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2012年05月25日16:02 | 中国发展门户网 www.chinagate.cn | 给编辑写信 字号：T|T

阅读提示：长达两年的调控政策之下，房地产企业的境况到底如何？上市公司的财报对此给予了明确的解答。

根据Wind资讯统计，截至目前，有27家房地产公司预告了2012年上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66%。除了利润下滑之外，房地产上市公司的负债率、库存都居高不下。上述数据表明，受房地产调控政策压制，房地产业依然处于寒冬之中。在调控政策不放松的大环境下，房地产市场要转暖，绝非短期之功。

不过，由于房地产板块估值已经处于历史底部，近期以来地产板块整体抗跌性明显强于其他板块，多家券商发布分析报告指出，随着国家加大基建投资力度，以及流动性的改善，房地产市场有触底反弹的势头，房地产板块的下行空间已经不大。

数据

房地产成业绩下滑重灾区

年报行情早已结束，市场进入中报行情阶段。但今年的中报，很可能给市场带来较大的压力。

截至5月23日，沪深两市已有848家公司公布了2012年上半年业绩预告。其中，有349家业绩“报忧”，占比高达41.16%，其中首亏67家，续亏58家。

在已经公布上半年业绩预告的公司中，房地产板块的表现最为“抢眼”：27家房地产公司预告了上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占比高达66.67%。报忧比例远高于市场平均水平。

在报忧的房地产上市公司中，嘉凯城(000918)的成绩单最差。4月20日，嘉凯城发布一季度业绩预告表示，1~3月，公司净利润为-1.9亿元，基本每股收益-0.105元。嘉凯城在一季报中表示，亏损的主要原因，是一季度房地产行业的整体环境对公司的项目销售和结算价格产生了一定的影响。同时，嘉凯城还公布了上半年业绩预告，预计1~6月将亏损3.5亿元，同比下滑4901%。这也是目前上市公司半年报预告中的最差成绩单。

另一家房地产上市公司*ST国兴(000838)的成绩单也很糟糕。*ST国兴2010年和2011年连续亏损，在一季报中又预告上半年亏损1540万元，同比下降186%。如果*ST国兴今年还不能扭亏，按照正在征求意见的退市制度，*ST国兴明年很有可能进入退市黑名单之列。

分析

地产上市公司闹“钱荒”

除了业绩下滑之外，更让业界担忧的是，房地产上市公司的资金链处于紧绷状态，且库存一直居高不下，如何解决“钱荒”问题，解决库存问题，已经成为房地产上市公司的当务之急。

Wind统计数据显示，今年一季度，146家上市房企共计实现营收713.37亿元，同比增长了5.6%；实现净利润94.42亿元，同比下降了2.54%。在146家房企中，有76家出现了净利润下滑的情况。

现金流关乎公司的生存，被视为企业的生命线。今年一季度，146家房企的现金流量净额为-171.99亿元，这一数据相比2011年同期的-444.91亿元，虽然有了较大幅度的改善，但在国家调控政策不放松的政策背景下，现金流问题依然是压在房企头上的一座大山。

比现金流情况更严峻的，是房企上市公司的庞大债务。截至今年一季度末，146家房企总负债高达1.49万亿元，其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77.73%、78.92%、71.94%和70.32%。房地产板块平均净负债率高达73%，创2008年以来的新高。

此外，房地产上市公司的库存也在高位运行，从存货指标来看，146家房企的存货总量为1.34万亿元，同比上升了32.7%。

对策

房企加快海外融资

由于国务院三令五申，一再表态称坚持房地产调控政策不动摇，即将在6月份上市的中小企业私募债也将房地产企业关在门外，因此，如何找到更多资金，就成为房地产上市公司的头等大事。

国内融资渠道蔽塞，房企上市公司将融资目光瞄准了海外。

今年以来，上市公司取道海外融资的情况并不少见。仅4月份，中海、华润两家房企就分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款。据统计，今年前四月，这两家房企在海外市场上分别融资约127亿元和54亿元，主要采用银团贷款以及发行债券的形式。两家公司都表示，海外渠道募集的资金，对改善公司的现金流窘迫的局面，起到了很大作用。

万科、招商两大地产公司，也通过控股香港地产上市公司，积极搭建海外融资平台，从而拓宽融资渠道，以应对可能更为严峻的“钱荒”局面。

国家统计局近日公布2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅价格指数显示，一线城市北京、上海、广州、深圳新房价格同比、环比均小幅下跌。东兴证券日前发布房地产行业研究报告称，70个城市的房屋价格仍在下降，预计短期价格拐点难现。

不过，东兴证券在报告中也指出，房地产市场销售已见底回升，企业业绩将得到较好地保障。开发投资和新开工面积的下降将引发领导层的重视，预计针对刚需市场的结构性政策放松步伐将加大。这将有利于房地产市场的逐步回暖。

中原地产研究总监张大伟表示，近期以来，一些符合购房资格的购房者入市，在一定程度上缓解了开发商的资金压力。(记者田志明)

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