编辑先生：

如今的房价为什么越来越高？为何地价比房价还要高？有人说因为资本市场和房地产有着紧密的关联关系，由于房地产公司都是上市公司，拿了地，再融资，融资后，再拿地，这个链条不阻断，地价、房价只能越来越高。

但是，房地产开发商认为：这种现象无可非议，经济规律是不能人为打压的，资本市场是支持优质企业的；上市公司不断地融资，融资后就不断拿地，然后再高价把房子卖出去，这是对股民负责，我们何错之有？孰是孰非？希望专家帮助解答。

读者 不愿做房奴的人

2009年应是我国房地产市场不平静的一年，在刺激内需、拉动经济增长的宏观背景下，走出了一波又一波的涨价行情，不仅“地王”屡屡出现，房价也连连攀升，涨幅创近些年来的新高。房地产业的这种发展，在为经济增长做出贡献的同时，也让广大购房者在高房价面前禁不住望房兴叹。

地价与房价：相互推波助澜

2009年以来，一些企业，尤其是有国企背景的企业，依靠雄厚的资金实力，在土地市场上不断攻城掠地，致使“地王”纪录频频出现，造成有的地块，按成交价推算，其楼面价格甚至超过了周边的房价。房地产市场中的商品房，其成本除了地价，还包括其他一些成本费用，如建安成本、配套费用、广告费用、财务费用、各种税费等。在商言商，房地产企业以高价获得土地，必然会赋予商品房以更高的价格，这样才能弥补房地产开发的全部成本费用，并获得利润。因此，可以想象，在“地王”的背后，将是更高的房价。

我国实行土地公有制，政府以招拍挂形式出让土地使用权。这种土地供给，很大程度上取决于政府政策，即政府垄断了土地供给。这种垄断供给，能够通过控制土地出让数量，将土地以较高的价格出让出去。土地资源是有限的，从各国房地产市场的走向来看，尽管会有所波动，但房地产价格的总趋势是上升的，我国自1998年实行房改以来的价格走势亦是如此。因此，对于房地产企业来讲，购入土地，就意味着为获取尽可能高的利润打下了基础，即使市场低迷，但低迷之后则有更大的价格反弹。近些年政府几次对房地产市场的宏观调控，只不过是对火热的房地产市场起了暂时的冷却作用，而随后则是房地产市场又一轮的价格猛涨。

以过去的经验来推断将来，无论是房地产企业还是购房者，都会预期到房地产价格涨的趋势，不可能有大幅度的下降。因此，在这种预期下，带来了对土地需求的增加，从而带动了土地价格的上升；而土地价格的上升，尽管暂时对商品房的需求有一定的抑制影响，但从长期看又会促使房价的上升，并给房地产企业创造丰厚的利润，然后房地产企业扩大投资，再以高价购入土地，展开下一轮的房地产开发，这种循环会一直持续下去，导致地价与房价相互推高。

追求利润最大化的房地产企业

2009年房地产市场的逆势上扬，从宏观上看，是经济刺激政策的结果。房地产业作为国民经济的支柱产业，可以带动一大批相关产业的发展，因此，为应对国际金融危机而实施的积极财政政策与适度宽松的货币政策，也惠及房地产业，如二手房交易的税收优惠、房贷利率的下调以及大量的银行信贷资金流向了房地产业等。

从微观上看，个人的住房需求一直存在并增长着。这些需求因素包括：收入提高、家庭日益小型化、城市进程加快、资产保值增值的需要、国外热钱涌入等，这些因素既构成了住房的刚性需求与改善性需求，也构成了住房的投资性需求，各种需求叠加在一起，导致房价不断上涨。

房价上涨，应该说，是房地产企业所乐见的。在市场经济条件下，企业的生存之道就是以利润最大化为目标，只有这样，企业才能不断地扩大生产规模，并持续经营下去。所以，面对可以预期到的房地产市场的高回报，房地产企业或通过资本市场或通过银行信贷筹措资金，投资于房地产，并得到高额回报，然后再扩大投资……只要企业合法合规经营，产品质量过硬，服务水平到位，就市场谈市场而言，我们似乎找不到指责这些企业的理由。正如著名经济学家米尔顿·弗里德曼认为的：“企业的一项也是唯一的社会责任是在比赛规则范围内增加利润”。

当然，企业的社会责任不止于此。若只是站在道德层面上，将高房价归罪于房地产企业对利润的贪婪，不断抬高房价，使众多的购房者买不起房子。以这种逻辑，我们可以呼吁房地产企业把过高的房价降下来。但是，即便某个企业会因应而降价，也是因为已在房地产市场上赚得盆满钵满，拥有了这样做的实力。而从市场经济下经济人的角度看，这更多的是一种暂时的慈善之举，而非企业的正常经济行为。虽然当前社会对房地产企业普遍缺乏好感，但这也很难成为理由，来遏制这些企业合法合规地追求利润最大化的行为，毕竟企业还是要以创造利润为立身之本，没有了利润，其他的恐怕都是奢谈。所以，面对高房价，应寻找其他的解决之道。

高房价时代的政府责任

房地产业的健康发展，是国民经济持续发展的助推器，过热与过冷，皆对宏观经济稳定产生不利影响。过热，则产生资产泡沫，而当资产泡沫大到爆炸时，日本的情况就是前车之鉴；过冷，尽管房价会大幅度下降，但不仅房地产这个行业遭受重创，也会连带影响到金融业等一系列行业，拖累到整个国民经济的良性运转，既会让广大居民的资产严重缩水，也会导致政府财政收入大量减少，造成各方皆输的局面。因此，过热与过冷都是应该避免的。

诚然，当前的高房价引来众多的责难，但从现实来看，从宏观经济的稳定考虑，将高房价一味地打压下去并不可取；再者，从各国经济的发展历程看，房地产市场的价格走高与GDP的增长往往是正向的，鲜见有房地产市场的价格走低而GDP却是增长的情况。所以，目前可行的办法是平抑房价，不至于让房价过快增长。

经验证明，对房地产这种事关民生的特殊商品，仅靠市场力量很难使房价达到合理水平的情况下，除需要政府进行宏观调控、防止房价过度上涨外，更重要的是，政府应从构建和谐社会角度出发，遵循“人人有房住”而非“人人有房产”的目标，进一步完善我国的住房保障制度。

其实，从1998年房改以来到现在，我国出台了一系列关于住房保障制度的政策文件，在“十五”和“十一五”规划中，对此也有专门的论述。客观上看，虽然我国住房保障制度建设取得了一定的进展，满足了一部分人的住房需求，但效果还不够理想。究其原因，恐怕与一些地方政府重经济、轻民生的片面政绩观有很大关系。在这种政绩观下，土地出让价越高，政府收入就越多，房地产炒得越火，GDP增长就越快，而住房保障制度建设却因产生的经济效益有限而被忽视。

房地产不仅是一个经济问题，也是一个社会问题，深化我国的住房保障制度建设，是广大社会成员共享经济增长成果的重要途径，它对于满足人民群众的基本生活需要、调节社会贫富差距以及实现社会公平都具有积极的意义，这也正是各级政府的责任所在。而落实这种责任，不仅需要各级政府树立重视民生的政绩观，更需要各级政府提高实施住房保障制度的执行力。 (中国社会科学院财贸所研究员 张德勇)