半年报透露楼市风云变幻 机构分歧加剧

2010年08月18日09:57 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号:T|T
关键词: 楼市 万科 高管 机构投资者 保利地产 分歧 半年报 成交面积 基金持股 减持

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近期,上市房企纷纷出炉“靓丽”中报,不过,在中期业绩大增的背后,是房企流通股东和高管们对未来市场风云变幻与日俱增的分歧。已公布中报的46家A股房企今年上半年继续遭遇机构的整体减持;各大房企的高管层走马换将日益频繁;董事会对未来市场预期的词汇也开始“风格转换”,“谨慎、稳健、低风险”成为房企策略的新主题。

业内人士指出,“长期看好、短期回避”是目前机构投资者对地产股的主流看法,随着楼市调控的进一步深化,地产板块仍将继续震荡;下半年,房企销售压力将明显增大,其拿地与新开工计划都可能面临萎缩,房企高管层的运营水平将受到更大的考验。

机构分歧加剧

“我方唱罢你登场”。今年上半年,A股地产板块依然受到机构的集体减仓,不过,有退出也有进入,有“唱空”也有“唱多”。进入下半年,多空双方的分歧预计将加剧。

据Wind数据统计,截至8月17日,申银万国行业分类下的A股地产公司中已有46家公布2010年中报。46家房企中,仅有8家房企二季度末的机构持股比例环比上升,其余38家房企的机构持股比例均不同程度下降,占比超过八成。与去年同期相比,二季度末机构持股比例下降的房企达43家。

二季度末,基金对房企的持股比例下降更为明显。其中,基金持股比例环比下降的房企多达41家,而同比降幅超过20个百分点的房企达到19家。“万保招金”四大房企二季度末均遭遇了基金的整体减持。

万科(000002)中报显示,二季度末,基金持股49154.51万股,占公司流通A股的比例为5.09%,比一季度末下降4.12个百分点,比去年同期下降10.64个百分点。二季度,万科基金持股中,新进基金6家,减持10家,增持10家。中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深减持量最大,达7238万股。

不过,几只QFII基金和部分保险资金依然看好地产股。其中,万科是最被QFII机构认可的A股地产公司之一,高盛、摩根士丹利、瑞士银行三家都持有该公司股份,持股市值合计超过20亿元。值得注意的是,三家机构是二季度新进驻万科的。其中,高盛持股13818.81万股,占比1.26%;摩根士丹利和瑞士银行持股分别达9848.41万股和6974.71万股。

荣盛发展(002146)还受到保险资金的青睐。公司十大股东中,中国人寿以自有资金持股1280万股,占总股本的0.89%;这也是二季度新进入的资金。

最新公布的券商研究报告对房地产业的看法也有所分化,其中看多的机构开始增多。中投证券最新发布的房地产报告认为,9、10月份主要城市楼市出现“价跌量升”是大概率事件,行业调整将向更有利于行业龙头和优势公司的方向运行,板块的投资机会将由“价值修复”向“价值提升”转变。

部分业内专家也认为,目前是地产行业上升周期中的“中场休息”,楼市成交的萎缩是区域性和结构性的。机构投资者依然看好该行业后市发展。

高管压力陡增

今年上半年,46家已公布中报的房企合计实现营业收入779.52亿元,同比增长32.2%;实现营业利润175.34亿元,同比增长52.1%;营业利润率达22.5%,同比提高3个百分点。不过,随着调控的深入,房企今年下半年至明年的销售压力陡增。

中报数据显示,房企的费用已经上升。据统计,今年上半年,46家房企销售费用、管理费用和财务费用等三项费用合计达64.05亿元,同比增长19%;其中,管理费用的同比增幅达33.65%。业内预计,楼市调控不会放松,下半年,房企在销售和管理方面的费用将继续上升。

万科董秘谭华杰指出,万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市,5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右,甚至只有2008年同期的一半。同时,反映市场重要供需关系的成交批售比(商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比),在今年6月也降到0.9,而去年全年为1.5。现在随着存货上升,需求减少,转为供大于求,开发商的销售压力将明显增大。

在此背景下,房企高管的变动也日益频繁。据不完全统计,最近3个月以来,国内房企高管出现辞职、调换等变更现象已超过20起。包括金地、合生、碧桂园、SOHO中国在内的公司均发生高管离职现象。

在部分高管离职的同时,也有高管于近期增持公司股票以彰显信心。在金地集团(600383)上海总经理赵汉忠离职之后,公司董事长凌克等多名高管买入公司股票。其高管均承诺,买入的股票6个月内不会卖出,随后也将会按照有关法律法规的规定,每年卖出股数最多不超过上年末持股数的25%。

董事会气氛凝重

对市场环境变化,开发商无疑最为敏感。在多数房企中报中,董事会谈及企业今后运营策略时均表示出“谨慎”和“稳健”的趋向。大型房企扩张也转向二三线城市等低风险区域。

龙湖地产(0960.HK)16日公布的中报显示,上半年公司合同销售104.9亿元,同比增长30.7%,净利润22亿元,同比增长51.4%。公司表示,将坚守区域聚焦战略,重点发展环渤海和长三角等战略区域,根据市场环境审慎进行新增土地储备,严格控制土地价格和支付进度。下半年,公司将继续促进高周转,通过合理定价、异地拓展客源等灵活措施,积极促进各项目销售目标的达成。

保利地产(600048)表示,行业调控已经成为“常态”,公司将加大二三线城市投资,及时调整产品结构,积极参与各地保障性住房建设。同时稳步加大商业地产投资,增加持续性经营收入占公司营业收入的比重;开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务,增加 新的盈利增长点。

金地集团认为,下半年,市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面,供应的增多会加大市场竞争,另一方面,新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略,两者结合,房价可能进一步下滑;为此,公司将以销售为先,通过更为多样化的销售渠道、更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。

万科总裁郁亮认为,此次政府调控决心和力度空前,开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变,随着下半年新盘上市高峰的到来,前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调;另一方面,开发企业资金趋紧、存货增加,投资能力下降,未来住房供应可能受到影响。在拿地策略上,万科将始终坚持“不当地王”的原则,严控拿地成本。本报记者 林喆

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