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北京限价房被指责太贵 平抑房价恐要落空
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2007 年 04 月 23 日 
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在经历了近一年的研究、酝酿之后,北京首批限价房用地终于在三月份的最后一个工作日水落石出。首都公众期待已久的“两限(限制价格、居住面积)普通商品房”(下称“限价房”)终于进入实际操作阶段。

据了解,此次北京市限价房销售限价主要依据的原则是:比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元/平方米,石景山金顶街地块为6250元/平方米,海淀区西三旗地块为每平方米6350元。

但“限价”出台,并没有赢来期待中的一片叫好,很多限价房的期待者—政策制定的目标人群的第一反应是:“太贵了!”

限价房被高房价“绑票”?

“太贵了,限价房怎么还要6000多呢?”在听到海淀区西三旗地块的平均销售限价时,购房者刘先生失望地说。

刘先生在一家设计公司工作,月工资4000多,有北京户口,自从去年听说北京市计划推出限价房之后,他一直在等待,在他看来,等不上经济适用房,等上限价房也是不错的。

像刘先生这样对限价房观望等待的不在少数,据链家地产在前一段军博房展会所做的“限价房对消费者购房计划调查”结果显示,44.4%的受调查消费者会因为限价房的入市推迟购房。

但他们中的很多人现在“很失望”。

“我不会选择限价房了。原因很简单:太偏僻了,位置不好,而且价格与商品房差不多,不能算便宜,估计质量问题还没有保证,而且申购手续肯定比较繁琐,可能增加不必要的成本。”在一家会计师事务所工作、收入不菲的“白领”钟女士对记者说。

“而且我不知道10%-15%这个比例是怎么计算出来的?商品房的价格并不见得是合理的,以此作为标准来参照,我觉得不科学。”她说。

据记者了解,北京这一批限价房的定价“标杆”—西三旗区域的其他楼盘如“富力桃园”均价10200,“新龙城”均价8500;丰台造甲村区域的“万年花城”期房售价为9300元/平方米,现房为9800元/平方米,附近的“怡海花园”也是8500起价。

“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态,而且还在不断上升,如果限价房的价格绑定周边商品房,也肯定会水涨船高!”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对《中国经济周刊》表示。

北京个人合作建房倡导人于凌罡向《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977,国外订阅代号:W5372)算了这样一笔帐:以西三旗限价房项目为例,按每平米6350元取得一套85平米两居,首付两成,公积金贷款20年估算,首付107,950元,月供2795.11元。值得注意的是,买房人还要交纳各种税费和手续费上万元,而按照家庭年收入10万估算,月供压力超过家庭可支配收入的35%。

“客观的说,年收入低于10万的中低收入家庭,靠工资的话,根本买不起限价房,即便勉强购买,每月的月供也会超过其家庭收入的30%,成为‘房奴’—难怪他们会失望!”于凌罡说。

购房者心理预期过高?

据了解,去年5月,国务院办公厅转发建设部等部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中明确提出要建设“限价房”。按照建设部的构思,限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求,也就是解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层,从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

有关业内专家测算,由于限价房是严格限制在90 平方米以下的中小套型,北京市每套限价房的总价,相对当前市场上供给的每套普通商品住宅(2006 年北京市批准预售的新建商品住宅平均每套建筑面积为129 平方米)的总价,有了大幅度的下降—初步估算平均每套总价下降40%以上。

“部分消费者认为限价房贵的主要原因,是其对限价房房价的心理预期太高。”链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977,国外订阅代号:W5372)说。在他看来,限价房采取竞地价、竞房价的办法来确定开发建设单位,就已经部分地市场化了,因此房价过低不符合现实。

“由于北京市普通商品住宅的平均价格已经处在一个较高的水平,土地开发成本和建造成本又是刚性的,过分压低限价房的销售价格,可能导致与经济适用房价格区间的重叠,造成政策性住房之间的角色混乱。”北京某大学一位不愿透露姓名的房地产研究专家也对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977,国外订阅代号:W5372)表示。

“相较之下,我认为此次限价房的推出,可以填补当前的区域房产供应‘空档’”。 金育松说。

在他看来,西三旗区域二手房与一手房价格相差至少在1500元/平米以上,价格相差较大,形成了“价格空档”的商品房产供应,消费者要么购买二手房,要么只能购买价格高位的商品房,而没有一个很好的中间替代房产选择。随着西三旗地块限价房以6300元左右的价格推出,恰好得以弥补这一“缺陷”。

37%网民认为限价房不能平抑房价

虽然被认为“贵了”,但很多商品房购房者期待,大面积的限价房入市,会对北京始终高企的商品房房价起到抑制作用。据了解,今年第二季度,北京市将基本完成今年300万平方米的“限价”土地供应任务,其余少量剩余项目将在第三季度全部推出。

在最近焦点房地产网做的“您觉得限价房的推出能平抑房价吗”的调查中,认为“短期内就能平抑房价”的被调查购房者占9%,认为“近期不能见效,但长期有助降价”的占38%,认为“不能”的占37%。

“300万平方米的限价房对北京房地产市场影响不会太大。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977,国外订阅代号:W5372)说。

王珏林解释说,北京市2005年房屋施工面积是10748.5万平方米;房屋竣工面积是3770.9万平方米;2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300万平米限价房目标,如包括经济适用房和廉租房建设,占总面积比例约在10%以下;如不包括经济适用房和廉租房建设,所占比例约达到15%。“这样的比例对市场不会产生太大的影响。”

链家地产副总经理金育松也认为,由于“限价房”从总体上来说动工面积不能与商品房相比较,因此其选择区域相对就会有局限性,而当前主流购房人群却有着浓重的“区域情结”,因此限价房对北京整体房地产市场的影响就不会很大。

“总体看,由于限价房和商品房价格的联动作用,限价房的推出不可能真正降低房价。” 中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海对《中国经济周刊》说。在他看来,只有经济适用房才能真正平抑房价,但平抑程度取决于经济适用房在整个住房供给当中的比例。

“政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点,应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为主体的住房体系建设。”曹建海说。(《中国经济周刊》记者 牛建宏)

来源: 中国经济周刊

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