成为一个规律尚有待观察。当然这种迹象已经存在,我认为主要原因大概有两个方面,一方面,今年信贷、房地产销售等形势的变化,使得去年非理性拿地的气氛得到了冷静;另一方面,土地出让市场经过近几年的发展,地价的市场化形成机制日益成熟,使得出让起始价的评估越来越接近最终成交价。

    不管是哪个原因,我认为这都是房地产朝着“市场化”这一方向在发展。需要提醒的是,房地产行业关乎民生,因此除了“市场化”这一块,不应该忽视“保障”的一块,当然,这一块土地成本的形成不在此列。

    趋势:调控紧抓市场源头

    主持人:您认为未来土地市场的发展趋势将会如何?

    刘光东:土地是房地产业的“源头”,它基本上是不可再生资源,关系着房地产产品的供应总量、结构,影响市场供求形势,甚至于随着地价提高,对房地产价格这一敏感指标的影响也越来越大,因此,土地一直是宏观调控中的重点关注区域。

    目前对开发商“囤地”行为影响的直接政策,主要是增加土地闲置成本及闲置两年收回的措施;少数城市实行了“开发期原则上不超过三年”的政策。这些政策对开发商的资金筹措能力将是一个考验。

    我认为,一方面,房地产市场行业重整、企业合作,甚至部分中小企业转型会是必然趋势;另一方面,土地市场在保障房用地和中小户型产品等方面,供应量加大将是明显趋势,出让土地的分布也将向外围渗透。同时,土地作为稀缺性资源产品,其价值将会持续体现,价格围绕价值的上下波动也是必然的。

来源: 上海证券报

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