找出路――

探索发展限价商品房、经济租用房

当前，在各大城市，都有这样一群人――他们每个月有几千元的收入，比上不足，比下有余，但积蓄不多。在目前的房价水平下，短时间内买不起房子。同时，在尚不健全的租赁市场上也很难租到合适的房子。在各地加快解决低收入家庭住房困难并初步取得成效的同时，中等收入家庭的住房问题正变得越来越突出，也需要政府帮助解决。

“在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。地方的实践已经走在了前面。”建设部副部长姜伟新介绍，“根据我们的调研，地方解决中等收入家庭住房困难的办法，目前主要有两种，即限价房和经济租用房。”

建设部部长汪光焘日前也明确要求，在房价较高、上涨较快的大中城市，2008年度批准规划的商品住房建设中，要加大限价商品房供应规模。鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房(经济租用房)，努力帮助中等收入家庭解决住房困难。

依靠限价房和经济租用房这“两条腿”寻找出路，将成为我国今后一个时期帮助庞大的中等收入家庭解决住房困难的主要方式。据姜伟新介绍，建设部对现阶段我国住房政策基本上有了一个比较明朗的政策取向：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

据记者了解，在地方实践的基础上，有关部门正在积极制定限价房和经济租用房的相关政策。

限价房登场――

购买条件、定价机制须更合理

日前，全国首个限价房小区在广州正式开售。从去年起北京、广州等大城市大张旗鼓地建设限价房，一年过后，限价房终于开始登场亮相。“多少钱？卖给谁？怎么卖？”的问题，也愈发凸显。

据姜伟新介绍，当前，各地主要通过“政府扶持、市场运作”的方法发展限价商品房。他们运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格，然后从土地出让开始完全市场化，建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。

但“略”的程度是多少，各个地方并不一样。目前大多数城市都采取“比周边普通商品房价格低10%―15%”的原则为限价房定价。

专家认为，除了地价之外，房屋的品质、物业配套、小区环境、开发商信誉都会对房价产生重要影响，政府对其估价的难度可想而知。因此，采用参照市场价格按一定比例下浮的做法无疑是最省心、省力的办法。但若只是简单地参照商品房市场价格，必然随着目前不断走高的房价而水涨船高，无法体现保障功能。

“限价房如何定价，建设部也没有明确规定，目前主要以地方探索为主。”姜伟新说。

同时，搞限价商品房的城市，在供应对象、产权和上市方面的做法也不一样。有的地方只有收入较低的部分中等收入家庭可以购买，有的地方则扩大到了“个人年收入10万元以内”的较大范围。有的地方参照经济适用房的做法，5年后自由上市，价差部分大头由政府拿回。有的规定不准上市，要卖只能卖给政府。“从宏观上看，这部分限价房的推出，对抑制房价过快上涨产生了比较大的正面影响。”姜伟新说。

探索经济租用房――

融资机制是难题

重庆、江苏等地探索建设了一批经济租用房，即由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁；房租略低于市场价格，户型较小；供给对象主要是当地中等收入家庭，而且必须是自住。

经济租用房的推出，意味着人们不必全部涌入买房的大军，也可以拥有稳定、适用的并且租金可以承受的住房。大多数中等收入家庭的住房问题将在很大程度上得以缓解。“经济租用房受到许多人的欢迎。我们刚刚推出这个概念，就有许多老百姓来咨询。”重庆市一位政府官员告诉记者，“在重庆市的一个区，就有近万户家庭需要租这种房屋。为了增加房源，我们采取一些手段盘活了一部分存量，但还需要建设一批这样的房源，短时间内需要的资金很多。”

“这么大规模的投资，不能完全靠政府投入。”建设部相关负责人认为，经济租用房当前最需要解决的是融资机制的问题，而当前大多数城市还是仅靠地方财政的投入在建设，无法在较短的时间内满足市场要求。

一些地方已经进行了有益的探索，如厦门委托大型国有房地产开发企业进行建设，国企完成项目工程以后，仅能获取很低的代建费。重庆市南岸区则设计出一套“政府投资、市场经营、街道管理、社会赞助”建设运营模式。这样政府不用贴很多钱，就可以让模式运转起来。

“如果经济租用房能够探索出一条成功的道路，将成为帮助中等收入家庭解决住房问题的突破点，也是解决整个房地产市场许多问题的突破点。”上述建设部官员说。