艰难的回归

——10年后重新落实“保障”主题

其实从某种意义上说，房改新政并不“新”。

“国务院在1998年就曾经提出用经济适用房来保障绝大多数人的住房，但是后来遇到东南亚金融危机，在这种情况下，为推进产业发展，就把房地产业当作了支柱产业，用住房建设来推动钢铁、水泥等行业的发展。”全国政协常委、国务院参事任玉岭接受《中国经济周刊》采访时说。

在任玉岭看来，在房地产成为一个主导产业后，其公益性和保障性逐渐丧失，造成了过分的市场化，房价越来越高，房地产业走向畸形和极端。

在1998年国务院下发的纲领性文件中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，而根据1998年“国发23号”文件的规定，经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%-70%。

据建设部的统计数据，1998—2003年的5年间，全国共建成经济适用住房4.8亿平方米，使600万户中低收入家庭改善了住房条件；基本形成了租金减免、实物配租、房租补贴等三种较为完善的廉租住房供应模式。

但之后，这一纲领性文件在执行过程中，却出现了“重市场轻保障”的倾向，导致房地产市场的发展“一条腿长，一条腿短”。

“在2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)出台后，经济适用房由‘住房供应主体’被改为‘具有保障性质的政策性商品住房’，‘住房供应主体’被大部分的商品房所替代。”中国社会科学院研究员、工业经济研究所市场与投资研究中心主任曹建海对记者说。

在曹建海看来，当时房价是老百姓家庭收入的4-5倍(指总房价和家庭年收入的比例)，比较符合家庭承受能力，虽然当时收入普遍比较低。但现在一些城市的房价早就突破家庭收入的4-5倍，甚至达到14-15倍。

“1998年房改在执行当中走样了。尽管当时的政策确实是很好的，设计也是很合理的。”曹建海对《中国经济周刊》说。

因此，在很多人看来，这次的房改新政充满了对1998年房改政策的“回归”意味。

“从全国住房工作会议传达出的主调看，一方面是落实了98年房改的基本原则，另一方面对当前房地产存在的问题提出了解决办法。”任玉岭对记者说。

在任玉岭看来，此次房产新政强化“两个70%”，尤其提出“廉租房、经济适用房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”，实际暗合了1998年房改“为绝大多数人提供保障性住房”的政策规定。

“这一规定是非常得人心的，对低收入家庭的住房保障将起到重要的推动作用。”任玉岭说。

“保障房”的受益者有多少

——“低收入群体”的界定亟待明确

“‘24号文’与全国住房工作会议给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。”北京市华远集团总裁任志强对房改新政评论说。

在任志强看来，在政府最终建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，才会根据供求关系与产品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。

建设部住房政策专家委员会会员谷俊青提供的数据显示，目前在全国范围内，城镇人均住房建筑面积低于10平米的家庭有1000万户，比重达到5.5%。房改新政如果能得到切实的执行，将对低收入的人群起到一定的保障作用。

但这样的惠及面依然十分有限。在众多业内人士看来，“24号文”短期可能无法迅速缓解中低收入人群的住房需求，也无法因为分散市场对商品房的需求而拉低房价。

“尽管从政府的文件看城市低收入居民的范围有所扩大，但这种扩大只是相对以往城市低保居民的范围而言的。其实，在有些城市低保收入的居民占整个城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中国社科院金融所研究员易宪容说。

任玉岭参事最近在全国各地作了近一个月的住房保障的调研，在他看来，当前对“低收入群体”的界定并不明确，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人员，这样的人员，在住房需求中一般占百分之几，多的也就百分之十几。

“如果低收入按这样一个标准界定，就会有众多的人得不到保障。特别是那些中等收入城市居民更是无法进入这个住房保障体系。”他说，“另外，住房最大的问题是土地。现在一些很偏僻的中等城市，一亩地也能达到200万元，新政只强调了保证经济适用房等土地供应量不低于70%，但并没有在价格上进一步约束。这样低收入保障用房是很难实现的。”

“因此，房改新政短期内不会对房地产有任何抑制作用。不过，最终还是主要看执行的力度，如果执行力度大，真正按照‘两个70%’来做，坚持两年，整个房价，包括商品房的价格都会降低。”任玉岭说。

