2007年北京甲级写字楼市场回顾与展望 -- 中国发展门户网

　2007年北京写字楼市场的关键词是：限外、解禁、上市、顶级和物业税。2007年是北京写字楼企业重新寻找市场机会的一年，在国家持续限外调控和央行频频加息的背景下，写字楼的营销模式正涌现出更多的惊喜和创新。以远洋地产、SOHO中国为代表的本土新一代商业房地产企业成功赴港上市，为2007年北京写字楼市场增添了浓重的亮色。以华贸中心、凯晨世贸中心、银泰中心、金地中心为代表的一大批面向未来的顶级写字楼的落成，使北京写字楼的整体品质再上一个台阶。

从供需关系来看，今年写字楼市场新增供应量与2006年相比略有增加，市场需求保持旺盛。从租售价格来看，租金和售价开始出现背离，双双飘红的局面不再，租赁市场在供应量持续攀升的压力下导致租金下跌，销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。从产品结构来看，商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机，高端产品在“物业税可能试点”下保持观望。从商圈分布来看，传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。

根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2007年12月，北京写字楼市场平均售价19172元/平方米（建筑面积报价），与2006年相比上涨14.1%；平均租金162元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2006年相比下降3.0%；空置率20.8%，与2006年相比上升12.4%。

市场供应：东部地区一支独秀VS西部地区连续萎缩

北京写字楼信息网调查报告显示，2007年上市写字楼租售项目数量达51家，平均每月4.3家，供应量达378.4万平方米，与去年同比增加9.3%。其中：

2002——2007年北京历年供应量比较表单位：万平方米

东部地区231.6万平方米，包括朝阳区以天元港国际中心、盘古大观、泰达时代中心、世纪财富中心为代表，供应量达163.8万平方米，占总供应量的43%，与去年同比增加24.9%。东城区以第五广场、中汇广场、皇城国际中心为代表，供应量67.8万平方米，占总供应量的17%，与去年同比增加29.6%。

西部地区83.1万平方米，包括西城区以卓著国际金融中心、航宇大厦、光大国际中心为代表，供应量59.8万平方米，占总供应量的15%，与去年同比增加85.1%。海淀区以普天大厦、新华联国际、泰鹏大厦为代表，供应量23.3万平方米，占总供应量的6%，与去年同比减少61.9%。

2002——2007年北京各区写字楼供应量比重

南部地区包括丰台区、崇文区、宣武区、大兴区，以冠城名敦道、自然新天地A座、BDA国际广场、、MAX空港企业园为代表，供应量43.7万平方米，占总供应量的11%。与去年同比减少41.4%。

统计显示，2007年东部地区（朝阳区、东城区）以60%的绝对优势连续第四年在供应量上超过西部地区（西城区、海淀区）。

市场需求：外资称雄租赁市场VS内资称霸销售市场　

根据北京写字楼信息网统计，2007年北京写字楼市场租售吸纳量超过160万平方米，与去年相比下降11%。

租务市场方面：市场呈现出需求旺盛，整体空置率持续走高的态势，同时租金价格较2006年下跌了三个百分点。CBD及周边仍是外资公司关注的重点，金融保险、咨询顾问、传统制造行业等外资公司对该区域需求继续保持旺盛，如东亚银行在世纪财富中心租赁了28000平方米的面积，富士通则在远洋国际中心租赁了7000平方米的面积。

同时，出于本地化和业务拓展的需要，2007年“外资继续向西”，多家外资金融机构在金融街地区租赁大面积写字楼，如花旗银行租赁卓著国际金融中心6500平方米等。

而中关村依然是高科技公司的首选，如百度在普天大厦租赁了9000平方米的写字楼面积，联发科技在融科资讯中心租赁了5000平方米的写字楼面积。

2007年租赁市场最大的看点来自东二环区域，由于得天独厚的地区优势，被规划为“交通商务带”的东二环，已经被看作是未来将与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城“第四商圈”。据统计仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等十多个自建并自用的项目，总体量近100万平方米。随着东直门综合交通枢纽的建成，新保利大厦等高端写字楼项目入驻，东二环区域受到中外企业的一致看好。如诺基亚在国华投资大厦租赁了5000平方米的写字楼面积。

