近来土地出让市场呈现出的状态令人震惊：“地王”层出不穷，动辄每平方米过万元的地价成本，早已高出周边房价。
眼下相当多的房地产企业“不是已经上市在增发，就是走在上市的路上”。随着国内房地产市场格局的不断改变，房价上涨—地产股升值—巨额融资圈地—土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现在人们眼前。
“新华视点”记者陈芳、徐寿松、邓华宁
现状：
土地市场频爆“天价地”
11月8日，上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷的地块，挂牌底价为4亿元左右，最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元的“天价”一举摘牌，创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本，远超出当地住宅目前每平方米7000元的售价。
在挂牌现场，当报价员报出这一价格时，许多开发商不敢相信自己的耳朵，让报价员“再说一遍”。
上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高：土地出让面积5.4公顷，容积率1.2，出让总价13.01亿元，楼面地价高达每平方米2万元。而4个月前新江湾城D1地块的“地王”地价是每平方米12500元，上涨了60%。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹感慨：地价已超出常理，就是“面粉贵过面包”。
不单单是上海，记者了解到，南京在7月下旬诞生江宁“地王”之后，8月中旬再次诞生板桥“地王”。拍卖现场，南京市国土局竟然3次提醒：“希望各位开发商沉着冷静，理性应价。”但最终这一地块还是从底价5.7亿元一路拉升到22.5亿元成交。
闪亮登场的“地王”不断创造着新记录：北辰实业等以92亿元竞得长沙新河三角洲地块，创下国内单宗土地拍卖总价最高纪录;苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块，楼面地价高达6.69万元/平方米，成为国内单价最贵“地王”……
探因：
土地储备成地产股卖点
“在这一轮竞价储地浪潮中，房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。
据不完全统计，今年以来上市的房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资超过1000亿元。
易居中国研究地产分析师杨红旭分析，这固然与土地供给偏少有关，但更重要的是，资本市场与楼市发生了联动：准备上市的房地产公司必须拼命储备土地，以便提高IPO发行价格，从股市圈得更多资金。譬如，重庆龙湖地产正在酝酿赴香港上市，在上海这样的全国楼市高地拥有土地，可以大大提升“公司价值”，所以一掷十亿金。已经上市的房地产公司，通过IPO圈钱上百亿元，或通过增发、派股、发债等方式，从股市再融资几十亿元、逾百亿元，巨量资金在手，必须持续地储地，否则中报、年报业绩上不去，股价就维持不了，公司大股东、管理层的利益将会受损。
江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现，按目前企业年开发量计算，在不新购土地的情况下，一些企业储备用地足够连续开发两三年，多的可达四五年甚至六七年。
张驰飞指出，在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下，购地不再单纯是企业为未来发展做储备，更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。
后果：
周边房价必应声大涨
开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果？一是直接导致地价加速上涨。江苏省统计局统计数据显示，今年1月至6月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2%，而土地成交价款同比增幅高达60%以上。
二是“面粉涨价引发面包涨价”。“每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成为普遍现象，购房人深受其累。”佑威地产研究中心分析师举例说，上海杨浦区的合生江湾国际公寓，受11月8日新江湾城拍出楼面地价2万元/平方米新“地王”的利好刺激，11月13日推出的公寓房报价迅即由9月份上市时的每平方米1.7万元飙升到每平方米2.4万元。
记者观察：应调控高地价
北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%至18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。
值得注意的是，在这一轮地价上涨的过程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想尽办法抬高土地拍卖价格。目前绝大多数地方实行土地挂牌拍卖，“价高者得”的结果，是推动地价上涨的主因。国土资源部有关负责人表示，其实市场化的土地出让方式还有多种，比如限房价竞地价、限地价拍卖等，都能把地价稳住，但现在使用较少。
在新一轮宏观调控中，如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，不仅是中央宏观调控着力解决的重点，也是地方政府面临的一大考验。
|
