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楼市迷雾:长沙“标本”凸显二线城市调控困局
关键词： 楼市 二线城市 城市房屋 房企 调控措施 开发商
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松动的微调闸门
5月30日，一则湖南省将对首套房政策微调的消息不胫而走，被市场看作房地产调控松绑蔓延化的例证。不过，湖南省发改委新闻中心负责人很快对传闻进行了澄清。
不料一波未平一波又起，6月5日长沙市再度传来“岳麓区购房可申请刚需装修补助款”的消息。媒体报道，岳麓区举办2012年区域价值推介月，凡在6月1日-7月15日期间购买新建商住宅的消费者，按单套建筑面积的大小可获得2000元-3000元的刚性消费住房装修补助。
一位长沙房地产公司高管表示，“装修补助还只是传闻，我们销售一线也没有得到岳麓区具体的通知。不过即使是真的，区里的微调政策影响还是很小的，补贴金额最高才3000元，对刚需购房者吸引力不大，不会对长沙楼市产生太大刺激。”
一则又一则的传闻快速散播，有公众对调控走向敏感的因素，也折射出地方政府投资减速压力增大的尴尬。受国家调控政策和市场预期影响，湖南省房地产投资连续11个月环比下滑，2012年1-4月完成投资523亿元，增幅同比回落13.7个百分点。
更重要的是，开工建设意愿不强和信贷支持不足等，导致这种投资增速下滑的趋势短期内难以转向。中国人民银行长沙中心支行披露的数据显示，今年前4个月湖南省新增房地产贷款140.1亿元，同比少增35.7亿元。其中，购房贷款新增101.8亿元，同比少增51.4亿元。
链家地产市场研究部陈雪表示，当前全国范围内土地市场交易冷清，给地方政府财政收入带来了巨大的压力。特别是二线城市，短期经济增长对于房地产依赖性更强，在土地财政萎缩的情况下，保持经济增速的目标将很难完成。
在湖南省投资工作会上，副省长于来山的一席话体现了投资对地方政府的重要性。于来山强调：“项目与投资上不去，经济就缺乏持续的动力，投资不足对湖南而言是主要矛盾和矛盾的主要方面，抓投资才是抓‘牛鼻子’”。
出于对土地财政的依赖，以及拉动房地产投资的需要，截至目前全国已有40多个城市微调房地产调控政策，内容包括：上调公积金贷款额度、首套房贷款利率调整、减免征收购房契税、补贴首次置业、买房现金补贴、放松限购标准等。其中，上调公积金贷款额度成为最常用的微调手段，涉及的城市有：济南、厦门、重庆、武汉、合肥、吉林、南京、常州、广州、沈阳、芜湖、蚌埠、呼和浩特、信阳、克拉玛依、滨州、日照、淄博、青岛、东营、泰安、菏泽等20多个城市，这其中以二线城市居多。
中投联大（北京）投资有限公司董事长杨少峰表示，“当前国内经济出现增速下滑的趋势，从消费、投资和出口等“三驾马车”来看，投资规模萎缩带来的影响尤其明显。对于地方政府来说，房地产投资的变化将对许多产业造成影响，出于拉动经济的目的出台微调政策可以理解。近一段时间，推出微调政策的城市逐渐增多，尤其是扬州政策具有明确的信号意义，表明在坚持限购原则的前提下，允许出台保障刚需购房需求的微调政策。相比而言，一线城市产业结构比较合理，对房地产投资的依赖相对较弱。而二线城市由于外来人口需求有限，在调控政策抑制投资的情况下，受到的冲击更加明显”。
二线城市的地产困局
实际上，在二线城市中，像长沙市这样“刚需观望、房企苦撑、政府‘发愁’”的调控困局十分普遍。
“今年前四月，青岛市商品住宅成交量151万平方米，同比下降30%。原因其实非常简单，因为客户观望，购买意愿不强。目前青岛的商品住宅库存量已经达到了1144万平方米，即使在没有新增的情况下，也需要两年多的时间才能消化。”青岛万科营销管理部负责人袁源介绍，“2月份，青岛银行率先推出住宅房贷款八五折优惠，曾一度刺激成交量大幅增加，不过这种政策缺乏持续性，4月份以来已经逐渐恢复到正常状态”。
在袁源看来，青岛基本上属于全国房地产市场执行限购政策最严格的地区，涉及了限购、限贷、限价等三限政策，包括房地产指导价格也是由政府给出的。青岛市场受到三限政策的影响，本地刚需的首置类产品成交占比稳步上升，已经成为了市场的绝对主流。
青岛市自限购政策推出以来，由于拆迁安置成本上升、土地市场价格延续着上涨的趋势，未来市区供应地块将以旧城改造为主，集中在四方、李沧、城阳和高新区。从市场格局来看，万科、中海和保利在四方和李沧竞争力明显，城阳和高新区则主要由世贸和龙湖两大开发商盘踞。
当然，在品牌房企跑马圈地的同时，调控政策给它们带来的冲击同样不小。2012年4月，中海地产在青岛的项目——中海紫御观邸刊登广告称，每套房直接降价100万元，相当于每平方米下调4000-5000元。然而，这样轰动性的促销策略取得的效果却并不理想。中海地产一位主管营销的副总表示，紫御观邸的降价幅度达到了20%左右，这并不是从资金链的层面考虑，而是由于品牌房企销售任务和目标压力比较大。从项目来讲，紫御观邸长期滞销，需要通过促销来增强市场地位，不过在降价活动一个月内，实际成交只有40套左右。
5月初，扬州市推出购房奖励政策，“擦边球”式的微调引发人们热议，这项新政即将于7月1日起实施，届时建筑面积在90平方米及以下的购房人可获购房合同价款千分之六的奖励。
“在苏中地区，扬州、南通这些地方的外来人口导入量严重不足，经济活力不如苏州、无锡。这导致扬州的户籍人口甚至超过了常住人口，我们的客户中，本地人大概占到了95%，其中30%-40%是周边乡镇（高邮、宝应、仪征、江都）的人群往扬州市中心城区聚集。”扬州某大型房企市场部经理对于微调政策带来的影响感到悲观，“由于扬州经济实力与周边地区对比偏弱，本地刚需的购买力不足，房价收入比处于较高的水平，奖励政策并不会带来实际影响，房地产企业去库存速度慢、增加土地储备意愿不足的现状难以改变。2011年扬州商品住宅库存量同比增幅为88.1%，达到了158.57万平方米。今年以来的库存量进一步上升，超过了160万平方米，达到了历史最高值”。
“房地产的暴利时代早就过去了，长沙本地房企现在想实现滚动发展都很难，保生存已经成为普遍情况。”坐在冷清的售楼大厅中，岳麓山对面一处楼盘的销售总监程启迪感叹，虽然季节已经入夏，但楼市仍然未走出最冷的“冬天”。
长沙被称为全国省会城市中的房价“洼地”，2011年商品住宅均价为5989元/平方米。中国证券报记者走访发现，这块“洼地”的楼市正面临困局：房价难见松动，购房者无奈观望；去库存速度放缓，开发商艰难求生；投资骤然减速，地方政府“发愁”。5月末，湖南首套房政策微调的谣言迅速被澄清，6月5日再度传闻岳麓区将对刚需消费住房装修进行补助，接踵而至的微调信号凸显了政、商、民各方的围城心态。
截至目前，全国已有40多个城市对房地产调控政策进行微调，多数集中在二线城市。这折射出，相比于外来人口多和投资需求旺盛的一线城市，本地刚需不足的二线城市实际上受调控政策的影响更加明显，地方发展模式和楼市格局正在悄然生变。