政府部门为何不掌握租赁市场的数据信息

人们抱怨租金上涨过快，中介抱怨被冤枉，一个问题却浮现水面，在房屋租赁市场上，租赁价格的数据变化，似乎总是来自于房地产中介，政府部门似乎并不掌握这个数据。

也许正是因为这个原因，很多人对“中介推高房租价格”的说法颇为认同。

“在我国目前的房地产租赁市场上，确实存在这个问题：政府部门没有一手数据。”胡景晖告诉记者，这一点不像一手房和二手房交易价格，相关部门是掌握的，房屋租赁价格政府部门确实不掌握。

为什么政府部门不掌握呢？

胡景晖告诉记者，原因在于我国的房屋租赁登记备案率非常低，几乎没有多少人会去把租赁合同拿去登记备案，而在一手房交易和二手房交易中，登记备案是必须的程序，每一套房子的交易都要登记。

“为什么房屋租赁登记备案率低？”胡景晖说，一来是登记备案要缴税，二来是登记备案对房主没有任何好处，政府没有赋予租赁登记备案的法律意义。

据他介绍，以前，北京市的房屋租赁，如果要登记备案、把各种税都交齐的话，缴的税占月租金的23%。后来，这个税被瘦身，改名为综合税，占月租金的5%。

2009年，北京市地税局下发文件，明确了个人非住房出租税费征收标准。

按照这个文件，北京市个人非住房出租应征税费可以按分税种计征和按7%或12%综合征收率计征两种方式计算缴纳。个人出租住房应征税费可以按分税种计征和按5%综合征收率计征两种方式计算缴纳。

按照这个标准，北京市个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点每月5000元以上的，综合征收率为12%；个人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的，综合征收率为7%。

“因为租赁的登记备案对房主没有任何好处，还需要再缴一次税，所以，几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案，而且还有很多官员不愿意公开承认自己手中的房屋用来出租。这样就导致租赁市场的价格变动游离于政府相关部门掌握之外，政府没有租赁价格的数据。”胡景晖说。

也不并是统计部门总不公布租赁市场数据，北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据，但是，北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。

胡景晖告诉记者，在香港，也不要求房屋租赁必须登记备案，但是如果房主与租客发生纠纷，登记备案的合同就是基本的判断依据；香港也收税，但税率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港，房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。

在胡景晖看来，租赁市场的价格数据并不难掌握，政府部门如果能把这些问题解决好，让大家意识到登记备案有好处，房主就会主动登记备案，政府部门也就能掌握这个数据。

“如果政府对空置的房屋征收空置税，我举双手双脚赞成，这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场，对价格肯定有平抑作用。但现在连什么是空置，标准都没有。”胡景晖说。

房地产宏观调控是否要继续

根据国家统计局公开的数据，虽然与上月相比，70个大中城市房价在6月出现了轻微下降，但与上年同期相比，涨幅仍是两位数。数据显示，6月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月缩小1.0个百分点。

这样的数据不足以让公众感到满意，然而近期，有关房地产宏观调控是否要继续的声音却不断出现。

担心房地产调控误伤经济、第三套房贷松动、房地产市场调控政策有可能取消的信息在近期频繁出现。

面对这些声音，有关部委迅速作出表态：房地产市场调控肯定要执行下去。

在日前结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土资源部部长徐绍史说，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降。

住建部官员12日表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。

中国银监会新闻发言人12日晚表示，要求各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》，其政策要求和标准无任何变化，严格执行，不能动摇。

国资委官员也在12日对媒体表示，自国资委要求78户非房地产主业中央企业退出房地产业务以来，央企退出工作正在有序顺利地进行。

然而，面对宏观调控下，房价僵持、房租上涨的局面，一些学者表示，宏观调控的思路还是存在瑕疵。

“这一轮宏观调控的思路还是不对，尽管调控措施里说了要增加供应，但房屋的供应不可能说增加就增加，房地产的开发周期决定了这种供应需要时间。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，扩大供应应该是在稳定市场的前提下进行。如果在打击市场的环境下进行，开发商不敢拿地，供应量的增加就成了空话。遏制了需求，影响到了购房人的心理预期，导致很多人不敢买、买不了，租房成为很多人的选择，房租价格能不上涨吗？

董藩认为，现在房地产市场的问题还在于供求关系，供应不增加，需求增加，价格必然要上涨。在这种情况下，房价和房租必然有一个要上涨。而要解决这些问题，必须从加大供应入手。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，国家对房地产的历次宏观调控，其表现形态都大同小异，先影响成交量，然后再影响房价，而这中间有一个过程。前一阶段主要是成交量和预期的变化，到了现在，买卖双方都有了观点的分化。

“每个群体对房地产调控的理解都会不同，从几个相关部委的表态来看，宏观调控的基调不会变化，这也是我们所期望的。”陈国强说。

本报北京7月14日电 本报记者李松涛