曹建海也认为，房产新政短期内对20%的低收入家庭可能有所作用，但对整个房价的影响非常有限。

在他看来，“廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%"的规定容易造成内部再切块，如可以分割成廉租房占10%，经济适用房占10%，中小套型商品房占50%这样的比例，使得提高保障房比例的规定落空。

“新政”明令“市场房”涨价

问责地方政府

对于这次在高房价背景下召开的“全国住房峰会”，各方都表现了高度期待和盼望。不过，与会前的热烈气氛，以及人们目前对房地产市场的关注度相比，不少人认为会议的相关报道、舆论热度似乎都有点“冷”，而对于百姓的反应，更被认为是“出奇的冷”。甚至还有一些人提出疑问：为何这次会议只重视少数低收入人群的“保障房”，而不关心事关城市绝大多数人的“市场房”涨价问题。

其实这是一种误解，而造成误解的主要原因可能是“遗漏”了对此次会议关于“市场房”的一些“新说法”和“新举措”。

房价调控有了“新说法”

——从“抑制”变为“稳定”

据了解，普通百姓之所以对被媒体热炒为“十年开一会”的城市住房会议“冷处理”， 对事关他们最大切身利益的“住房新政”无动于衷，主要是因为他们觉得这次会议关于廉租房建设和低收入家庭住房困难的主旨，与解决他们感受为“新三座大山”的高房价无关。

因为廉租房和现在的经济适用房，针对的只是特定意义上的“低收入者”，他们连城镇人口的10%都不到。而现在造成“民怨沸腾”的住房主要矛盾，并不是这“十分之一”人的房忧，而是占了城镇人口七八成的普通百姓买不起房和改善不了住房条件。所以，不少人认为“住房新政”上的“着力点”和住房问题的现实主要矛盾“错位”，才使得百姓对“十年一次”的“住房峰会”由热转凉。

其实，上述理解和看法是对此次全国城市住房工作会议的一种误读，更是对“房改新政”的一种误解。“房改新政”不仅关注到了老百姓最关心的高房价问题，并且提出了切实有效的解决之道。

新华社对这次会议的报道内容表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，这次会议对普通百姓最关心的高房价问题，不仅有所涉及，还“挂”出了“责任状”。

在新华社稿的导语中，国务院副总理曾培炎的会议讲话有两方面的内容“并列突出”。一是廉租房和低收入家庭住房问题，二是 “继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展”。

如果有人以为第二方面的内容是“老生常谈”，那就未免低估“房改新政”的“与时俱进”了。

首先，这里在“提法”上出现了一个已经“略感陌生”的用语——“稳定住房价格”。人们注意到，就是在今年的政府工作报告和不久前的“官方说法”中，对“房价调控”上用的最多的一个词，还是“抑制房地产价格过快上涨”。这样的“说法”，在看着房价年年暴涨的老百姓看来，多少有些“不合时宜”。所以住房工作会议上提出“稳定住房价格”，不仅是在“提法”上顺了民意，更重要的是表明了中央高层在房价调控上的“力道”很可能发生变化。

虽然人们目前尚不能确认，在房价调控上“提法”微妙变化的背后，高层对“抑制”或“稳定”房价上将会采取什么样的“更有力度”的具体行动，但是高层在房价调控上的态度的转变，却是一个不争的事实。

房子涨价追究责任

——地方政府“三负责”

在这次会议上，国务院对各级政府在住房上提出的“三负责”的“责任状”，就是一个最好的例证。媒体报道称，这次会议要求，“省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体”。把“房价稳定”和住房供应及住房保障一起，作为对作为“责任主体”的地方政府进行住房行政考核的三大内容，表明中央高层对地方政府在抑制房价上的“无能为力”，已经感到难以容忍。

实际上，在房价调控上的“微妙变化”和“房价稳定”上责任状的推出，有一个众所周知的现实背景。这就是今年以来，尽管各级政府在房地产市场和房价上的“调控”“声声不断”，但各地、尤其是大中城市的房价还是一路飞涨。不仅有的地方商品住房的价格出现一年翻番的“奇特景象”，而且房价暴涨的势头已经呈现全国遍地开花之势；不仅在大城市和沿海发达地区房价的涨势一波紧接一波，而且在中小城市和欠发达地区商品房价也出现前所未有的涨幅。有的开发商甚至公开口吐狂言：每调控一次，房价就涨一次。面对如此“宣战”，政府不能不再“应战”：在房价问题上有实实在在的行政作为，维护人民的最大利益。