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2013年11月08日18:01 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

对于那一时期的中国房地产市场，曾多次参与国家房改政策的研究和制定、国家房改方案的主要起草人之一顾云昌有着更多的感受，他目前的身份是建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长。

顾云昌说，福利分房年代建房难，分房更难。为什么进行房改，因为原来的住房制度已经严重阻碍了中国住房的解决。有一个数据，解放初期我们人均住房居住面积是4.5平方米，但到了1978年我们人均住房居住面积却只有3.6平方米，反而下降了。这其中虽然有城市人口增加的问题，但主要还是建设速度跟不上，同时仅仅依靠国家财力解决问题是不行的。

据他回忆，从上世纪80年代初就已开始讨论住宅的属性问题，有关它到底是商品还是福利品，讨论了好几年，一些大的经济学家都参加了讨论。在讨论基础上得出了一个结论：即住宅必须走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意见很大。

当时房改大概有这样两种思路：一种思路是以租金改革为起点，因为租金太低，必须改革低租金，如何改革低租金，举行了很多次研讨会。1987年国务院批准的烟台、蚌埠等城市的方案就是以租金改革为重点，试图通过租金改革促使我们住房制度的改革。但提高租金问题也随之而来，当时老百姓的收入很低，支付不了怎么办，那么就要增加补贴。提高多少租金，增加多少补贴，这在当时进行了很长时间的讨论，几轮之后方案才最终定下来，里面的过程非常复杂。

第二种思路是不以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。当时借鉴了新加坡、英国等国的经验，几代领导人都非常重视。

“不仅中国改革开放的总设计师是邓小平，中国房地产改革的总设计师也是邓小平。”顾云昌说，实际上我们房改方案最终的实现都是按照邓小平1980年关于住房和建筑问题的讲话来做的，他在1978年就说，要动员个人手里的钱解决住房问题，个人建房可以，买房也可以。到了1980年的时候他说，要鼓励大家买房，新房可以卖，旧房也可以卖。可以一次付款，也可以分期付款，对于低收入者给予补贴、抵押贷款等。这实际上把我们房地产住房分配体制进行了彻底改革，即原来是住房实物分配，后来则是住房货币化分配。

住房商品化时代：首付20万，住上87平方米大两居

有关房改的这一指导思想，在时隔18年后终于变为现实。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通知还要求，停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租，同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。这标志着中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台：

中国进入了住房商品化、社会化时代。

“我是2000年以后才参加工作的，没资格参加福利分房。不过政策改变后，我有了更多的选择。”在金融机构工作的吴先生与妻子2007年初购买了一套位于北京西四环附近的两居室，87平方米，首付20多万，每个月还银行贷款3000多元，对于这对小两口来说还算可以负担。

“房子虽然不大，但比起我爸妈他们单位分的房子，户型、小区、物业都好了不知道多少倍！工作4年攒够了首付，目前我们两个每月收入在1万多元，还完房贷还能有不少用来生活、投资和储蓄，我觉得我们并不是别人口中说的"房奴"。”吴先生高兴地说。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，福利分房制度的打破使城镇居民对住房有了更多选择余地。在福利分房制度下，职工获得住房的主要途径是单位按职级、工龄等因素分配的公房，这使得城镇居民在职业的选择以及再选择上面临极大的束缚。而市场化改革则使居民打破了这种束缚。

城镇住房的市场化改革极大地催生了住房金融业务，特别是住房抵押贷款市场的迅速发展。统计数据显示，2007年整年全国金融机构个贷(不包括个人经营性贷款)余额达到32000多亿元，其中个人住房按揭贷款达到27000多亿元，按此计算个人住房按揭贷款占整个个人贷款的80%以上。

与此同时，城镇居民住房水平也得到显著提高。2006年，全国城镇人均住宅建筑面积达到27.1平方米。在住房数量增长的同时，居住质量明显提高，住房功能不断改善。

房改可谓是个潘多拉魔盒，带来了房市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。

21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在百分之三四，可到了2004年以后，房价犹如坐上了火箭，一飞冲天，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻一番。同时，各地“地王”也纷纷登场。

一批投资、投机人士也从中尝到了甜头，获利颇丰。在北京某商业银行工作的胡女士，熟识她的人都由衷赞叹她的眼光。从90年代末开始，她就开始把买房作为投资了，现在，她已经拥有两套别墅、一套高档住宅了。但胡女士坚决否认自己是炒房者：“一开始，并没想着投资，只是买了一套70多平米的房子自己住。后来慢慢发现自己住的这套房子价格涨了不少，和老公一商量，觉得北京的房价应该还能涨，我们狠下心把所有积蓄拿出来还借了点债，又买了一套。果然不出一年，那套房子总价就涨了十几万。就这样，我们开始把买房子当成一种投资。我们不是炒房，应该说北京这些年飞涨的房价和当时投资的勇气给我们带来了财富。”

这期间有关房地产泡沫是否存在展开了一系列的激烈争论，有人甚至认为中国楼市很可能会重蹈当年海南、北海等地的情形。在争论尚未平息之际，国家的宏观调控政策也接踵而至，2005年3月至2006年间，“国八条”(《加强房地产市场引导和调控的八条措施》)、“国六条”(《关于做好稳定住房价格工作的意见》)、“国十五条”(《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策纷纷出台。

在国家“组合拳”政策效应下，楼市开始出现积极变化，部分城市房价出现回落之势。但进入2008年，房地产市场观望气氛渐浓，成交量持续低迷。有关楼市是否出现“拐点”、政府应否救市等又成为热门话题。

尽管争论声不断，楼市走势尚不明朗，但专家认为，维持房地产市场的稳定，避免房价的大起大落应该是国家的主基调。部分城市楼市出现调整不应该看作是不好，而应该看作是一种理性的回归，是向好的、健康的方面发展的趋势。在这一过程中，我们要力争做到“双防”，既要防止房价快速反弹，也要防止房价大幅下跌。

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