销售市场方面：2007年写字楼大单成交活跃，国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体。一方面，外资机构出于人民币升值、房价持续涨幅及物业升值等因素的考虑，意图通过各种渠道进入到房地产市场，但国家自去年开始的“限外政策”持续出台，特别是12月开始实施的《外商投资产业指导目录》, 别墅、高档写字楼、中介等开发项目被列入“限制外商投资产业目录”。从2007年写字楼销售市场外资机构大单成交锐减上不难看出，限制外资投机行为过热的初衷已基本实现。另一方面，国内机构依然是写字楼销售市场的需求主体，金融保险行业成为2007年大单成交的最大亮点。比如华润基金购买第五广场8万平方米，平安集团购买美邦国际中心10万平方米，交通銀行购买了航宇大厦，面积8.8万平方米。兴业银行购买了朝阳广场，面积12万平方米。

值得注意的是，2007年北京写字楼散售市场同样可圈可点。东方梅地亚中心、瑞辰国际中心、自然新天地A座等项目的销售业绩均超出市场预期，销售率达到了90%以上。

市场综述：“住宅禁商解禁”成真VS“物业税”的渐行渐近　

从供需关系上看，今年写字楼市场新增供应量与2006年相比略有增加，市场需求保持旺盛。北京写字楼信息网调查报告显示，2007年上市写字楼租售项目数量达51家，平均每月4.3家，供应量达378.4万平方米，与去年同比增加9.3%。同时，2007年北京写字楼市场租售吸纳量超过160万平方米，与去年相比下降11%。

从租售价格上看，租金和售价开始出现背离，双双飘红的局面不再，租赁市场在供应量持续攀升的压力下导致租金下跌，销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下导致售价弹升。根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2007年12月，北京写字楼市场平均售价19172元/平方米（建筑面积报价），与2006年相比上涨14.1%；平均租金162元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2006年相比下降3.0%；空置率20.8%，与2006年相比上升12.4%。

从商圈分布上看，传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑，霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如东二环商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、南部商圈、望京商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局的出现初具雏形，并将对未来的写字楼市场产生重要影响。

从产品结构上看，商务公寓在“住宅禁商解禁”中迎来转机，高端产品在“多重限外政策”下保持观望。据统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎相当于目前北京甲级写字楼的总存量。2007年年末公布的《北京市房屋租赁管理若干规定》，证实了年初时关于住宅禁商解禁的传言，在执行了近一年半的时间后，北京住宅禁商令终于有条件地打开了。北京市工商局相关负责人在解释新规定的出台时表示，住宅禁商有条件放开主要是基于《物权法》的规定，重在强调居民自治的理念和原则，主要由民事关系来调解。

对于高端写字楼产品，尤其是以整售策略为主的纯写字楼而言，2007年始终面临“多重限外令”的压力。特别是临近年未，又一利空消息令业内外人士忧心重重。在"改变城市的力量"中国地产峰会上，北京大学不动产研究中心主任冯长春表示，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。冯长春解释说，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

2007年北京写字楼大单交易频现，同时在住宅市场疯狂涨价的背后写字楼的投资价值日益凸显，此前专注于住宅类的投资者，也纷纷转向商业地产。如果物业税空降商业地产，开发商、投资者将如何应对？

总之，一方面由于《北京市房屋租赁管理若干规定》从2008年1月1日起正式执行，另一方面物业税试点尚处于酝酿阶段，因此这两个政策对整个写字楼市场的影响尚有待进一步观察。

2008年北京写字楼市场预测：一是由于奥运会的召开，有一些企业开始制定新一年的寻租或扩租计划。在销售市场上一些处于观望中的大客户，或在二季度公布大单成交。二是2008年北京写字楼供应量将超过2007年，而平均售价、平均租金预测将会小幅上涨，空置率进一步上升；三是随着政府节能减排政策的不断出台，高舒适度、低能耗的“绿色”写字楼有望成为市场主流产品。

2007年北京写字楼大单成交案例精选项目名称　

位置购买（租赁）方　　面积成交金额

金融街区域

F1大厦金融街中国人寿 110000平米 19亿

金鼎大厦金融街邮政银行 72000平米

航宇大厦金融街交通銀行北京分行 88000平米

金融街1号金融街汇丰南方基金 110000平米

金融街F2B 金融街泰康人寿 37000平米 9亿

凯晨世贸中心长安街中非发展基金 7500平米 3亿

西单MALL 西单中粮集团 200000平米

光大国际中心金融街未知 40000平米

卓著国际金融中心金融街花旗银行 6500平米（租）