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政策微调空间有限 房企依然压力“山大”
关键词： 房企 偿付危机 政策调控 商业地产 投资性需求 中小户型
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3月以来，低迷已久的楼市成交明显回暖，近期个别城市的一些楼盘价格出现反弹，地方政府不断做出微调尝试。与此同时，长期高速增长的房地产投资出现减速，住宅的开工量也出现下降。经历了长期调控之后，房地产市场似乎走到了一个十字路口。中国证券报记者对此专访了佳兆业行政总裁金志刚、世联地产董事长陈劲松。
金志刚认为，目前的房地产市场依然处于不均衡的状态，现在完全是买方市场，房价不具备上涨可能，房企面临的挑战远大于机遇。陈劲松表示，目前的政策只是支持刚需置业，政策微调的空间十分有限；降息和存款准备金率的下调对房地产成交形成实质性利好，首次置业人群的信贷需求将进一步得到满足。
房价难有实质上涨
中国证券报：近期楼市成交回暖，一些城市的个别楼盘出现价格反弹，这种回暖会不会成为新一轮房价上涨周期的起点？
金志刚：在传统的5月销售旺季到来后，部分刚需产品项目取得了较好的销售成绩。
成交回暖和上半年部分地方政策松动有一定关系，今年上半年的政策是偏暖的，银行按揭支持力度强于去年，对普通商品房的政策澄清使得“刚需市场”成为市场热点。不像去年，连初次置业者都很难贷到款或者要付高息。
但是我们判断现在还不具备房价上涨的可能，毕竟目前的成交回暖是建立在卖方主动降价的基础之上。买方从2007年至今积累了丰富的购买经验和较充足的购买力，成交自然会扩大。总体看，现在仍然是买方市场，均衡的市场即不是买方市场，也不是卖方市场。所以在形成新的均衡的过程中难免会忽冷忽热。目前的政策只是支持刚需置业，行业面临的挑战远大于机遇，我们认为今年的市场依然会以走量为主。
陈劲松：虽然最近有个别楼盘出现价格反弹，但整体上我们只能判断价格得到了成交量的支撑。世联重点监测的28个城市的降价数据也相应反映出“量是价的领先指标”，随着3-5月成交量的攀升，降价楼盘数量增速呈现放缓的趋势，降价幅度趋于收窄，2012年以来新增的降价楼盘有67.4％的降价幅度小于15％。另外世联数据显示，本轮调控以来，投资客比例不断下滑，4月投资客占比最新数据为13.3%。通过量价表现与世联投资客占比数据判断，我们认为价格明显得到成交量的支撑，价格超预期下跌的风险已经暂时解除。但是，由于当前房企库存高企，去化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长，加上房企资金链依然偏紧的局面，我们谨慎认为今年全年房价难以得到实质性的上涨。
这次的调控松动并不能和2008年相比，2008年救市放出来天量的信贷，而这次则是预调微调。
降息利好刚需置业
中国证券报：上周楼市成交创一年来新高，红五月再次出现，成交回暖的主要原因是什么？下半年能否延续目前的回暖趋势？
陈劲松：就目前的数据来看，5月至今的成交好于3、4月的表现。我认为市场回暖仍在持续，今年的成交量应该高于去年，即本轮调控的成交低点在今年初已经产生。随着成交量的持续回升，房企的现金流将逐步得到改善，相信在房企的三季报上能体现出来。这样，房价会随着成交量的持续攀升企稳。然而，目前的政策只是支持刚需置业，多数房企在今年仍面临偿付危机挑战的现状，市场依然会以跑量为主，因此我谨慎认为今年的房价难以得到真正的提升。
中国证券报：近期货币政策的松动能否对房地产融资和销售带来实质性好处？
金志刚：降低存款准备金率有利于加强对自住型购房人的按揭贷款支持，降息可以节省购房者的部分费用，从这个角度来讲对于房地产销售存在一定利好。但至少从目前来看，国内融资环境变化不明显，未来融资环境可能略微宽松。从佳兆业情况看，目前公司财务稳健，现金流量稳定，资金状况足够支撑我们的发展目标。
陈劲松：在资本外流风险犹存的背景下，当前银行体系流动性压力需要货币政策的适度放松来缓解。存款准备金率的下调，有助货币乘数回升。降息有助于市场整体融资环境宽松。当前经济增速下滑，其他行业信贷需求疲软，而房地产市场的首次置业需求则受政策支持。综合判断，降息和存款准备金率的持续下调对房地产成交形成实质性的利好，首次置业人群的信贷需求将进一步得到满足。
至于房企融资，就目前的政策来看，大力度支持依然不可能，但不排除其他行业的信贷可能流向房地产行业，形成间接利好。也不排除部分位置优越配套成熟、市场定位合理、中小户型占比高、抵押物充足的普通住宅项目或许能得到一些银行的青睐。
土地价格仍然较高
中国证券报：我们注意到今年上半年多家龙头房企在土地市场上表现活跃，但全国土地市场的成交和去年同期相比仍有较大降幅。近期龙头房企开始在土地市场上活跃的原因是什么？
