四、对经济热点、宏观调控和改革的评价及建议
1.房地产发展难题亟待破解
鉴于房地产行业在城市化发展中的特殊作用,在国民经济产业链中的特殊地位,在外需减弱的形势下,要确保中国经济未来的持续发展,房地产市场的稳定健康发展至关重要。
房价是影响房地产市场发展的一个关键因素。调查结果显示,多数企业经营者认为当前房价偏高,其中21.3%认为“过高”,46.3%认为“较高”,28.9%认为价格“正常”,3.4%认为“偏低”,0.1%认为“过低”(见表47)。
表47 对企业所在地区房价总体水平的判断(%)
|
过高
|
较高
|
正常
|
较低
|
过低
|
总体
|
21.3
|
46.3
|
28.9
|
3.4
|
0.1
|
东部地区企业
|
28.4
|
45.0
|
24.4
|
2.1
|
0.1
|
中部地区企业
|
9.1
|
49.2
|
36.5
|
5.0
|
0.2
|
西部地区企业
|
13.7
|
45.9
|
34.5
|
5.6
|
0.3
|
东北地区企业
|
10.2
|
48.0
|
35.0
|
6.4
|
0.4
|
值得注意的是,虽然大部分企业经营者认为目前房价偏高,但企业经营者仍普遍预期明年房价会继续上涨。调查显示,超过八成(82.7%)的企业经营者预期2010年企业所在地区的房价将会上涨,其中16.1%认为会“上涨10%以上”,37.1%认为会“上涨5~10%”,29.5%认为会“上涨5%以内”;13.2%认为会“持平”,4.1%认为会“下降”(见表48)。
表48 对2010年企业所在地区房价的预计(相对于2009年,%)
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上涨10%以上
|
上涨5~10%
|
上涨5%以内
|
持平
|
下降
|
总体
|
16.1
|
37.1
|
29.5
|
13.2
|
4.1
|
东部地区企业
|
18.6
|
37.8
|
26.4
|
12.6
|
4.6
|
中部地区企业
|
11.4
|
35.0
|
35.3
|
15.3
|
3.0
|
西部地区企业
|
14.4
|
40.6
|
30.1
|
11.6
|
3.3
|
东北地区企业
|
11.0
|
29.8
|
38.6
|
16.7
|
3.9
|
当前需求的旺盛是推高房价的重要因素,因此对房地产市场的需求分析具有重要意义。关于企业所在地区住宅市场需求的主要来源,调查结果显示,63.7%认为是“改善型购房”,43.1%认为是“投资或投机型购房”,32.5%认为是“首次购房”。调查结果表明,“改善型购房”目前已成为房地产市场需求的主流,而投资或投机性购房的比重也相当高,
且不同地区存在一定的差异。其中东部地区“投资或投机型购房”比重较高,达到49.5%,东北地区“改善型购房”比重较高,为78.1%,中部地区“首次购房”比重相对较高,为37.7%。从不同城市② 看,投资或投机型比重相对较高的有宁波、杭州、上海、深圳、南宁、福州、成都、南昌、大连、昆明、北京和南京等城市,而这些城市也是目前房价相对较高,未来预期上升幅度也相对较大的地区(见表49)。
表49 对企业所在地区住宅市场需求的判断(%)
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首次购房
|
改善型购房
|
投资或投机型购房
|
总体
|
32.5
|
63.7
|
43.1
|
东部地区企业
|
30.9
|
61.3
|
49.5
|
中部地区企业
|
37.7
|
63.0
|
33.1
|
西部地区企业
|
33.0
|
68.9
|
36.2
|
东北地区企业
|
28.7
|
78.1
|
29.4
|
宁波
|
16.5
|
52.2
|
71.3
|
杭州
|
20.9
|
51.8
|
69.1
|
上海
|
29.2
|
50.9
|
67.3
|
深圳
|
51.1
|
35.6
|
66.7
|
南宁
|
34.5
|
48.3
|
65.5
|
福州
|
37.1
|
57.1
|
62.9
|
成都
|
16.9
|
69.2
|
58.5
|
南昌
|
8.3
|
62.5
|
58.3
|
大连
|
28.6
|
57.1
|
57.1
|
昆明
|
26.2
|
59.5
|
57.1
|
北京
|
30.1
|
53.8
|
57.0
|
南京
|
36.5
|
65.4
|
55.8
|
苏州
|
26.4
|
68.6
|
54.5
|
郑州
|
34.1
|
58.5
|
53.7
|
长沙
|
35.3
|
52.9
|
52.9
|
武汉
|
32.6
|
52.2
|
50.0
|
合肥
|
44.0
|
52.0
|
48.0
|
青岛
|
33.3
|
77.8
|
46.7
|
银川
|
9.5
|
66.7
|
42.9
|
广州
|
27.8
|
70.4
|
40.7
|
天津
|
38.4
|
72.6
|
39.7
|
石家庄
|
40.6
|
71.9
|
37.5
|
重庆
|
31.3
|
74.8
|
36.5
|
济南
|
53.3
|
66.7
|
33.3
|
西安
|
46.8
|
59.7
|
30.6
|
沈阳
|
32.1
|
82.1
|
25.0
|
哈尔滨
|
33.3
|
85.7
|
23.8
|
|