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急“跑量”
降价楼盘日渐增多
在季节因素、政策预期、市场炒作等因素影响的同时，部分降价楼盘成交量提升直接带动了楼市交易量的整体上涨。开发商借机“降价跑量”成为楼市一大现象。
上海市房管局网站显示，上周成交套数在50套以上的共4个项目。其中，象屿郦庭成交102套，为年内第二次出现单周破百的项目。该项目2011年曾推出过两批房源，实际成交均价约为2.45万元/平方米，而此次新推房源成交均价为2.12万元/平方米，均价回落约13.5%。21世纪不动产提供的数据显示，上周上海新房成交均价为19490元/平方米，环比前周下跌5.69%。
此外，在上周上海成交排行榜上成交面积位列第一的万科清林径也售出99套房源，成交均价为13696元/平方米。根据网易房产楼盘库的记录，该项目去年报价在1.6万元-1.7万元/平方米，目前成交均价则在1.5万元/平方米左右。
中国证券报记者发现，上海交易活跃的楼盘均为降价促销的公寓项目，高端楼盘以及别墅市场依然低迷。21世纪不动产数据显示，上周上海单价在5万元/平方米以上的高端住宅仅成交9套，环比回落18.2%。而别墅项目时隔两周后再次出现零成交。
无独有偶，北京2月签约较多的项目也是低价楼盘，其中绝大部分是2万元/平方米以下的项目。伟业我爱我家数据显示，在2月成交面积排名前十的项目中有不少项目价格出现明显下调。其中，兴海园2月的房价环比下调了19.1%，鸿坤理想城的房价环比下调了9.9%，金地仰山和金汉绿港的房价也环比下调了近6%。“房价的回落促成了近几周成交量的回升。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦言。
北京某房地产开发商对中国证券报记者表示，目前成交比较靠前的楼盘基本上是通过“以价换量”的模式，降价对于销量的提升有一定的作用。
中国证券报记者近期经常接到知名开发商的推销电话和短信，与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势非常“心虚”。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商使出了不同的“过冬”招数，现金流比利润更为重要，抓紧时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。
高库存
房价下行压力仍大
从目前来看，楼市调控政策并未转向，一些地方政策进行微调的尝试也被逐一叫停。对于上海限购“旧政新解”中“上海居住证满三年可买二套房”的解释，被视为上海楼市政策的微调，但28日中国证券报记者从多方证实，该政策已被叫停，这对上海楼市回暖无疑是“当头一棒”。业内人士表示，短期内，由于限购限贷政策难以放松，楼市库存量仍然处于峰值水平，开发商面临着较大的降价压力。
目前北京商品住宅的库存量已经接近12万套，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而目前楼市单月成交量均较低。可以预见，上半年楼市库存量可能将会达到15万套的峰值水平。
与此同时，深圳楼市的库存也进一步高企。世联地产数据显示，目前深圳全市新建商品住宅可售面积为246.5万平方米，可售套数为26893套；若按近8周深圳全市新房周平均358套的销售速度，目前的新房可售量消化时间已经达到75周。
张大伟认为，3月通常是楼市的关键时期，决定一年的政策基调。从目前来看楼市政策松动的可能性很小，那么库存压力以及即将到来的房企债务偿付高峰会压迫开发商降价促销。“未来成交量能否回升还要取决于是否会有降价项目跟进。”