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人口流往哪里，楼市就火到哪里
人口的流动和区域的发展密切相关，同时又是促进区域楼市发展的重要原因。网博机构总经理孙海对记者讲了一个亲身经历的故事：“2004年我从深圳刚到南京，作为一个外地人一眼就看中了河西板块，打算买房，但当时很有意思的是，身边的南京本地朋友统统劝我不要在那边买。”孙海告诉记者，当时南京人的置业习惯还不像今天，老城人口“恋城情结”相当严重，“5年前河西虽然也很火，但你去奥体的楼盘会看到，一半以上都是外地人买的，后来就慢慢变了，现在主要就是南京本地人买，这是很了不起的变化。”
人口的流动，不仅要依靠住宅开发，规划发展、配套建设都起到相应的作用，最终还是要改变老百姓的置业观念，才能实现“人口迁移”，回顾十年来南京新区板块的楼市，无一不是经历了缓慢起步到飞速发展的过程，而一旦南京人的置业观念到位了，对于板块的带动作用都是相当惊人的。从河西、江宁、江北、仙林直到如今兴起的都市圈异地置业，都在见证楼市置业观念的变化，进而拉动区域人气的过程。
南京楼市已走在“人口红利”时代
人口普查的结果，也受到房地产业界的普遍关注，新生家庭的诞生、新区人口的增长都在潜移默化地拉动刚性住房需求。有着城市规划专业背景，一直在研究房地产“人口红利”现象的南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析称，南京楼市已经走在“人口红利”时代。以2003-2007年为例，常住人口与户籍人口之间的差距由71万人增长到123万人，常住人口增长持续快于户籍人口增长，说明南京对外来人口的吸引力非常强，为南京房地产市场的发展提供了旺盛的住房需求。此外，家庭结构小型化趋势日趋明显，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构。张辉还分析称，同时，60岁及以上人口比重也在不断提高，老龄化的趋势同样很明显，南京已逐步迈入老年社会，老年住宅可能成为新的市场机会。
业内专家普遍表示，从数据不难看出，最近十年我国一直处于人口红利时代，人口继续向东部特别是大城市积聚，一二线“人口红利”未完。城市人口峰值尚未达到转折点。这也成为拉动城市房地产开发的关键力量。南京适合人居，楼盘开发也比较红火，是造成常住人口增长的不可忽视的主要原因。记者乔淳
■延伸阅读
人口与楼市
在最新发布的2010年南京市人口普查数据中，包含“老南京人”与“新南京人”在内，全市的常住人口突破了800万，同第五次全国人口普查数据相比，十年共增加176万人，增长28.31%，年平均增长率达到2.52%。常住人口的增长，与近几年南京住宅开发规模紧密相连，按照人口普查的定义，常住人口包括乡镇街道范围内的户籍人口和非户籍常住人口，在这一概念下，本地人买房重新落户，外地人买房落户以及旧有房屋出租的状况，都在不停改变着南京城市的人口分布状况。2000年以来，南京每年的商品住宅销售规模少则三五百万平方米，多则800~1000多万平方米。而十年间每年平均增加17.6万人口，按照人均25平方米的居住面积计算，粗略估算就是440万平方米的需求。