政府部门为何不掌握租赁市场的数据信息
人们抱怨租金上涨过快,中介抱怨被冤枉,一个问题却浮现水面,在房屋租赁市场上,租赁价格的数据变化,似乎总是来自于房地产中介,政府部门似乎并不掌握这个数据。
也许正是因为这个原因,很多人对“中介推高房租价格”的说法颇为认同。
“在我国目前的房地产租赁市场上,确实存在这个问题:政府部门没有一手数据。”胡景晖告诉记者,这一点不像一手房和二手房交易价格,相关部门是掌握的,房屋租赁价格政府部门确实不掌握。
为什么政府部门不掌握呢?
胡景晖告诉记者,原因在于我国的房屋租赁登记备案率非常低,几乎没有多少人会去把租赁合同拿去登记备案,而在一手房交易和二手房交易中,登记备案是必须的程序,每一套房子的交易都要登记。
“为什么房屋租赁登记备案率低?”胡景晖说,一来是登记备案要缴税,二来是登记备案对房主没有任何好处,政府没有赋予租赁登记备案的法律意义。
据他介绍,以前,北京市的房屋租赁,如果要登记备案、把各种税都交齐的话,缴的税占月租金的23%。后来,这个税被瘦身,改名为综合税,占月租金的5%。
2009年,北京市地税局下发文件,明确了个人非住房出租税费征收标准。
按照这个文件,北京市个人非住房出租应征税费可以按分税种计征和按7%或12%综合征收率计征两种方式计算缴纳。个人出租住房应征税费可以按分税种计征和按5%综合征收率计征两种方式计算缴纳。
按照这个标准,北京市个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点每月5000元以上的,综合征收率为12%;个人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的,综合征收率为7%。
“因为租赁的登记备案对房主没有任何好处,还需要再缴一次税,所以,几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案,而且还有很多官员不愿意公开承认自己手中的房屋用来出租。这样就导致租赁市场的价格变动游离于政府相关部门掌握之外,政府没有租赁价格的数据。”胡景晖说。
也不并是统计部门总不公布租赁市场数据,北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据,但是,北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。
胡景晖告诉记者,在香港,也不要求房屋租赁必须登记备案,但是如果房主与租客发生纠纷,登记备案的合同就是基本的判断依据;香港也收税,但税率非常低,大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港,房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。
在胡景晖看来,租赁市场的价格数据并不难掌握,政府部门如果能把这些问题解决好,让大家意识到登记备案有好处,房主就会主动登记备案,政府部门也就能掌握这个数据。
“如果政府对空置的房屋征收空置税,我举双手双脚赞成,这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场,对价格肯定有平抑作用。但现在连什么是空置,标准都没有。”胡景晖说。
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