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1月北京土地出让金骤降6成 官方调低收入预期
关键词： 土地出让金 土地储备 土地市场 土地开发 楼面价 土地整理 土地供应
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制图吴尚楠
北京市土地整理储备中心的数据显示，今年1月份北京市实现土地出让金额不到22个亿，同比去年的1月份减少63.9%。
继2011年北京土地收入因调控迅速下滑之后，2012年的土地出让形式显然开局不利。对此，北京市财政局于日前表示，对今年的土地市场形势依然不乐观，预计今年的土地出让收入为900亿元，与去年1233.68亿元的土地收入相比降幅近三成。
与此同时，自2009年以来持续大规模的土地储备开发投资依然在进行中，尽管政府表示不存在“断顿”可能，但业内人士表示，资金压力依然不小。
官方调低土地收入预期
日前，北京市财政局发布统计数据显示，去年本市实际土地供应总量为5970公顷，完成年初6500公顷计划的92%，这是近三年来本市首次没有完成年度供地计划。同时，受政策调控的影响，去年的土地出让金出现了较大幅度的下滑，按照官方的数据，去年共实现土地出让收入1233.68亿元，与2010年超过1600亿元的土地出让金相比，缩水近三成。链家地产首席分析师张月认为，2011年土地成交量和平均溢价率跌至4年来的最低点。
基于此，官方对今年的土地收入预期调低，按照北京市财政局的预计，今年的土地出让收入仅为900亿元，与去年1233.68亿元的土地收入相比降幅近三成。
事实上，在此之前，北京市财政局《关于北京市2011年预算执行情况和2012年预算草案的报告》已明显表示政府对2012年的土地收入预期并不高。该报告显示，2011年全市土地出让金受到商务中心区收入规模较大等影响，达到741.9亿元，完成预算的127.7%。而2012年土地出让金则“不被看好”，受到房地产市场影响，预算收入为330.1亿元。按照该数据计算，2011年的土地出让金预算收入为580.97亿元，而2012年只定到了330.1亿元，降幅高达76%。
1月份土地成交不足22亿
今年以来的土地出让情况表明，调低土地收入预期是明智的，从目前的情形来看，2012年的土地成交情况甚至较2011年更为严峻。
北京市土地整理储备中心的数据显示，2012年1月份北京市共成交土地20宗，月度成交数量继续下滑，且成交日期基本都集中在1月20日之前，春节之后仅有一宗成交。20宗土地均为底价成交，共实现土地出让金额不到22个亿，环比上月减少83.6%，同比去年的1月份减少63.9%，即使与去年春节所在的2月份相比，这一金额也减少了69%，成为近年来月度土地出让金额最少的一个月。其中住宅类地块仅有1宗，该宗地位于房山长阳，楼面价为4482元/平方米，远低于之前区域内市场平均价格。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，2012年1月土地市场明显冷清于去年同期，在2011年年初的1-2月，虽然也受到春节影响，但是两月的土地出让金则分别达到了61.45亿元及70.9亿元。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年1月份集中了元旦与春节两个假期，工作日大量减少，因此2012北京土地市场也遭遇开局冷清的局面。工作日的减少固然是成交量下降的一个直接原因，但是从更深层次来看，长期而严厉的宏观调控政策才是这一现象的根本原因。
2011年在深度调控带来的量价齐跌中落下帷幕，而从目前的政策现状来看，除去货币政策略有放松的势头之外，其他方面均是迷雾重锁，由此可以判定，2012年房地产市场形势仍不容乐观，部分房企甚至已经做好亏损的准备，对于土地市场更是望而却步。
另外，1月份出让的所有土地，全部以底价成交，溢价率为0，这也是最近数年来少见的现象。
北京土地开发不会断顿
严峻的土地成交形势使得不少业内人士对今年的土地开发资金较为担忧。
根据财政部的数据，2010年全国财政收入约为8.3万亿元，而土地出让收入就达2.9万亿，占比将近35%。在不少热点城市，土地出让收入甚至可占到全年财政收入的一半。
另据业内人士介绍，地方政府还面临着债务压身的境况。按照审计署的报告，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿元，接近2010年全年土地出让收入总额。
官方的相关负责人于近期表示，土地储备的融资是有保障的，不存在“断顿”的可能。据相关负责人介绍，本市在过去的三年里每年均实行了千亿元土地储备的计划，其中银行融资成为最大的保障，而根据计划，去年起首批千亿元土地储备的融资已经进入还款期，目前首批融资已经全部还款完毕。在土地出让金大幅下降的情况下，本市土地储备融资的还款能力还是有保障的。
收支平衡压力加大
虽不至于“断顿”，但不可否认的是，今年的土地开发收支平衡的压力显著增大。
对于今年土地市场的形势，张大伟预计，2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。相关数据显示，2009、2010、2011年三年的土地储备开发投资计划均为1000亿元。
任启鑫认为，房企购地意愿的不断降低，将造成2012年土地出让金的大幅减少。从目前的态势看，2012年全年土地出让金额能达到去年的一半已属不易。2012年极有可能难以平复土地储备开发投资，地方政府将出现入不敷出的局面。
业内专家表示，目前地方政府存在的最大问题是，由于商品房税收下降、土地收入减少以及地方融资平台清理导致的地方财力减弱，同时，包括土地开发储备投资在内的地方财政开支却在上升，导致二者间的缺口越来越大。事实上，政府为了应对这个险局已从去年开始采取了不少有效的推地方式，比如，加大商业地块和多功能用地的供应，同时，大量将住宅用地的出让方式由招标出让改为挂牌出让，以避免投标开发商不满3家而出现流标。这些措施都起到了相应的效果，但在业内人士看来，仍然无法阻挡调控对土地市场成交的打击。