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下载安装Flash播放器编者按：在各方政策对“高房价”围追堵截中，今年8-9月份楼市出现“小阳春”，近段时间以来，“地王”逆市而出，似乎昭示着调控之路益发漫长修远。但近日人民大学发布的一份研究报告预计，明年房价将下降近20%，对房价下跌又极为乐观。更主要的是，通胀大背景下，政策效果将如何显现，公众对于房价保值增值的预期又将如何？房地产开发商是否“差钱”，明年房价走势如何？今天本报将推出房地产深度调查，试图寻求答案。
“地王”再躁动谁是楼市泡沫幕后推手
2009年和今年年初，“地王”频出，不断“创造”拿地总价和楼面价格的最高纪录。4月17日新“国十条”的出台，标志着新一轮楼市调控的开始，终止了以央企为代表的、一幕幕“财大气粗”的拿地闹剧的上演。8-9月份楼市出现“小阳春”，也在“9·29”楼市二次调控中戛然而止——“银十”神话并未上演。然而，楼市暂时的冷清并不代表房价就会下跌，而更为“尴尬”的是，11月下旬开发商们已经按捺不住拿地热情。就在11月25日，证监会副主席庄心一对外接受采访时表示，房企重组已暂停，但当外界纷纷猜测开发商资金链紧绷程度时，开发商却出手拿地——一日三地同时诞生新“地王”！
11月26日，住房和城乡建设部副部长仇保兴，在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题：房价过快增长易引发资产泡沫，若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”，影响社会稳定；另一方面会引致投资投机性需求旺盛，对实体经济资金需求产生“挤出效应”；而房价过高，超出居民平均收入水平易引起社会公平和稳定，另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。
《证券日报》记者采访人大经济学院副院长刘元春，他认为供需失衡不过是目前房价过高过快增长的直接原因，而表象的背后，是更为深层次的制度问题。房地产市场如同一个患有“综合症”的病人，表面症状之下，纠结着多种问题，短期调控政策只能是“治标不治本”，政策的可持续性和执行的有效性，以及最终改革现有的制约房地产市场发展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。
高房价与“刚需”无关
中国城镇化发展过程，必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下，住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号，一边谨慎地继续拿地，一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下，住宅能够保值增值，几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”，公众普遍预期已经形成，出现房价下跌时停手观望，却在房价上涨时追涨购买的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态，难度似乎极大。
12月1日，《证券日报》记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一，中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的“刚需”，刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求，都是需要投资者在自身收入的约束下，对价格进行权衡而后，做出自身效用最大化的满足后的选择。刘元春认为，所谓的“刚需”，其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来，商品房的特殊性在于，它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓“必须”购买一说，“刚需是一个错误的概念，哪里有刚性需求呢？”刘元春认为，所谓“刚需”支持房价理论的提出，“对解决问题是没有好处的。”
那么，如果所谓“刚需”就是自住型需求，那么所谓“刚需”支撑房价说，翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房，而使得房价居高不下，自己抬高自己购买商品的价格的说法，岂不怪哉？
谁是楼市泡沫幕后推手
真正推高房价的，在刘元春看来，是房地产市场的供需失衡的现状；而深层次的原因还在于制度问题：其中，“供求不平衡的问题还比较严重”，供求失衡引致房价上涨。当这一预期形成后，交替作用下房价投资投机行为出现。刘元春还抛出一个疑问，在完全的市场经济环境下，供需失衡引起套利行为出现本是一种正常现象，某种程度上有助于改变市场供需失衡的状态。但是，目前投资投机行为已经有引致房地产市场“泡沫化”的风险，原因又何在？
在他看来，一是由于我国土地市场上存在着商品房土地供给与工业用地、商业用地存在政策上的不一致。而现如今流动性过剩和通胀背景下，资金涌入房市以求获得高额回报不足为奇。
业内普遍认为，存在房地产市场的利润率至少在40%左右。而万科的王石曾认为，过高的利润空间往往意味着风险。话虽如此，资本的逐利性从未能阻止他们去冒险，包括万科在内。
即使在市场普遍认为政府此轮调控是“超预期”的，而楼市“新政”也力求对开发商资金流进行围追堵截，但是总会有投资方愿意将资金注入，为房企“输血”：股市再融资受阻、银行信贷紧缩、预售款被监管？不怕，还有房地产信托和外资帮忙。公开资料显示，仅6-10月份期间就有至少37家上市房企或以股权质押、转让，或以债权收购方式“绕道”信托融资，其中就包括浙江广厦，在11月末委托华奥国际信托发行一只规模高达17.46亿的集合信托产品。而有业内人士称浙江广厦一直处于资金链紧张状态，其经营情形不能称之为良好，信托资金似乎有“饥不择食”之嫌。更遑论外资也在房地产市场游走，想趁机分一杯羹。