房贷违约高峰到来？

“已经是第三户了。”李小姐有些惆怅。今年以来，李小姐所住的单元已经有两位业主因为还不起月供，房子被法院拍卖。记者采访的时候，“第三户”正在搬家。李小姐所住的是北京东三环边上一处号称“温泉府邸”的高档楼盘，由于紧邻CBD，因此自住和投资价值都被十分看好。

“前面两家都是做生意的，可能生意不好，几个月还不上贷款，房子就被银行收回，最后由法院拍卖了。”李小姐说，“这户好像是因为押了房子炒股票赔了。”

近一年多以来，随着央行一次次的调高贷款利率和监管层收紧贷款举措的不断出台，不仅自住者倍感压力，资金链断裂的炒房客也不在少数。

记者从中国银行(行情股吧)北京分行的信贷部门了解到，目前房贷违约者中以三类人居多：一是个体从业者或者私营企业主，他们虽然收入很高但并不稳定，一旦经营不善很有可能无法按月还款；二是并不具备充分购房条件的年轻人，出于急于结婚或者担心房价继续上涨等因素而提前买房，由于没有了“家底”，有的还有大量外债，也容易失去还款能力；三是抵押了房产进行其他投资(炒股票等)失败的，以及贷款炒房失败的。

“现在是不是好多人还不起贷款呀？”李小姐问记者。央行最新公布的数据似乎可以证明：李小姐的感受并非只属于她个人。

11月8日，央行公布了《第三季度货币政策执行报告》(下称“报告”)，报告指出：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。”这是央行首次对房贷违约风险发出警示，而房贷违约风险主要来自房贷增长过快以及房价持续增长两个层面。

报告数据显示：9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月快了0.7%。其中，深圳、北海、乌鲁木齐、北京等城市房屋销售价格同比涨幅较高，深圳已经连续20个月同比涨幅超过10%，其中9月份为20.5%；北京连续17个月同比涨幅超过8%，9月份更是高达13.3%。

尽管价格不断攀高，但居民对房屋的购买需求依然高涨，房屋销售面积大幅上升。今年前三季度，全国商品房销售面积达4.74亿平米，同比增长32.1%，这个比例比去年同期加快了21.6%。

与此同时，居民购房贷款余额也激增。今年前三季度，全国居民户购房贷款余额达28600亿元，比今年年初增加了5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高了13.5%。

央行报告中还显示：截止到9月末，全国金融机构人民币贷款余额为25.9万亿元，同比增长17.1%，增速比上年同期高1.9个百分点，比年初增加3.36万亿元，这个数字比去年全年还要高。

早在9月中旬，建设银行(行情股吧)研究部在发布的一份最新报告中就提示：我国住房按揭贷款正在逐步步入违约高风险期。

报告称，近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。数据显示，工、中、建三大行的个人住房不良贷款已经从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。

而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为三到八年。在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。该报告还认为，我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。

建行的风险意识

东子绝对是银行信贷部门眼中的优质客户，年轻高薪、工作稳定，而且有学历、有家庭、有固定资产，但他还是在贷款中遇到了问题，因为他购置的是“第二套房”。

9月27日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中明令规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

“这次央行是动真格了，下达的是强制性命令，各银行必须执行。”中国银行北京分行一位不愿透露姓名的信贷科负责人告诉《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)，“事实上，央行在03和04年期间就发布过类似的命令，但是当时各行执行的尺度很宽。”

该负责人从事房贷业务已经多年，“其实，如果光是评估风险的话，在各种贷款品种中，个人住房贷款的风险是相对较低的，对于各个银行来说都属于优质业务。”

收紧“优质业务”肯定与商业银行的盈利本质相悖，那么，各家银行的积极表现仅仅是因为响应政策号召？

早在央行和银监会政策出台以前，建行等一些银行就已经开始在某些地区“主动”收紧二套房贷，建行研究部发布的报告也透露出，建行高层已经在思考“优质业务”——个人房贷的问题。

建行作为个人住房贷款业务量最大的银行，在这场“二套房”风波中“表现积极”，不仅先于政策收紧“二套房贷”，而且在政策实施细则方面也采取了以户为单位的比较严格的认定标准，在北京等重点区域，还将“二套房”的首付比例提高到了50%。

建行这种有些“激进”的表现，不仅让人想起在上一轮的房地产调控(1993～1997年)中，“领头羊”建行的种种遭遇。

1997年，房地产泡沫被挤破，数不清烂尾楼和银行坏账成为了最主要的资产，由于承揽房地产贷款业务最多，繁荣时最为风光的建行，最后在这场“劫难”中的损失也最为惨重。

虽然时过境迁，但是想必在今天又重新火热起来的房地产市场当中，最有风险意识的一定非建行莫属。

“银行业务员告诉我，说现在从总行到分行都非常重视房贷的风险，审核审批都比以往要严格得多，所以要补充很多证明材料。本来说20天贷款就能办完，但现在都快两个月了还没有放款呢。”东子很无奈。

首套房松二套房紧

虽然各家银行都在收紧房贷业务，但并不意味着所有贷款都难贷、“优质”业务不再优质了。

首次购房的高阿姨在贷款问题上就一路绿灯。“都说现在贷款比以前难办了，但是我们还挺顺利的。”高阿姨一家本来一直租房，现在终于熬到儿子工作了，才有能力买了第一套房。

“银行实行差别化的住房信贷政策，优先支持居民购买第一套中小户型的自主住房。”11月10日，在中国社会科学院财政与贸易经济研究所和意大利佛罗伦萨大学共同主办的“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”上，中国建设银行副行长陈佐夫如是说。

“我们认为这种浮动的比例应该再大一些，最低的基准利率可以下调到70%，并且贷款的期限可以加以延长，现在是30年，我们认为有必要可以延续到35年、40年。而对于第二套住房则要严格控制，首付比例和贷款比率不一样。”

“目前，我国住房按揭市场还拥有极其广阔的空间。”中国银行资深国际金融专家王元龙研究员在论坛上表示，“我国的商品房90%由个人所购买，70%购房的时候需要借助银行的贷款，按照全国目前商品住宅3000多元的均价和50%的按揭比率估计，在未来的13年，还有17万亿人民币贷款的需求。中国各大商业银行的住房按揭贷款占贷款总额的比例都在20%左右，空间是巨大的。”

“满足第一套住房的金融创新是摆在我们面前最重要的一个任务。”国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广告诉《中国经济周刊》，“美国次级债就是很好的金融创新，我们要向他学习，学习他分担风险的机制，包括采取证券化这种方式分担风险，他出了问题并不代表他的创新有问题，中国恰恰需要这种创新。”