房产税的威力在于改变购房者的预期

2011年01月28日08:57 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信字号：T|T

关键词：房产税购房者炒房者投机性购房房地产市场调控不动产税楼市低买高卖认为房价交易环节

为逐步解决城镇居民住房问题，有效遏制投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院在1月26日再出八条措施调控房地产市场。仅仅一天之后，国务院原则同意在部分城市开展房产税试点工作。如果说，房地产调控新“国八条”从需求上对于楼市进行调控的话，那么房产税的威力则在于彻底改变购房者的预期。

从前两轮的调控政策来看，之所以还没有取得令人满意的效果，除了一些客观原因之外，另外一个不容忽视的主观原因就是购房者对于房价走向的预测并没有发生改变，许多购房者都认为房价不可能出现下跌，而在目前通胀影响下，购房是最好的投资理财手段，只要这种观念不发生变化，楼市调控政策就不能产生最好的效果。而此次房产税的出台，无疑将改变这种观念。

回顾我国2003年以来的房地产市场调控，税收都是重要的调节工具。“重交易环节、轻保有环节”的税收，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。但是随着房产税出台，对于持有房产的人来说，也是一笔不小的额外开支。而从宏观方面来看，房产税制改革有利于政府在履行职责和财政来源建设上建立一种良性循环；有利于优化土地资源配置，推动房地产市场稳健发展；有利于实现收入的良性再分配。

虽然目前业内人士对于房产税对于房价将产生多大的影响还有争论，但毫无疑问的是，随着房产税的出台，将使得房地产调控更加有力，进一步遏制楼市中的投机客。目前公认的国家调控房地产市场最得力的国家是德国，德国房价10年未涨。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。在德国其自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%-45%不等，2009年后统一为25%的资本利得税。正是通过一系列税收政策的调节，使得德国的房地产市场即使在全球金融危机的时候，也没有出现问题。

房产税对于增加炒房者的持有成本，减少炒房获利空间，稳定商品房价格是有效的。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。

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