对很多既不符合经济适用住房和廉租房申请标准，又面对高涨的房价望洋兴叹的城市“夹心层”来说，限价房给人们带来一份新的期待。但作为一种政策性很强的产品，如今的限价房面临很多的不确定性。

限价房购买标准亟须出台

谁能买到限价房？在绝大多数消费者眼里，这是最值得关心的问题。此前，北京市建委公布了新的经济适用住房申请标准，以最为普遍的三口之家为例，想要购买经济适用住房家庭年收入须低于45300元，折合到月计算，每月收入在3775元以下的家庭才有资格购买。“经适房的标准都出台了，可是限价房的相关政策迟迟没有定论，让人特别着急。”一直密切关注北京限价房消息的小高对记者说。

据记者了解，对于限价房的购买人群，现有的政策基本集中于这几个方面：北京户口、家庭首次置业以及一定数额的收入上限。“但问题在于，在目前的情况下，很难有一个系统去判断一个人或者一个家庭的实际收入水平和房屋所有情况。”伟业控股公司副总经理兼研究中心总经理张剑认为，单是这一点，限价房在销售上的难度就很大，必须有更为具体和更为先进的指标系统保障限价房的分配。

北京市建委住房保障办公室的人士告诉记者：“限价房的管理办法目前已上报市政府，很快就会出台。”据其透露，目前《限价房管理办法(草案)》已经在内部形成，相关部门已经进行了数轮讨论，市建委、国土局、财政局和市政规划等部门悉数参加。“虽然限价房政策的大方向已经确定，但细节问题在不同部门之间仍有争议，仍有改动的可能。”

据记者了解，在购买限价房的资格方面，主要优先供给具有北京市户口、中低收入人群，并且还限定涉及拆迁和奥运工程的居民。另外，家庭收入的标准计算方法与新公布的经济适用住房管理办法类似，要与家庭的人口数、年收入以及家庭总资产相挂钩。

限价房产权界定成难题

不能让限价房成为有钱人投资发财的工具，自然是限价房政策必须考虑的问题之一。但不可回避的是，在“涨”声一片的房地产市场里，因土地升值而带来的房产升值是一件自然而然的事，而房价本身就远低于市场价的限价房，注定拥有比其售价高出很多的价值。

这就带来一个问题，对于限价房的购买者来说，当他们有能力改善自己的居住条件，准备更换住宅时，他们是否可以像目前的经济适用住房一样，满5年后作为商品房上市交易，把手里的限价房按市场价格出售或者出租呢？

“限价房升值后谁受益，其实是一个产权问题。”张剑指出，如果限价房的产权完全在购房者手里，那么他自然有权对限价房进行出售或者以其他方式来处置，并从中获益；如果购房者手里是不完全产权，产权与政府共有，那么政府在处置这套房产时也拥有发言权，这样才可能让限价房发挥其本来的作用。

在限价房的后续管理问题上，北京市建委相关人士表示，在《限价房管理办法(草案)》中规定，限价房可以在购买5年后转让，但政府可能将收取一部分的市场溢价。据了解，对限价房的产权界定目前已经明确，限价房虽然属于政策性住房，但仍属于商品房，因此将是完全产权。“尽管大方向已经确定，但关于限价房产权的争议依然很多，尤其是政府部门之间的争议。”北京市建委住房保障办公室的知情人士说。有政府部门人士认为，既然限价房是完全产权房，就没有必要将其划入到政府的住房保障体系之中。“它只是政府为了应对高房价时代，对房价进行调控的一种手段。”还有一些政府部门表示，在北京这样的大城市，高房价已经使很多人买不起房，限价房应该纳入到住房保障制度中，以解决城市“夹心层”的住房问题。

“还有一个争论比较大的问题是，在限价房出售后的5年内，对限价房如何管理，是否要做禁止出租的规定。另外，5年后如果限价房转让，政府是否有优先回购权等问题，争议很大，尚不能最终确定。”上述知情人士说。

限价房如何保障工程质量

限价房的房屋质量过不过关，会不会成为问题房，也是人们关注的焦点问题。在住宅价格构成中，除了土地价格和相关税费外，设计成本、建筑成本以及开发商一定比例的利润都是必不可少的组成部分。然而，限价房压缩的就是开发商的利润空间，对于以追求经济效益最大化为首要生存目标的开发商来说，他们能否心甘情愿降低利润？会不会通过降低成本的方式来“兼顾”利润和价格？这在很多人眼里都是一个硕大的问号。

张剑认为，如果开发商为了少牺牲利润，在建筑成本上能省则省，甚至不惜偷工减料，那么一旦发生严重的质量问题，让限价房成为了问题房，所产生的经济损失和社会不良影响都是非常严重的。另外，即使开发商在建筑质量上没有动什么手脚，但出于节约成本的考虑，降低了建筑的品质，或者压缩了设计成本，即使短期内满足了人们的居住需求，长期来看也会成为城市的负担。因此，业内人士认为，如何保障限价房的建设质量，如何监督开发商的行为，也是摆在政府相关部门面前的一道难题。(记者 孙蔚)