| 地产商的巨额财富从何而来? 2007地产财富路径直击 |
| 中国发展门户网 www.chinagate.com.cn 2007 年 12 月 30 日 |
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中国的房地产商可能是世界上抗打击能力最强的一群人了。
政府一年比一年严厉的调控，没有让他们心灰意冷，民间一波又一波的道德声讨，也没能把他们的“嚣张气焰”压下去。一不留神，还让“地产富豪第二代”、一位二十来岁的海归女青年以数百亿身价坐上了2007年财富榜头把交椅，享受万众瞩目的荣耀，真令人瞠目结舌。
这个多少带一点娱乐意味的商业事件，正好折射出房地产财富在当今现实中的尴尬：数额之巨大、膨胀速度之快超出一般人想象，又因疑似来路未明而有些底气不足，由此反衬出政府和民间的调控与声讨，似乎并非神经过敏。
就是在这样一种复杂而矛盾的语境中，中国房地产的财富步伐走过了2007年，也走过了它的第20个年头。
1.谁给地产商发奖金？
地产商的巨额财富从何而来？
一个很简单而直接的判断就是：各地楼价普遍的快速上涨，让地产商从楼盘销售中获得巨大利润回报，地产财富由此暴涨。这个说法有道理，但好像并不全对。
以公认的国内房企老大万科(000002)为例：截至2007年11月止，该集团全国20多个城市开发项目总销售额约460亿元，比去年的212亿元翻了一番多。而同期万科资本市场上的表现更加惊人：2006年底万科市值约800亿元，而今年11月初万科A股价最高超过40元，市值达2800亿元，目前股价虽随大市震荡回落至28元左右，市值仍接近2000亿元。资本市场的增值比销售总额增长高出一大截。
广东碧桂园(2007.HK)“年轻女首富”横空出世的传奇，更是资本市场一手制造的。2007年4月20日香港上市半年内，碧桂园最高市值一度飙升至2200亿港元(近期受低价圈地调查等负面消息及地产股整体回落影响，最新市值在1500亿港元左右)，也让掌控公司过半数股权的创始人杨国强之女，一夜之间爆得大名。
2007年像碧桂园一样借香港上市鲤跃龙门、脱胎换骨的内地房企不下10家，IPO融资额从数十到上百亿港元不等，规模为历年来最大，知名度较高者包括SOHO中国(0410.HK)、远洋地产(3377.HK)、奥园集团(3883.HK)等。12月中旬，一家名不见经传的河南房企鑫苑置业还跑到纽约证券交易所挂牌上市，融资3亿美元，成为首家登陆美国股市的国内地产商。
在这一波境外上市潮背后，有众多国际投行基金在推波助澜，它们或作为战略投资者先期购入中国房企股权，或上市时以机构认购方式吃下大部分配售股份，然后通过其影响力和市场操作，推高目标公司股价，吸引中小投资者，伺机套现。
实际上，这是国际资本为中国房地产资产重新定价的一个典型过程，用行内人的形象比喻就是：国际投资者给中国成功的地产商们发奖金了，因为他们看好中国未来的经济发展前景，同样看好中国未来的房地产市场成长空间。
争着给房企发奖金的，还有过去一年格外红火的国内资本市场。在房企上市申请“解冻”后，国资背景的保利地产(600048)率先破冰，同为大型国企的北京北辰实业(0588.HK，601588)则从港股顺利“回A”，富力地产等也争相宣布启动“回A”计划。至于万科地产、金地集团(600383)等老牌A股房企，更在一轮股市上涨潮中争相增发融资，收获甚丰。
简而言之，中国地产商激增的财富不仅仅来自盖好房子卖掉，更多来自国际国内资本的热情追逐，而中小散户股民的无私奉献也功不可没。
2.资本嫁接土地政府参与分红
资本市场当然不是吃素的，投资者买你的股票把钱给你了，就要看到业绩和股价上升以获得期望中的回报。于是，过去一年里我们看到了比以往任何时候都更多的圈地故事和“地王”出世，而背后几乎总是活跃着上市地产公司的身影。
第一个出场的是“复星系”老板郭广昌。年初时他亲临现场督战，以35亿元拿下了武汉新地王。郭是有名的资本运作高手，控制着数家上市公司，包括主营地产业务的香港上市公司复地(2337.HK)，下半年还实现了集团业务整体赴港上市(复星国际，0656.HK.)，地王不过是他与资本市场交易的筹码之一。
接下来的故事更加精彩纷呈：苏宁环球(000718，苏宁电器的兄弟公司)46亿元拿下上海商业地王，香港信和置业(0083.HK)先后在成都、重庆出手，各拿下一个40余亿元的地王，香港九龙仓集团(0004.HK)和瑞安地产以72亿元和75亿元分别夺得成都、广东佛山两处商业地王。“地王”大戏的最高潮，出现在以往不太引人注意的中南重镇长沙，北辰实业牵头的联合体创造了92亿元的全国地王新纪录！
“资本嫁接土地”爆发出来的巨大能量，树立了如此之多的地王标杆，让国内土地市场高烧持续不退，与此相伴的是各地楼价轮番上涨，“究竟是地价推高楼价，还是楼价拉高地价？”的争论声四起。
股市新贵碧桂园则从另一个方向演绎着这个故事，走上“全国最大地主”之路。它的策略就是“农村包围城市”，以低廉地价购入二三线城市郊区大幅地块，粗略统计其上市大半年内全国土地储备达到惊人的5400万平方米(可建筑面积)。不过跟“天价地王”引起不少议论一样，碧桂园低价圈地的种种手法也招致多方质疑，陷入了始料未及的舆论旋涡，弄得焦头烂额。
与此同时，更多国资背景的大型房企，不动声色地以“一级开发”的名义到处圈地，动辄十数平方公里计，据说上海某控股数家境内外上市公司的国企集团储地(包括一级开发)总面积多达500平方公里！
不管是民企高调出手，还是国企闷头圈地，地方政府扮演的角色都耐人寻味。在现行土地管理体制下，作为经营性用地唯一出口，政府获得土地出让的大部分收益，而“土地财政”对支持地方政府进行大规模基建投资，提高对外来投资吸引力的关键作用毋庸置疑。外界普遍认为，由于利益驱动明显，地产商得到地方政府支持，甚至双方“共谋”炒作楼价、地价，推动这一轮“资本嫁接土地”的热潮，并由此产生种种“暗箱作业”现象。
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| 来源： 中国经营报 |
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