松绑“二套房”真相

从这个角度讲，商业银行迫于压力，放松房贷政策似乎是逻辑之中。

上海银监局表示，目前上海各中资商业银行对第二套房的认定标准是：以家庭为单位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。

“如果想买第二套房还要基准利率下浮，只能把第一套房卖了并且还清贷款，这样是可以做到视为第一套房。”一家国有银行内部人士向记者表示，他说，一旦把房子出售，人均居住面积就是为零了。

但是对中国文字的理解可以有千差万别。另一国有银行上海分行人士说，理论上一个人已经贷过款，享受过资源，就应该是第二套房。因此，在风头比较紧的情况下，该行就认定不管人均居住面积多大，只要贷款过款，就全部是第二套房待遇。

另有媒体报道，一些银行把人均居住面积定得较高，或者把第一套房只有公积金贷款那么再买房不视为二套房，另外，第一套房已经结清贷款那么第二套房也有可能被视为第一套。

上海的一家大型中介公司人士说，一些银行的确想过要做些擦边球动作，比如上述出售房屋的情况。但最近因为风声渐紧，因此都重新收紧。

“我最恨的是其他银行出轨，很多分支行的人跟我们说其他行怎么放松政策，我们的压力很大。”一家深圳的股份制银行贷款负责人说。

但几乎所有的银行人士都否认了他们松动二套房政策。上海银监局表示，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。而上述国有银行上海分行的人士说，上海银监局的调查方式之一是，向他们发了调查函，询问贷款政策，对市场的影响等，“这可能是个别支行或者业务员的擦边球行为，不可能是从上到下的明目张胆的违规。”

上述股份制银行零售银行总经理道出了其中的实质：“不做这样的二套房也是没有道理的，有些客户一九九几年买的房，现在要改善住房了，银行肯定是喜欢这样具有一定实力的客户。只不过乌纱帽也很重要，这段时间肯定不会这样越轨。”

3月反弹？

“目前来看，三月房地产交易量确实有上升的迹象，房贷在3、4月估计会有所上升。”深圳的一股份制银行的房贷负责人说，但他也表示，历年以来房地产在春季会有一个小阳春，成交上涨也是正常情况，“仅凭三月的交易量上涨，得出房地产反弹趋势，还难以论证。”

上述股份制银行零售银行总经理也表示，今年房贷仍然会上涨，但他预计上涨的空间有限，不可能重复去年翻几倍的盛景。据了解，该行制定的2008年个人房贷的增量目标比去年大约下降了100亿。

事实上，已经有越来越多银行开始在理念上趋于谨慎。

以房贷明星兴业银行(36.51,-0.31,-0.84%,吧)为例，2007年兴业银行零售贷款余额1323.95亿元，比年初增长104.89%，新增和余额在国内同类银行中均列第二位，零售贷款占全行贷款余额的比重达到33.09%。

该行在出具2007年年报后，分析师普遍担心其房地产贷款占比超过了40%存在较大风险。该行高层则在分析师会议上表示，2008年无论在个人住房按揭贷款还是房地产开发贷款上都将采取稳健的策略，具体包括重新修订了相关业务指引、将审批权限统一划归总行以及总量控制的措施。零售业务方面，将大力发展理财和资产管理业务。在房地产开发贷款方面，公司将对开发商、项目和区位进行慎重考察之后再发放贷款。

“我们对于公司管理层调整零售业务发展重心，以及谨慎地对待房地产行业贷款持肯定的态度。”海通证券(31.02,-0.51,-1.62%,吧)分析师邱志承表示。

但尽管如此，采访中各位商业银行人士都表示，个人贷款仍是风险较小的资产。在信贷紧缩情况下，他们对个贷仍会非常重视，他们认为房地产下跌的可能性不太大，“尤其是早年做的房贷，房屋价格都上涨30%以上，即使跌，也问题不大。”