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2014年02月11日10:30 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

关键词： 中改院 海南 可持续增长 生态环境 土地资源 生态红线

中国网/中国发展门户网讯 海南最大的本钱、最大的财富、最可持续发展的家底是生态资源环境。守住海南的青山绿水，也就守住了海南中长期可持续增长的最大优势。为保障有序开发，提高资源利用效率，要尽快在全省范围内“统一规划、统一土地利用、统一基础设施建设、统一社会政策、统一环境保护、统一重要资源开发”。在实施“六个统一”的大前提下，最大限度的向市县放权，向企业放权，向市场放权，才能放而有序，放而不乱。为此，需要成立高规格、专业性、精干的省规划委员会，制订和实施相关法规和配套政策，促进生产要素合理流动及优化组合，促进区域经济联动协调发展，实现海南可持续增长。

一、实施“六个统一”与提高土地资源价值潜力

1.以实施“六个统一”提高潜在土地资源价值

2011年海南单位建设用地创造的GDP为0.78亿元/平方公里，仅相当于2011年广东的1/4、深圳的1/16。如果以城镇化为载体实现“六个统一”，盘活土地资源，将极大地提高土地资源的利用效率。这里做一假设：到2020年海南单位建设用地产出率达到广东2011年的水平（2.85亿元/平方公里），即使建设用地面积不变，海南GDP将达到9217亿元，相当于2011年GDP的3.7倍；如果2020年达到深圳现有水平的50%（6.25亿元/平方公里），海南GDP将达到20212亿元，相当于2011年GDP的8倍。

表1：2011年广东、深圳、海南单位建设用地GDP产出

数据来源：根据相关统计年鉴计算。

表2：2020年海南省每平方公里建设用地土地GDP产出预测

2.以实施“六个统一”提升全省的平均土地价值

根据《中国国土资源统计年鉴2012》计算，2011年海口和三亚国有建设用地出让平均价格分别为1435.74万元/公顷、2691.04万元/公顷，其他市县平均为716.18万元/公顷。也就是说，其他市县国有建设用地出让平均价格分别仅相当于海口和三亚的49.88%和26.61%。如果适当调整行政区划，实施“六个统一”，做大海口和三亚等中心城市，与周边市县形成统一的城市圈，统一土地资源利用，把最高地价降下来，但土地的平均价格将会明显升值，综合用地价格的差距也会明显缩小，老百姓也能从中普遍受益。

表3：2011年海口、三亚与其他市县国有建设用地出让平均价格比较

	国有建设用地出让面积（公顷）	成交价款（万元）	平均地价（万元/公顷）
海口	117.74	169043.48	1435.74
三亚	216.69	583120.81	2691.04
省直辖县级行政区划	1412.23	1011410.79	716.18

数据来源：《中国国土资源统计年鉴2012》。

这里做一个初步测算。假设降低最高地价，提高平均地价。2011年全省土地出让金收入达到243.3亿元，土地出让均价67.27万元/亩。如果通过统一规划、统一土地资源利用，土地出让均价提高30%，即达到87.45万元/亩，接近海口2011年的平均地价，那么当年土地出让金将提高近73亿元。这样一方面，降低最高地价，将降低企业经营成本，有可能吸引更多的企业，尤其是中小企业入驻海南，活跃海南市场；另一方面，将吸引更多的中等收入群体在海南购房置业，不仅能够扩大中等收入群体的消费规模，而且也在相当大程度解决海南人才不足的瓶颈。从长远来看，通过统一土地资源利用，降低最高地价，提高平均地价，海南土地收益不但不会降低，还可以提高土地整体出让收益。即使降低房地产价格，但通过征收房地产税，不但可以使房地产价格回归合理区间，而且海南房地产市场总体收益还会提高，从而增强了抵御房地产市场风险的能力。

3.以实施“六个统一”提高土地资源的使用价值

服务业用地价格长期高于工业用地价格，既导致工业转型升级动力不足，又制约了服务业的发展，降低了土地的整体使用价值。根据《中国国土资源统计年鉴2012》计算，2011年，海南工矿仓储用地产出率为1.84亿元/公顷，仅相当于广东的（3.59亿元/公顷）的51.26%，也低于海南商业、服务业用地的产出率（1.90亿元/公顷）。同时，工业用地价格长期偏低。以海口为例，2011年工业用地价格仅相当于商业用地、居住用地价格的26.43%和18.32% 。建设国际旅游岛，应当尽快实行服务业用地与工业用地同价。这样，既能降低服务业发展成本，又能提升土地资源的使用价值。

表4：2011年海南与广东工矿仓储用地产出效率比较

	工矿仓储用地 （公顷）	工业生产总值 （亿元）	产出率 （亿元/公顷）	产出率比较（海南/广东）
海南	258.34	475.04	1.84
广东	6872.07	24649.6	3.59	51.26%

数据来源：根据《中国国土资源统计年鉴2012》、《海南统计年鉴2012》计算。

表5：2011年海南工矿仓储用地产出效率与商服用地产出率比较

工矿仓储用地（公顷）	工业生产总值（亿元）	产出率（亿元/公顷）
258.34	475.04	1.84
商服用地（公顷）	第三产业生产总值（亿元）	产出率（亿元/公顷）
605.15	1148.93	1.90

数据来源：根据《中国国土资源统计年鉴2012》、《海南统计年鉴2012》计算。

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