| 地产商的巨额财富从何而来? 2007地产财富路径直击 |
| 中国发展门户网 www.chinagate.com.cn 2007 年 12 月 30 日 |
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3.“民间共谋”无人愿错过财富快车
地产商和地方政府以各自的方式分享中国房地产高速发展带来的财富红利，作为“既得利益者”，难以回避外界的批评指责，而广大民众，特别是大中城市居民，在这一过程中又扮演着什么样的角色呢？
目前中国城市住房的主要消费力量，一是手握游资的各种民间炒房团(温州、山西、深圳等)，他们人数有限但能量巨大，往往可于短期内在局部区域和部分城市掀起房价升浪，再就是涌入大城市寻找发展机会的年轻白领。大学毕业生工作没几年就要买房，但苦于自身经济能力有限只好依赖父母积蓄的“啃老族”比比皆是，而抱怨高房价令生活质量下降的“房奴”又随处可见，这都成为中国当今都市社会中的特殊风景。因为结婚买房需求格外强劲，以至于有地产商半开玩笑地说“未婚女青年推动楼价上涨”。
反观近邻日本，尽管人均收入水平远远高于我们，但由于大城市房价也相当高，35岁以前买房的人很少，结婚后也往往是租房居住。同时，受到日本政府上世纪70年代根据人口众多、城市用地紧张等现实制定的强有力政策影响，单套面积70平方米以内的住房占主流。另据专家估计，由于实行福利分房制度，中国城市居民住房自有率已高达80%(其中购买商品房比例约20%左右)，相比之下美国只有60%多一些，像德国这样的富裕欧洲国家甚至还低一些。在北京、上海、广州等地，即使是普通工薪家庭的原户籍居民，很多都拥有不止一套住房，一套自住，其余出租，由于外来新移民人口很多，租赁市场旺盛，租金维持在较高水平，投资热潮自然形成。
作为经济上的发展中国家，中国城市人群大面积的住房超前消费和投资冲动，让政府调控房价难度大增。连央行副行长刘士余不久前也承认，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素，部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。
股市中不仅要有庄家和机构操作，也得有广大散户投入才能形成牛市。而中国的楼市和股市一样，都是一个社会财富再分配的过程，参与者也许会后悔，不参与就更后悔。在房价节节升高，通货膨胀脚步声又越来越近的现实面前，谁愿意错过这一趟飞驰的财富快车？
4.地产财富能否穿越2008？
在发力狂奔了大半年之后，以深圳为典型代表的中国内地几个主要大城市的房地产市场，终于撞上了一堵墙。2007年格外炫目的房地产“牛市”，以及相伴而来的创富神话，至此居然有了一个与整部大戏不甚和谐的片尾曲。
这一次究竟是真正的“拐点”，还是像以往一样只是短期震荡，然后继续上冲？离2008年奥运会开幕只有短短八九个月了，支持中国的楼市、股市甚至还包括整体经济高速的“奥运概念”即将透支殆尽的预言，是不是正在得到验证呢？
就短期的外部环境而言，由美国次级贷款风暴引起的美国经济可能的衰退，是否会由外贸及金融领域两方面冲击2008年的中国经济，进而对国内的消费能力和消费意愿产生不良影响，值得关注。但从总体和中长期来说，中国经济将持续发展似乎不成问题，关键在于能否在发展的同时减少对环境的破坏、财富更均匀分配而消弭民怨、政府管治体制更体现“以人为本”的精神，为财富快车的平稳前行营造一个有利的内部和外部环境。
就房地产市场本身而言，一方面中国城市化步伐势不可挡，成为楼市发展的重要基石，另一方面，作为一个负责任的政府，如能通过财富转移支付的合理制度安排，承担起为中等收入以下人群提供有力的住房保障，也将有利于房地产的商业开发市场正常运行。
归根到底，民间之所以对房价下跌拍手称快，根源是高涨的楼价造成不良的财富转移效应，让握有大资本的少数集团机构(房地产商、海外基金)以及控制土地的地方政府一夜暴富，而公众却需要付出收入中的一大部分去买房，反过来“补贴”富人和政府。
从现实的角度看，房地产市场回落甚至崩盘，所引发的一系列连锁反应，足以令银行体系遭受重创、人们尤其是已购房人群的实际财富缩水，消费预期下降，进而会减少政府税收和行业发展的正面效应(比如房地产产业链上下游创造的巨额税收及大量就业机会等等)。这种后果，不仅在10年前亚洲金融风暴后香港经济长时间的萎靡不振中可以见到，在过去一年多来美国房地产市场持续低迷，引发次级债危机，进而很可能导致美国经济整体衰退的变化中，亦可见端倪。
想通这一点，再来讨论地产财富的话题，并合理展望2008年中国楼市的走向，方方面面能达成基本共识的可能性或许会更大。
解读：
2007年胡润百富榜上有26位房地产企业家身价百亿元以上。
门槛为40亿元的房地产富豪榜共有54位上榜者，总财富为8366亿元，平均财富155亿元(2006年，门槛为15亿元，上榜富豪50位，总财富为2008亿元，平均财富40亿元)。
54位富豪所在企业中，有27家拥有或即将拥有地产类上市公司，其中前10强有7家都是海外上市公司。
房地产榜是所有行业子榜里门槛最高，平均财富最多的。
房地产业也是造就富豪最多的行业，上榜富豪从事的行业中，前三位是房地产，制造业和IT，房地产业以24%的比例排在首位。谭洪安 |
| 来源： 中国经营报 |
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