楼市迷雾:长沙“标本”凸显二线城市调控困局

2012年06月08日10:40 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号:T|T
关键词: 楼市 二线城市 城市房屋 房企 调控措施 开发商

松动的微调闸门

5月30日,一则湖南省将对首套房政策微调的消息不胫而走,被市场看作房地产调控松绑蔓延化的例证。不过,湖南省发改委新闻中心负责人很快对传闻进行了澄清。

不料一波未平一波又起,6月5日长沙市再度传来“岳麓区购房可申请刚需装修补助款”的消息。媒体报道,岳麓区举办2012年区域价值推介月,凡在6月1日-7月15日期间购买新建商住宅的消费者,按单套建筑面积的大小可获得2000元-3000元的刚性消费住房装修补助。

一位长沙房地产公司高管表示,“装修补助还只是传闻,我们销售一线也没有得到岳麓区具体的通知。不过即使是真的,区里的微调政策影响还是很小的,补贴金额最高才3000元,对刚需购房者吸引力不大,不会对长沙楼市产生太大刺激。”

一则又一则的传闻快速散播,有公众对调控走向敏感的因素,也折射出地方政府投资减速压力增大的尴尬。受国家调控政策和市场预期影响,湖南省房地产投资连续11个月环比下滑,2012年1-4月完成投资523亿元,增幅同比回落13.7个百分点。

更重要的是,开工建设意愿不强和信贷支持不足等,导致这种投资增速下滑的趋势短期内难以转向。中国人民银行长沙中心支行披露的数据显示,今年前4个月湖南省新增房地产贷款140.1亿元,同比少增35.7亿元。其中,购房贷款新增101.8亿元,同比少增51.4亿元。

链家地产市场研究部陈雪表示,当前全国范围内土地市场交易冷清,给地方政府财政收入带来了巨大的压力。特别是二线城市,短期经济增长对于房地产依赖性更强,在土地财政萎缩的情况下,保持经济增速的目标将很难完成。

在湖南省投资工作会上,副省长于来山的一席话体现了投资对地方政府的重要性。于来山强调:“项目与投资上不去,经济就缺乏持续的动力,投资不足对湖南而言是主要矛盾和矛盾的主要方面,抓投资才是抓‘牛鼻子’”。

出于对土地财政的依赖,以及拉动房地产投资的需要,截至目前全国已有40多个城市微调房地产调控政策,内容包括:上调公积金贷款额度、首套房贷款利率调整、减免征收购房契税、补贴首次置业、买房现金补贴、放松限购标准等。其中,上调公积金贷款额度成为最常用的微调手段,涉及的城市有:济南、厦门、重庆、武汉、合肥、吉林、南京、常州、广州、沈阳、芜湖、蚌埠、呼和浩特、信阳、克拉玛依、滨州、日照、淄博、青岛、东营、泰安、菏泽等20多个城市,这其中以二线城市居多。

中投联大(北京)投资有限公司董事长杨少峰表示,“当前国内经济出现增速下滑的趋势,从消费、投资和出口等“三驾马车”来看,投资规模萎缩带来的影响尤其明显。对于地方政府来说,房地产投资的变化将对许多产业造成影响,出于拉动经济的目的出台微调政策可以理解。近一段时间,推出微调政策的城市逐渐增多,尤其是扬州政策具有明确的信号意义,表明在坚持限购原则的前提下,允许出台保障刚需购房需求的微调政策。相比而言,一线城市产业结构比较合理,对房地产投资的依赖相对较弱。而二线城市由于外来人口需求有限,在调控政策抑制投资的情况下,受到的冲击更加明显”。

