2007年的十一黄金周对于楼市而言并未迎来理想中的旺市，相反受多次加息和房贷新政等政策影响，楼市销售在传统的旺季中遭受了一股寒流。记者从京城多家房产中介获悉，十一黄金周期间，北京新盘开盘和销售环比均出现大幅下降，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。

新盘开盘、销售双降

根据中大恒基不动产营销有限公司统计，十一期间北京商品住宅(期、现房)日均销售仅273套，相比去年同期的日均销售194套虽略有增长，但与9月最后一周商品住宅日均销售套数625套相比，十一黄金周的成交量明显锐减，环比降幅达56%。

与此同时，今年黄金周仅有五个项目取得预售许可证，其中三个项目的取证部分为商品房，共160套，3.2万平方米。相比去年同期，今年黄金周的取证项目大幅减少近六成。

对此，中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，购房需求主要是由于房价过高而受到抑制，大多数购房人的购买力已不足以支撑目前的高房价，被迫步入观望期。此外，9月27日央行、银监局颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中对于二次购房在金融政策上的限制打击了大量投资者，炒房成本的提高、未来商品房增值空间的不明朗、政策因素的不确定都在抑制投资者的购房热情，这也是造成了“银十”开局遇冷的原因之一。

“取证项目的同比萎缩与9月取证项目大增不无关系。由于前期开发商纷纷看好‘金九银十’的到来，造成短期内集中大量取证，据中大恒基统计显示，今年9月取证项目达59个，创出年内新高。但实际销售情况并未达到预期效果，9月开盘项目的平均销售率仅为46%，从而抑制了目前部分开发商取得预售许可证、推出新盘的速度。”赵晨明说。

尽管取证项目出现大幅萎缩，但预售均价却已翻番。这五个取证项目中，有两个别墅项目，一个普通住宅项目，两个其他类项目，预售均价高达15540元/平方米，同比去年大涨124%。赵晨明告诉记者，一年以来北京房价持续在上涨，目前万元以下的项目逐渐减少，且多集中在五环外的远郊区县，市场实际供给和居民的购房需求脱节，造成了销售持续下挫，销售不力的局面又反过来影响了开发商的推盘信心，供给不足造成了房价继续飙升。可以看出，目前楼市的运行轨迹已有进入恶性循环的趋势。政府虽出台了多项宏观调控政策，利用多种金融手段，并加大了保障性住房供应来对楼市进行调整，但仍未能从根本上扭转这种态势。究其原因，是由于政策的滞后调节因素，预计随着明年保障性住房的实际供应和今后的持续加大供应，可以将保障性群体剥离市场。此外，今年多次加息、收紧银行流动性资金、控制房贷的效果将会显现，购房需求将会进一步得到抑制。

二手房交易量微增

与一手商品房受到的影响相比，二手房交易受到新政的影响相对较小，记者从北京中原地产、我爱我家、21世纪不动产等房产中介获悉，今年十一黄金周期间，北京二手房交易量较去年同期略有增长。

据21世纪不动产北京区域市场部统计显示，黄金周期间二手房交易量比去年同期增长了8.3%；房源挂牌量同比去年增长11.3%；客户需求量比去年增长15.6%。其中朝阳区、海淀区在黄金周期间仍是交易热点区域，两区二手房的成交量分别占黄金周总成交量的24%和16%。

21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙分析说，通过黄金周这七天的成交情况来看，房贷新政对二手房市场供求影响不大，而刚性需求在黄金周期间快速释放刺激了二手房市场交易量的整体增长。此外，外地购房者在黄金周期间来京购房比例明显增加，同比去年黄金周上涨10%左右，在一定程度上也带动了成交量的上涨。

同时，据21世纪不动产北京区域下属门店在十一期间对客户进行的专项调查显示，在购买二手房的房产需求者当中，全款购买占到成交量的30.2%；首次贷款占到成交量的50.8%；二次以上贷款占到成交量19%。寇海龙指出，通过这个市场反馈数据可以看出，目前北京二手房购房者中主要还是以自住为主，强大自住需求仍将支撑着整个市场。

北京房产中介我爱我家新闻发言人胡景晖还告诉记者，随着北京市房价的持续走高、连续加息等压力的不断加大，更多的购房者将中小户型作为首选。黄金周期间二手房市场中小户型房源畅销，尤其是轨道交通周边房源受追捧。

第二套房现“退房潮”

虽然二手房成交量有一定的上涨，但记者了解到，由于国庆节前购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象，二手房市场亦不例外。业内人士分析认为，房贷政策变化带来的资金压力成为此次大规模退房现象的直接导火线，尤其是在有二次置业意向的预订人群中产生了较大反响。

根据北京千万家房地产经纪有限公司统计显示，黄金周期间因二次置业贷款受阻而引发的退单率达8%，退单情况主要集中在单价为一万元到两万元的中高档物业。对此，北京千万家房地产经纪有限公司市场部经理常淑娟认为，中高档楼盘有很好的投资升值价值，很多已购房的北京人开始二次置业，为自己寻找较为理想、舒适的第二居所，亦或是作为投资，而这两种方式往往都需要借助银行贷款，因此，在新政策实施之际，中高档楼盘成了受伤最重的区域。而研究其人群，年龄大多为35岁以上的中年置业者，其购房目的除升级换代者，也不乏大大小小的炒房人士，可见本次房贷新政立竿见影之功效，而原本应该火热的国庆楼市黄金周也因此变成了名副其实的“违约周”。

根据千万家市场研究中心数据监测显示，上半年，贷款购房的消费者中有近80%的贷款者首付为30%。一旦首付款由三成提高到四成，那么将近40%左右的购房者将要调整首付款，即四成左右的购房者将受到影响。“部分自住者由于资金有限，将不得不推迟购房计划；部分投资者由于需要增加投资，同时面临趋紧的调控环境，投资风险加剧，也会调整投资计划。这样，房地产市场的需求会得到真正的抑制，房价的过快上涨有望得到抑制。”常淑娟说。