金志刚：目前土地市场也处于观望中，地价仍然很贵。很多土地从现在市场情况看根本算不过来账，整体成交气氛也比较淡。佳兆业目前土储能满足未来发展需求。随着集团业绩的持续增长，我们会适时吸纳优良的低成本土地储备，继而支持集团的全国布局战略。
陈劲松：一级市场的表现通常滞后于二级市场，当下一级市场表现低迷很正常。我也注意到，确实有部分房企仍在实施规模化扩张的战略。细细分析他们的财报，这些企业有些是在香港上市的，资金成本低于内地房企；而有些内地房企能够绷紧资金链实施扩张，则是背后拥有大股东的支持和多渠道融资。值得注意的是，这些在一级市场表现活跃的房企，他们今年以来的销售成绩非常优异，基本上都跑赢了大市。
从整体上来看，房企资金偏紧的局势未见改变，防范资金链风险才是主流。君不见中小房企破产的事件也时有发生吗？这样的情形也说明市场的分化越来越明显，集中度提升是中国房地产市场的大趋势。
中国证券报：地方政府对于土地财政的依赖由来已久，在土地成交乏力的背景下，一些地方政府试图对调控松绑。另一种说法是随着成本的上涨，房地产行业的利润率已经回归合理水平。这两种因素加在一起，是不是意味着目前房价下跌的空间已经很有限？
金志刚：经过近两年的宏观调控，调控效果已非常显著，在限贷、限购、限价三限政策调控下，投资性需求已撤离房市，房价出现普遍下降，今年前4月房价基本延续了去年回调态势。现在完全是买方市场，判断房价下跌空间的关键是看销售量，如果销量有持续大的提升，则降价空间就不大了。
我们对于楼市中长期市场看好，在宏观调控持续和投资性需求被抑制的情况下，佳兆业定位满足刚性需求，与政府的目标一致。同时以贴近市场调整价格策略，保价保量、快速销售、快速周转，清晰地把握市场脉动。
陈劲松：目前地方政府对土地财政严重依赖。如果房价大幅下跌，土地市场冷清直接影响地方政府的土地出让收入，政府也难以用土地抵押的方式进行融资。因此，房价出现暴跌，地方政府的债务存在大面积违约的可能。从这个角度看，政府难以接受出现房价大幅下跌的局面。另外，这段时间以来房价持续的下跌，出现了很多接近成本价促销跑量的楼盘，利润非常薄。随着今年3月以来市场持续回暖，成交量不断放大，房价出现超跌的危险基本上已经缓解。我认为当前房价下跌的空间已经有限。
警惕住宅供给减少
中国证券报：数据显示，近期全国房地产贷款需求明显下降，住宅新开工面积同去年相比也出现下降。已经有机构预测两年后商品住宅供应可能会出现不足，二位是否同意这一说法？如果出现供应缺口，保障房供给能否补上？
金志刚：我们要高度警惕“住宅新开工面积同比下降”这个情况，一年半载的供求失衡足以让一切调控努力化为乌有。
普通商品房与保障房是针对两类客户、两个市场，具有两种运行机制，替代性较小，要两手抓，不能混为一谈。保障房是为现阶段没有能力购买商品房的市民提供安居之所，这与市场上有购房能力客户的居住需求还是有很大不同。
陈劲松：今年1-4月，房企自筹资金同比增长17.5%，占资金来源达41.8%，再次创出新高。未来投资和住宅新开工面积都存在继续下行的风险。因此，虽然目前市场供过于求的情形仍在持续，但我担心未来随着潜在供应减少，会逐步演化成供不应求的局势。
贷款需求不足的原因有多方面：政策下的供给情况、经济形势的恶化和市场的预期等等。从整体上来看，今年以来新增贷款占社会融资总额的比例是进一步提升的。由于央行有严格的信贷总额控制，银监会又有存贷比考核，因此前面四个月商业银行很难有比较充裕的资金投向市场。同时，由于经济增速下滑，需求萎缩，潜在不良贷款率有可能提升，这导致银行惜贷情绪也比较严重，从平均贷款利率仍处高位可见一斑。
关于保障房的问题我们也讨论了很多。保障房的保障对象应该是边际效用低的低收入人群，但是由于在分配过程中存在寻租和资源错配，从而产生了社会福利损失。解决了这个问题，我们再来探讨保障房的供给或许会更有意义。
中国证券报：有分析人士表示目前一些城市商业地产已经开始出现泡沫，目前商业地产仍是房地产企业突破调控的重要途径吗？
金志刚：虽然商业地产是佳兆业集团业务的组成部分之一，但集团仍以住宅地产业务开发为主，坚持开发刚需住宅产品，并将商业地产的比例控制在10%以内。目前集团旗下的商业板块以“佳兆业广场”为主要产品线，运营集团旗下开发或持有的商业物业。
陈劲松：房地产行业发展至一定阶段，商业地产自然会发展起来，调控只是加速了这样的趋势而已。我看好商业地产，主要是看到了一二线城市出现了很多商业开始“上楼”的现象，就像香港的超市可以开到十几楼那样。去年四个一线城市的CBD租金一直在上涨，这是好现象。当然，我们也应该看到有些三线城市的商业地产供应过多的问题。此外，还有些现象值得担心，我们现在搞商业地产，拿商业当“斧子”，还是想卖住宅，商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天，这种商业不赚钱而卖住宅的模式将会成为一个巨大包袱。（张昊）