二线城市的地产困局

实际上,在二线城市中,像长沙市这样“刚需观望、房企苦撑、政府‘发愁’”的调控困局十分普遍。

“今年前四月,青岛市商品住宅成交量151万平方米,同比下降30%。原因其实非常简单,因为客户观望,购买意愿不强。目前青岛的商品住宅库存量已经达到了1144万平方米,即使在没有新增的情况下,也需要两年多的时间才能消化。”青岛万科营销管理部负责人袁源介绍,“2月份,青岛银行率先推出住宅房贷款八五折优惠,曾一度刺激成交量大幅增加,不过这种政策缺乏持续性,4月份以来已经逐渐恢复到正常状态”。

在袁源看来,青岛基本上属于全国房地产市场执行限购政策最严格的地区,涉及了限购、限贷、限价等三限政策,包括房地产指导价格也是由政府给出的。青岛市场受到三限政策的影响,本地刚需的首置类产品成交占比稳步上升,已经成为了市场的绝对主流。

青岛市自限购政策推出以来,由于拆迁安置成本上升、土地市场价格延续着上涨的趋势,未来市区供应地块将以旧城改造为主,集中在四方、李沧、城阳和高新区。从市场格局来看,万科、中海和保利在四方和李沧竞争力明显,城阳和高新区则主要由世贸和龙湖两大开发商盘踞。

当然,在品牌房企跑马圈地的同时,调控政策给它们带来的冲击同样不小。2012年4月,中海地产在青岛的项目——中海紫御观邸刊登广告称,每套房直接降价100万元,相当于每平方米下调4000-5000元。然而,这样轰动性的促销策略取得的效果却并不理想。中海地产一位主管营销的副总表示,紫御观邸的降价幅度达到了20%左右,这并不是从资金链的层面考虑,而是由于品牌房企销售任务和目标压力比较大。从项目来讲,紫御观邸长期滞销,需要通过促销来增强市场地位,不过在降价活动一个月内,实际成交只有40套左右。

5月初,扬州市推出购房奖励政策,“擦边球”式的微调引发人们热议,这项新政即将于7月1日起实施,届时建筑面积在90平方米及以下的购房人可获购房合同价款千分之六的奖励。

“在苏中地区,扬州、南通这些地方的外来人口导入量严重不足,经济活力不如苏州、无锡。这导致扬州的户籍人口甚至超过了常住人口,我们的客户中,本地人大概占到了95%,其中30%-40%是周边乡镇(高邮、宝应、仪征、江都)的人群往扬州市中心城区聚集。”扬州某大型房企市场部经理对于微调政策带来的影响感到悲观,“由于扬州经济实力与周边地区对比偏弱,本地刚需的购买力不足,房价收入比处于较高的水平,奖励政策并不会带来实际影响,房地产企业去库存速度慢、增加土地储备意愿不足的现状难以改变。2011年扬州商品住宅库存量同比增幅为88.1%,达到了158.57万平方米。今年以来的库存量进一步上升,超过了160万平方米,达到了历史最高值”。

“房地产的暴利时代早就过去了,长沙本地房企现在想实现滚动发展都很难,保生存已经成为普遍情况。”坐在冷清的售楼大厅中,岳麓山对面一处楼盘的销售总监程启迪感叹,虽然季节已经入夏,但楼市仍然未走出最冷的“冬天”。

长沙被称为全国省会城市中的房价“洼地”,2011年商品住宅均价为5989元/平方米。中国证券报记者走访发现,这块“洼地”的楼市正面临困局:房价难见松动,购房者无奈观望;去库存速度放缓,开发商艰难求生;投资骤然减速,地方政府“发愁”。5月末,湖南首套房政策微调的谣言迅速被澄清,6月5日再度传闻岳麓区将对刚需消费住房装修进行补助,接踵而至的微调信号凸显了政、商、民各方的围城心态。

截至目前,全国已有40多个城市对房地产调控政策进行微调,多数集中在二线城市。这折射出,相比于外来人口多和投资需求旺盛的一线城市,本地刚需不足的二线城市实际上受调控政策的影响更加明显,地方发展模式和楼市格局正在悄然生变。

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