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新房价格跌幅已超30% 业主面临“负资产”
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2008 年 06 月 08 日 
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■影响

市场

深圳楼市或进一步调整

春交会以来,深圳主流地产界普遍认为,深圳楼市大跌的可能性较小。

不过,经过近期“负资产”现象的困扰,有分析人士开始对后市持悲观看法,他们认为,“负资产”现象的产生,将进一步加剧消费者的观望心态。深圳大学国际金融研究所所长国世平甚至表示,深圳今年出现“负资产”仅是开始,明年“负资产”才会达到高峰。

然而,另有一批中介人士表示,虽然目前已经出现“负资产”的苗头,但房价的持续下跌,已经逐步释放出较多的刚性需求,使得底部的承接力相当强劲。因此,只要后市能够止跌回稳,“负资产”对楼市产生的影响便能控制。

银行

“断供”冲击金融系统

依照行业判断,在房价跌破50%左右的地步,业主可能较多地会选择“断供”。而按照银行规定,断供6个月仍不还款,银行便会起诉业主,并查封、拍卖房产。而此时的房产,也已被划为银行的不良贷款。银行收回并拍卖房产,除掉自身所损失的利息及支付的相关费用外,多数也不能收回成本。因此,当“断供”现象猛增时,银行体系内的呆帐坏账也自然会出现明显的上升,这是银行最担心见到的情况。因为,不良贷款过多,将会严重影响到银行乃至整个金融系统的正常运转,历史上连续两次房地产泡沫,尤其是1997-1998年的大泡沫,都对中国金融系统造成了重大冲击。

开发商

面临品牌、销售双重危机

今年年初到现在,不少开发商都采用了大幅降价促进销售的销售策略。一位业内人士表示,由于市场影响,降价是不少开发商促进销售的主要手段,但是一些品牌开发商带头降价,已经使得业主对这些开发商品牌产生了信任危机,对于开发商的形象也大打折扣,也是成为目前市场观望的构成因素。

深圳华商律师事务所律师邓磊称,在业主没有拿到房产证之前,银行给业主办理按揭贷款时候,都会和开发商签订协议,规定开发商是业主按揭贷款的担保人,从法律角度看,开发商在业主的房产证没下来前,要对业主的还款责任承担担保作用,银行可要求开发商偿还这笔钱。

业主

或引发规模断供

随着楼价的持续下跌,“负资产”的规模将日趋增大,业主规模断供或会成为现实,但断供不意味着债务的消失。深圳华商律师事务所律师邓磊称,现在断供,很多年后,你有了房子、钱或者股票,银行只要知道,都可以通过法院查封所有属于你的财产;其次,如果断供,银行通过拍卖你的房产来得到还款,这个房产拍卖的价格往往低于市场价格,一套80万的房子可能60万就拍卖了,而且,拍卖房产如果不足以还贷,剩下的债务银行还会追查,业主其他的财产都会被银行强制执行充贷;最重要一点,现在中国的个人征信系统正在完善,断供会有信用不良记录,对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。

高位未抛富翁成“负翁”

一半房产已成负资产

负资产业主:于明(化名)

负资产所在楼盘:龙岗中心城新亚洲花园

负资产状况:买进价140万元,贷款约110万元,目前市价约91万元

“如果再跌,我会找平衡。”他说的平衡,包括断供。

“我现在手里的房子大约有一半已经成了负资产。”在去年6月份开始入市的龙岗投资客于明说,“我一套都不会卖,就放在那里。”

市场疯狂手握10套房

于明是一个家底颇厚的投资客,在2006年深圳房价一飞冲天的时候进入楼市,并将目光投向当时开始热炒大运会和地铁3号线的龙岗中心城。“我很清楚龙岗中心城虽然规划好,但没有实际支撑,只是炒概念,所以我一进来,就打定主意做短线。”2006年下半年,他开始买进卖出,他最成功的一次操作,是在3个月内买卖一套房并获利100%.这样持续到了2007年6月,市场进入了完全癫狂的状态,于明丝毫没有觉察到即将到来的危险,他以超过1万元/平方米的价格买下龙岗中心城豪宅新亚洲花园一套130平方米的房产,加上相关税费,总价140万元,贷款约110万元。在随后的1个月,市场风险达到最高点的时候,他又在风临四季买了一套。至此,他手里一共握有约10套房,除了上述两套,还有鸿景春天、欧景花园等等。

市场陡变仍捂房

8月之后,市场陡变,“我当时很紧张”,于明说,但他并没有及时出货,而是依然按时供楼。按照一位中介员工的计算,于明光是以上四套房产,月供都超过15000元。

在所有投资客都望风而逃的过程中,于明一套房产都没有卖,直到现在,他的新亚洲花园竟然也没有放租。而随着房价的下跌,他的风险也逐渐显现出来。新亚洲花园如今市价只有约7000元/平方米,比他的成本价跌了近四成,换句话说,于明就算把他新亚洲花园的那套房产卖掉,也不过91万元,不仅无法回本,还要倒欠银行高达20万元的贷款。而另外一套鸿景春天,买时价格约7000元/平方米,现在仅约5000元/平方米,跌幅也将近30%.按照贷款八成计算,都已经算是负资产了。

于明对记者说,如今他的房产中,有一半都已经是负资产了,但他拒绝透露这一半的负资产涉及多少金额。“如果再跌,我会找平衡。”他说的平衡,包括断供。

来源: 南方都市报
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