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2013年05月03日09:54 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

“国五条”实施细则的新意

“国五条”出台之后，在不到十天时间里实施细则就很快出台。

这向市场发出一个强烈的信号，新政府上任之后是不会容忍房价继续上涨的，政府一定有能力、有决心让过高的房价回归理性，并把国内房地产市场带上健康发展之路。其实仔细分析， “国五条”实施细则有许多有新意的地方。

首先，限购政策进一步完善。比如限购区域全覆盖、限购住房类型商品房全包括、购房资格审查环节前移、要求不同城市实行差别化的限购政策等。可以说，实施细则对住房限购各个 环节有全面要求与改善，而且要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，情节严重者追究法律责任。不过，早几年的情况表明，对于这些行政性干预政策，只要住房赚钱功能不去除，无论政策上规定得如何严厉，实际发挥作用并非易事。特别当这种违规成本很低时（比如说责令企业自行整改、中介业务停止整顿等），那么实际的效果更会大打折扣。实际上，无论是从经济逻辑还是市场的经验来看，这种行政性限制市场需求的政策更多只是会增加寻租机会而已。因此，这些政策在一定时间内要退出市场，用有效的经济杠杆来代替。

其次，市场最为关注的是差别化的住房信贷政策要更为细化。尤其是第二套住房的首付比重提高及利率上调。不过，这些都是国十条的原则内容，现在并没有增加多少。而这次继续严格实施差别化住房信贷政策的新意主要表现为以下几个方面。一是强化了借款人的资格审查。其内容包括了家庭住房持有情况、征信记录、贷款记录等。如果商业银行借助央行征信系统这样做，是容易分辨出家庭住房购买情况。投机投资者想利用银行金融杠杆进入住房市场并非易事。二是差异化的信贷政策更为强化。这种强化不仅表现为购买第一套第二套给出信贷条件不同，而且表现为不同的城市住房信贷差异化及这种差异化的弹性由银行自行决定，这就容易导致整个住房信贷的利率水平全面上升及杠杆率全面下降。三是对这种差异化信贷监管的常态化。不过，在以规模及价格管制的金融市场，银行掌握的住房信贷差异化的弹性越大，越使得这种信贷政策更可能自利。可以说，当前国内房地产投机投资最大群体就是银行的工作人员。可以说，要真正遏制住房投机投资，还得全面改进当前差异化的住房信贷政策。

第三，对于“国五条”实施细则，市场反应最为强烈的是强调对房地产交易征收20%的交易所得税。整个市场一片惊呼，认为这是房地产宏观调控以来最严厉的政策出台。其实该政策早就存在，并不是什么新东西。只不过，该税收政策一是在2008年政府为了救市，在131号文件中暂时要求采取优惠不征收，但在2010年的“国十条”中又要求恢复征收；二是各地方政府为了推高以房价飚升的GDP，在前十年都采取了化解这项政策的办法。即各地方政府对住房交易所得只征收住房交易总额的1%来应对中央，同时，中央政府也对此视而不见。在这样的情况下，市场早就形成一个错觉，以为中国的住房交易所得税率就是1%，但实际上并非如此。这次“国五条”实施细则要求征收20%交易所得税，不仅要改变住房市场这个错觉，而且也表明中央对房地产市场宏观调控的决心。

为了严厉遏制与打击住房市场的投机投资，仅是强化交易所得税征收是不够的。这次“国五条”还要求全面开展房地产税试点。这是新的东西。不过，为了全面遏制与打击住房投机投资，建立起全面严厉、公平公正的住房税收体系是必要的。在香港，就是通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格的限制。比如，政府针对短期投机炒作者推出额外印花税（SSD，半年内交易征收税20%），对非香港购买者推出买家印花税（BSD，15%），而对长线的投资者则推出“双倍印花税”，而对于完全是自住的第一套住房完全可免征这些税收。如果不是香港的永久居民，其住房在半年内交易，在香港购买住房其征收印花税达到43.5%。还有差晌税（中国为房地产税）等。为了遏制住房投机投资，政府就得通过税收政策进一步在各个环节（交易、持有、转移等）进行限制，这样才能真正挤出房地产投资投机及去除住房赚钱功能。预计在这个方面，政府的储备工具还很多，应该在适当的时机出台。不过，“国五条”实施细则已经给了市场一个明确的预期，政府会在税收政策上更为严厉地限制住房投机投资。市场决不可低估这次政府重新强调对住房交易所得税征收对市场的影响与作用。

第四，“国五条”实施细则最有新意的地方是要求建立起国内住房市场信息系统及要求住房预售制度的全面完善方面。对于后者，它也是国内住房市场一个顽疾，这次开始有所触及。但是，经过十年的房地产市场繁荣，一些大的房地产企业资金实力很大，再加上当前融资渠道的多元化，这项政策预期对市场影响不会太大。对于前者，由于强调信息系统建设长期性，所以对市场短期影响不大，但长期来说对市场的影响是十分重要的。

“国五条”实施细则的迅速出台，其内容丰富，有新意的地方不少。但是，我们可以看到，该政策更强调的是国内房地产宏观政策的连续性，强调的是新政府上任后房地产宏观的决心。实际上，要扭转当前房地产市场严峻局势，要全面转变国内房地产市场之性质，仅是现在的这些政策是远远不够的，政府还得对现行房地产宏观政策进一步调整与完善。这样才能真正挤出当前巨大的房地产泡沫，化解中国房地产市场之风险。对此，“国五条”的实施细则已经透露出这个方面的强烈信息。来源中国经济报告)

(责任编辑：Newshoo)

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